شهرداری از لقمه مگامال‌ ها چشم‌پوشی می‌کند؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: شهرداری تهران به‌صورت رسمی سوت پایان ساخت مال جدید در مناطق شمالی و اشباع شده پایتخت را زد. شهرداری تهران اشکال چندساله در بازار ساخت‌وسازهای تجاری را پذیرفت و برای پایان دادن به روند پرنقص صدور مجوز مال‌سازی (مراکز تجاری) در نظر دارد مسیر قبلی را بدون متوقف کردن فرآیند سرمایه‌گذاری در این بازار تغییر دهد.

شهرداری تهران هشدار کارشناسان بازار مسکن و ساختمان را که دست‌کم در پنج سال گذشته درخصوص اشکالات بازار مال‌سازی (ساخت‌و سازهای تجاری) پایتخت طرح می‌کردند قبول کرد. عمده این اشکالات این است که در حال حاضر بخش زیادی از مال‌ها در پنج منطقه اول و منطقه ۲۲ شهر استقرار پیدا کرده‌اند که این روند نشان‌دهنده توزیع مال‌ها به بدترین شکل در مناطق شمال و غرب تهران است که سبب شده حدود ۶ منطقه از پایتخت از مجتمع‌های تجاری اشباع شوند.

در حالی که عمده مناطق تهران به ویژه در نیمه جنوبی پایتخت با فقر آشکار در سرانه‌های فضاها و خدمات تجاری محله‌ای و منطقه روبه‌رو هستند. اشکال دیگری که شهرداری تهران سرانجام به دنبال هشدارهای کارشناسان پذیرفته است معضل ترافیک در مناطق اشباع شده از مراکز تجاری است. تحت تاثیر تمرکز افراطی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی حوزه مال‌سازی در معدود مناطق شمال و غرب تهران آن هم به‌صورت ساخت مراکز تجاری بدون توجه به پیوست ترافیکی طی چند سال اخیر، محله‌های اطراف این مال‌ها، با تراکم ترافیکی آزاردهنده ناشی از مراجعه‌های سنگین شهروندان به این مراکز روبه رو شده که به دلیل سرایت بار ترافیک به شعاع گسترده در اطراف این محله‌ها دامنه حجم ترافیک در بخش قابل توجهی از شهر برای ساعاتی از روز گسترده شده است.

شهرداری تهران در حال حاضر با قبول این دو اشکال کلیدی در بازار ساخت‌و سازهای تجاری پایتخت در نظر دارد نسبت به تنظیم آشفته بازار این نوع از ساخت‌وسازها اقدام کند. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: تاکنون دو تصور غلط درباره مال‌سازی‌ها در پایتخت وجود داشته است که اولی به شکل‌گیری دو دسته مناطق اشباع و فقیر به لحاظ وجود مراکز تجاری و دومی به بروز علامت انحرافی به سرمایه‌گذاران جدید متقاضی ساخت‌وساز غیرمسکونی منجر شده است.

اولین تصور غلط که عمدتا در ذهن مدیران شهری تهران ریشه پیدا کرده به نحوه مدیریت ساخت‌وسازهای تجاری برمی‌گردد. مدیریت شهری تهران با غفلت از کارکرد بالقوه پروانه ساختمانی به‌عنوان ابزار موثر در تنظیم و توزیع سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تحلیل خود از آشفته بازار مال معتقد است: شهرداری فقط مجوز صادر می‌کند و این بخش خصوصی است که متناسب با تشخیص مکان سرمایه‌گذاری درخواست خود برای اخذ پروانه را ارائه می‌دهد؛ این در حالی است که مطابق با تحلیل کارشناسان اقتصاد شهری، شهرداری می‌توانست با استفاده از اهرم پروانه‌ها، سکان مدیریت توزیع مال‌ها بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را به دست گیرد و از تجمع بدقواره و بی‌قاعده مراکز تجاری در برخی مناطق تهران جلوگیری کند.

علاوه بر این دومین تصور غلط شکل گرفته آن است که کل شهر تهران از وجود مراکز تجاری اشباع شده و سرمایه‌گذاری جدید در این بازار به کسب سود مورد انتظار سرمایه‌گذار منجر نخواهد شد اما یافته‌های کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران با رد این دو تصور اشتباه نشان می‌دهد: شهرداری‌ها می‌تواند با اجرای یک نقشه جدید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مال‌سازی علاوه بر مهار مال‌سازی‌های افراطی در محله‌های اشباع شده، سرمایه‌گذاران را به مناطق مستعد و خالی از مال هدایت کند. در این مسیر امکان ارائه مشوق‌های سرمایه‌گذاری برای توزیع متوازن پروانه‌های تجاری در مناطق مختلف شهر نیز تدارک دیده شده است.

