معضل اجاره بها مسکن در نیمه اول سال ۹۱

روزنامه دنیای اقتصاد: در نیمه اول سال گذشته از بین انواع تحولات خبری در بازار مسکن، معضل سنگینی اجاره بها به عنوان خبر شاخص در این دوره مطرح بوده است.

هرچند دلیل اقتصادی و منطقی برای تکرار وقایع سال گذشته در سال جاری در حوزه مسکن وجود ندارد، اما اطلاع مسوولان بخش مسکن از این معضل و یادآوری آن می‌تواند هر نوع احتمال تکرار آن را کاهش دهد.

معمولا احوال بازار مسکن در نیمه اول هر سال بیشتر تحت تاثیر جو حاکم بر بازار رهن و اجاره املاک مسکونی قرار دارد؛ چراکه هر ساله حجم چشمگیری از جابه‌جایی‌ها در نیمه نخست سال به خصوص در تابستان صورت می‌گیرد.

رویدادها در نیمه اول سال ۹۱ بیشتر مربوط به نرخ‌های پیشنهادی کاذب اجاره بها، حجم قراردادهای تمدیدی، دلایل نوسان میزان متقاضی در بازار اجاره و همچنین چندین علت رکود در بازار خرید و فروش بود.

مهم‌ترین تحولات بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۱ به شرح زیر است:

- ۴ علت رکود اصلی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در سال قبل به افزایش سود اوراق مشارکت، پیش‌فروش برخی محصولات در بازار سرمایه، افت ارزش بودجه خرید متقاضیان مسکن و همچنین افزایش عرضه ملک نسبت به حجم تقاضا از سوی فعالان بازار مسکن برآورد شد.

- مشاوران املاک در شهریور ماه گذشته به خریدارانی که موفق به خرید واحد مورد نظرشان نشدند، گوشزد کردند که خرید خود را به نیمه دوم سال موکول کنند؛ چراکه در آن دوره زمانی با توجه به کاهش عرضه نرخ‌های کاذب فروشی می‌توانند خرید منصفانه‌تری از بازار داشته باشند.

- از طرف دیگر در گذشته اکثر بنگاهداران از اعلام قیمت‌های میلیاردی واحدهای لوکس در آگهی‌ها خودداری می‌کردند و در آگهی قیمت تعیین شده برای هر متر مربع را اعلام می‌کردند و در تماس تلفنی مشتری قیمت کل را بیان می‌کردند؛ اما در سال ۹۱ اکثر مشاوران املاک قیمت کل فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس را در آگهی‌های خود عنوان می‌کردند.

- در سال ۹۱ حجم معاوضه املاک و مستغلات حاکی از این خبر بود که تهران به عنوان شهر منتخب معاوضه گران در بازار مسکن به شمار می‌آید؛ زیرا اغلب صاحبان املاک قصد معاوضه ملک شان را دارند، تهران یکی از گزینه‌های انتخابی آنها است.

- اکثر قراردادهای اجاره‌ای که در سال پیش تنظیم شد مربوط به آن دسته از واحدهای مسکونی بود که شرایط پرداخت اجاره بهای آنها به صورت ودیعه و اجاره ماهانه بود و تنها مالکانی تن به رهن کامل واحدشان دادند که نیاز مالی داشتند.

- علاوه براین بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در اواخر تابستان سال قبل با رونق نسبی همراه شد؛ چراکه ارزش طلای جهانی با افزایش رو به رو شد در نتیجه سرمایه‌های سرگردان را جذب خود کرد.

به همین خاطر اکثر خریداران قبل از تاثیر این مساله بر بازار مسکن تصمیم گرفتند؛ هرچه سریع‌تر واحد مورد نظرشان را خریداری کنند.

- دریافت هزینه‌های بی حساب و کتاب و محاسبه خودخواهانه میزان حق‌الزحمه برخی از مشاوران املاک باعث شد تا بسیاری از از مستاجران و موجران برای تمدید به بنگاه‌ها مراجعه نکنند و به طور غیررسمی بین خودشان تنظیم کنند.

این مساله باعث شد تا کنترل میزان رشد اجاره‌بها از چشم دولت پنهان بماند و اتحادیه املاک هم از این طریق از تخلف بنگاهداران مطلع نشوند.

- از سوی دیگر اجلاس جنبش غیرمتعهد‌ها در شهریور ماه بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی را به شرح زیر تحت تاثیر قرار داد و برای مدتی به رکود کشاند.

افزایش مستاجران خارجی در بازار اجاره به منظور شرکت در اجلاس.

موجران مسافرت را به مستاجران ترجیح دادند؛ زیرا در این تعطیلات به بنگاهداران سپردند تا برای واحدشان چند روزی مشتری یابی نکنند.

فراهم شدن فرصتی برای متقاضیان در بازار اجاره برای جست‌وجوی واحد مورد نظرشان در تعطیلات حاصل از اجلاس غیرمتعهدها.

- گران‌ترین رهن آپارتمان در نیمه اول سال گذشته مربوط به واحدی با متراژ ۳۳۳ متر مربع در خیابان الهیه بود.

این واحد مسکونی به مبلغ یک میلیارد تومان طبق گفته مالک به متقاضی اجاره داده می‌شد. این واحد در طبقه هفتم و به صورت تک‌واحدی بود که از یک سوئیت مجزا برای مهمان هم برخوردار بود.

- بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی در سال ۹۱ به طور کلی از رونق هر ساله بهره‌مند نبود؛ چراکه نرخ‌های سنگین اجاره بها از یک طرف و نحوه شرایط پرداخت نرخ اجاره از سوی دیگر باعث شد تا اکثر مستاجران قراردادهای خود را تمدید کنند و برای تمدید قراردادهای شان هم به بنگاه‌های املاک مراجعه نکردند.

به همین علت اکثر مشاوران املاک فعال در بازار اجاره تهران از حجم قراردادها راضی نبودند.

- بازار اجاره مسکن بر اساس میزان قراردادها در تابستان گذشته در تیر ماه از بالاترین تعداد قراردادها برخوردار بوده است.

- پهنه جست‌وجوی مستاجران در بازار اجاره مسکن در سال ۹۱ به وسیع ترین حد خود رسید.

نرخ‌های غیرمنصفانه و عجیب اجاره در اکثر محله‌های تهران باعث شد تا اغلب مستاجران برای پیدا کردن واحدی که تامین و پرداخت اجاره بهای آن از دشواری کمتری برخوردار باشد به محله‌های دور‌تر سر بکشند تا شاید واحد دلخواهشان را پیدا کنند.