در این نقشه یک راهکار دو مرحله‌ای برای ساماندهی بازار مال‌سازی در تهران پیش بینی شده است که در قالب مرحله اول شهرداران مناطق ۲۲ گانه تهران باید با مراجعه به آمارها و اطلاعات «رصد خانه شهر تهران» آخرین وضعیت توزیع منطقه‌ای مراکز تجاری در پایتخت را به لحاظ تعداد مال‌های موجود و در حال ساخت در هر منطقه شناسایی کند و ظرفیت خالی یا میزان اشباع هر منطقه از وجود مال‌های تجاری را برآورد کنند.

مطابق آنچه محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران درباره مرحله دوم اجرای نقشه ساماندهی بازار مال‌ها اعلام کرده باید شهرداری تهران با لحاظ ظرفیت بالقوه مناطق جنوبی پایتخت و سایر مناطق مستعد مال‌سازی از طریق ابزارهای تشویقی نسبت به هدایت سرمایه‌گذاری در این مناطق اقدام کند.

رصد خانه شهر تهران که در تیرماه سال ۹۲ فعالیت خود را آغاز کرد با این هدف راه‌اندازی شد که تغییرات مولفه‌های شهرسازی، اقتصاد شهری و زیست محیطی شهر تهران را برای مدیران شهری اعلام و تحلیل کند. در واقع هدف اولیه از راه‌اندازی این رصدخانه اداره بهتر شهر با استفاده از اطلاعات آن بود هر چند که به نظر می‌رسد تاکنون تاثیرگذاری فعالیت‌های این رصدخانه در اداره بهتر شهر تهران قابل مشاهده نبوده است. در حالی که بنا بود این رصد‌خانه اطلاعاتی راجع به کیفیت زندگی، زیرساخت‌های شهری، اثرات تصمیمات مدیریت شهری بر پیکره شهر و همچنین وضعیت ساخت‌وسازهای شهر داشته باشد. به گفته کارشناسان شهری در صورتی که فعالیت‌های این رصدخانه با اهداف اولیه راه‌اندازی آن هماهنگ باشد می‌تواند مجموعه اطلاعات آن برای اجرای نقشه ساماندهی بازار مال‌سازی به کار گرفته شود.

برای اجرای مرحله دوم این نقشه نیز مطابق با اطلاعات موجود از توزیع بی‌قاعده مال‌ها در پایتخت لازم است فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی برای احداث مال در مناطق یک تا ۵ و ۲۲ کند یا برای مدت زمانی مشخص متوقف شود. در حال حاضر بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد «مال»‌های در حال ساخت، در مناطق یک تا ۵ و منطقه ۲۲ قرار دارد؛ این در حالی است که در مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ تعداد مراکز تجاری قابل مقایسه با مناطق شمال و غرب تهران نیست.

مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ از جمله مناطق مستعد جنوبی پایتخت در بافت فرسوده هستند که چون در سال‌های اخیر رغبتی به سرمایه‌گذاری تجاری در آنها وجود نداشت و شهرداری از اهرم هدایت سرمایه‌گذار استفاده نکرده از یکسو ورود جمعیت از سایر مناطق به این محدوده برای مراجعه به مراکز تجاری وجود ندارد و به تبع آن از سوی دیگر میل به سکونت ضعیف‌تر از سایر مناطق تهران است که خود انگیزه نوسازی بافت فرسوده را تضعیف کرده است اما در قالب این نقشه برای ساخت مال در بافت فرسوده تخفیف ۵۰درصدی در هزینه‌های مربوط به اخذ پروانه تجاری محاسبه شده است که با توجه به اینکه هزینه عوارض ساخت‌و سازهای تجاری به ازای هر متر مربع به‌طور متوسط حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان (به استثنای راسته‌ها و بورس‌های تجاری) است، هزینه سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده به‌صورت چشمگیری کاهش پیدا می‌کند.

به کارگیری این ابزار تشویقی در کنار اعمال ممنوعیت صدور پروانه تجاری در مناطق اشباع شده می‌تواند منجر به شکل‌گیری تدریجی توازن منطقه‌ای در پراکندگی مراکز تجاری در پایتخت شود. ناصر امانی معاون برنامه‌ریزی شهردار تهران که در روزهای اخیر عنوان کرد نحوه توزیع مراکز تجاری(مال‌ها) باید در سطح شهر مورد توجه ویژه قرار گیرد، می‌گوید: تلاش شهرداری مبنی بر رعایت مساله تعادل و توازن هنگام صدور مجوزها است و اجازه ایجاد چند مجتمع تجاری در یک منطقه خاص را نمی‌دهیم تا مشکلی ایجاد نشود و با کنترل طرح‌های پیشنهادی به هیچ عنوان اجازه ایجاد مراکز تجاری در مناطقی که اشباع شده است، داده نمی‌شود. اگرچه آمار اشاره شده از سوی این معاون شهردار تهران مبنی بر پیش‌بینی ۴۰ مرکز تجاری منطقه‌ای در سطح شهر تهران در قالب طرح تفصیلی در متن این ضوابط نیامده است، اما او تاکید دارد که شهرداری تهران از سرمایه‌گذاری برای ساخت مال‌ها در مناطق جنوبی شهر استقبال می‌کند.

محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اشاره به اشکالات موجود ساخت مال‌ها در پایتخت می‌گوید: پروژه‌های بزرگ‌مقیاس تجاری اعم از مجموعه‌های تجاری، پاساژها یا مال‌هایی است که باید طبق مفاد طرح تفصیلی اول از سوی مشاوری ذی‌صلاح پیوست‌های مطالعاتی از جمله پیوست‌های ترافیکی، زیست محیطی و موضوعاتی از این قبیل برای آنها در نظر گرفته شود. پس از آن به کمیسیون‌های ماده ۵ برود و در نهایت در آنجا مبتنی بر یک خرد جمعی در مورد آنها تصمیم‌گیری شود. رصدخانه‌ای که شهرداری تهران طی سال‌های گذشته ایجاد کرده نیز در اصل کارکردش این بوده که در فرآیند تصمیم‌گیری‌ها از تجمیع این اطلاعات استفاده کند. یعنی به فرض اگر قرار است مجوز ساخت یک مجتمع تجاری یا اداری در یک راسته داده شود، همزمان باید بررسی شود که چند مجتمع دیگر در آن محله ایجاد شده یا در آینده امکان ایجاد آن وجود دارد یا حتی درخواست آن در مناطق ۲۲گانه تهران ارائه شده و ممکن است منتج به صدور پروانه شود تا بر اساس این اطلاعات مجوز ساخت داده شود.

او با بیان اینکه نوع بهره‌برداری از پروانه‌های تجاری ارائه شده از سوی شهرداری تهران مشخص نمی‌شود، اضافه می‌کند: در صورتی که در بررسی‌ها به این نتیجه رسیدند که صدور مجوز در محله‌ای منجر به مشکلات ترافیکی جدی می‌شود باید در نوع کاربری آن تغییراتی ایجاد کرد. این در حالی است که اکنون چنین روندی در شهرداری تهران وجود ندارد و در هر منطقه‌ای به صرف اینکه ملکی در پهنه تجاری قرار گرفته باشد با رویکرد درآمدزایی به آن مجوز ساخت مجتمع‌های بزرگ تجاری - اداری می‌دهند.

او به علت تجمع احداث مجتمع‌های تجاری در پنج منطقه شمالی شهر اشاره می‌کند و می‌گوید: پهنه‌ای که در جنوب شهر تهران وجود دارد باید کاربری بازار تجارت جهانی را داشته باشد اما شهرداری هیچ زمان دغدغه این زمین را ندارد و از آنجا که بدون هیچ تشویق و سازوکاری مردم صف می‌کشند که در مناطق برخوردار سرمایه‌گذاری کنند، بنابراین بیشتر شاهد صدور مجوز در این مناطق هستیم. این خود باعث شده امروز بارگذاری تجاری بیش از اندازه‌ای در این مناطق صورت بگیرد.

او عنوان می‌کند: مهم‌ترین مشکل در صدور پروانه در شهر تهران و حتی دیگر کلان‌شهرها این است که پیوست طرح‌ها، فقط درآمدزایی است نه پیوست‌هایی از جنس ترافیکی، شهرسازی، عدم سایه‌اندازی یا سکونت‌پذیری. یعنی شهرداری اگر ببیند به لحاظ درآمدزایی صدور مجوزی توجیه اقتصادی دارد، این کار را انجام می‌دهد. در حالی که در طرح تفصیلی تاکید شده در پهنه‌هایی که کاربری‌های تجاری، اداری، خدماتی دارند زمانی امکان صدور مجوز برای ساخت مجتمع‌های تجاری یا خدماتی در آنها وجود دارد که مطالعات پیوست مربوط به آن انجام شده باشد. به این معنا که در زمان بررسی مجوزهای ساختمانی ابتدا باید مطالعات کارشناسی مربوط به آن انجام شود و سپس مجوز مربوطه صادر شود اما در حال حاضر این روند در مورد پروژه‌های شهر تهران معکوس است.