۷ مسیر ورود به رونق پایدار در بازار مسکن

بازار مسکن ۹۶، مشروط به «پذیرش یک واقعیت» توسط سرمایه‌گذاران ساختمانی و «عزم سازنده‌ها» برای تغییر رویه غلط ساخت‌وساز، می‌تواند از ۷ مسیر وارد فاز «رونق پایدار و غیرحبابی» شود. بررسی‌های یک اقتصاددان درباره عامل اصلی رشد منفی بخش ساختمان طی پنج سال اخیر نشان می‌دهد هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن در فاصله نیمه دوم دهه ۸۰ تا اوایل دهه ۹۰، آن هم به شکل سفته‌بازی در قالب احداث مجتمع‌های لوکس و گران‌قیمت، اگرچه در ظاهر باعث سبقت حجم عرضه از تقاضا شد، اما در واقعیت، به‌دلیل عدم تناسب ساخت‌و‌سازها با نیاز مصرفی، «افزایش عرضه فاقد تقاضای موثر» را رقم زد و تبعات آن به‌صورت حبس منابع و سرمایه در خانه‌های خالی، رکود طولانی را به‌وجود آورد.

حسین عبده‌تبریزی که قرار است در همایش ۱۸ اسفند «دنیای اقتصاد» تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۶»، ساختار جدید بخش مسکن و ساختمان را تشریح کند، معتقد است: هم‌اکنون نشانه‌هایی از آستانه عادی شدن شرایط بازار مسکن وجود دارد. اما با این حال، برای دستیابی به رشد مثبت در این بخش، لازم است «کمبود نوعی از آپارتمان‌ها» که حدود ۵۴ درصد معاملات مصرفی ملک را شامل می‌شود، ازسوی سرمایه‌گذاران ساختمانی جبران شود.

فعالان بازار مسکن از همه طیف‌ها (سرمایه‌گذار، سازنده و متقاضیان خرید و فروش ملک)، در آستانه ورود به سال ۹۶، با دو نقطه تاریک مواجه شده‌اند که اگر مختصات جامع درباره «بقایای آثار منفی رفتارهای غلط گذشته در بخش مسکن و ساختمان، تغییرات محسوس یک سال اخیر در بخش و همچنین نسخه صحیح و زودبازده برای تحول مثبت در این بخش»، روشن شود و در اختیار آنها قرار بگیرد، شانس رونق در این بازار تقویت خواهد شد.

در حال حاضر دو پرسش کلیدی درباره آینده بخش مسکن مطرح است: «آیا بازار ملک چه در حوزه معاملات و چه در حوزه ساخت و ساز، سال آینده از برزخ موجود ناشی از توقف در میانه رکود کهنه و رونق مورد انتظار، خارج می‌شود؟» سوال دوم که به نوعی پاسخ اولی را معلوم می‌سازد نیز مربوط به «کم و کیف برنامه دولت و نسخه صحیح برای تضمین رشد مثبت بخش مسکن در سال ۹۶» است.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسکن با انجام تحقیقات مفصل در این باره، نتایج کامل یافته‌های خود را در همایشی که از سوی «دنیای اقتصاد» در تاریخ ۱۸ اسفند سال جاری تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۶» برگزار می‌شود، ارائه خواهد داد. بخشی از یافته‌های این اقتصاددان که به‌صورت مکتوب تدوین شده است، یک نمای سه بعدی از بازار مسکن ۹۶ تصویر می‌کند.

این نما، از یکسو منعکس‌کننده «مصائب مدل نامناسب، بدقواره و پرخطر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در دوره زمانی نیمه دوم دهه ۸۰ و دو سال اول دهه ۹۰» است که مشخص می‌کند، تبعات پرهزینه بقایای آن سرمایه‌گذاری‌ها چگونه باعث رشد منفی بخش ساختمان طی ۵ سال اخیر شد و تا چه حد بر مولفه‌های بازار مسکن سال آتی تاثیرگذار است. از سوی دیگر،‌ «بهبود نسبی شرایط بازار ملک طی ماه‌های اخیر»، بُعد دوم نمای مسکن ۹۶ است که اطلاع از جزئیات آن می‌تواند باعث تحریک و تمرکز سرمایه‌گذاران ساختمانی در قسمت‌های پرکشش بازار -به لحاظ وجود تقاضا و ظرفیت بالقوه برای عرضه- شود.

بعد سوم آنچه حسین عبده‌تبریزی درباره نمای ۹۶ بازار مسکن، تحقیقات انجام داده است، در یک نسخه عملیاتی برای رونق پایدار و غیرتورمی خلاصه می‌شود که محتوای آن پاسخ روشن به ابهامات فعالان این بازار درباره سال آینده است. گزارش «دنیای اقتصاد» در این‌باره حاکی است: شکل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۲ از مسیر طبیعی سال‌های قبل خارج شد طوری که حجم سرمایه‌گذاری، میانگین ارزش‌افزوده بخش و همچنین تیراژ ساخت مسکن در آن دوره، از سطح متوسط دست‌کم یک دهه قبل از آن، فراتر رفت اما چون هیجان ساخت و ساز در جهت سوداگری و سفته‌بازی متمرکز بود، از یک سو تقاضای مصرفی، از محصول سرمایه‌گذاری آن ۸ سال محروم ماند و از سوی دیگر با ترکیدن حباب قیمت مسکن در سال ۹۲، حجم قابل‌توجهی از سرمایه‌ها و البته منابع بانکی، هنوز در بازار ملک محبوس مانده است.

در بررسی‌های مکتوب عبده‌تبریزی، ۶ شاهد عینی از مدل غلط سرمایه‌گذاری‌ ساختمانی -غیرمصرفی و مازاد- طی سال‌های ۸۵ تا ۹۲ ارائه می‌شود. در آن سال‌ها، به‌جای توزیع عرضه مسکن بین شهرهای مختلف،‌ یک‌سوم ساخت و ساز مسکونی، در تهران و حجم قابل‌توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد که عمدتا به‌صورت لوکس، گران‌قیمت و بی‌ارتباط با غالب تقاضای مصرفی بود. در تهران تیراژ ساخت در ۴ منطقه اول شهر،‌۳ برابر شد در حالیکه در مناطق میانی و جنوبی شهر تا ۲ برابر افزایش یافت. نسبت ساخت و ساز به کل موجودی مسکن در مناطق شمالی تهران نیز بیش از سایر مناطق رشد کرد و همزمان، متوسط مساحت آپارتمان‌ها نیز افزایش یافت. در آن سال‌ها همچنین تعداد خانه‌های خالی نیز افزایش پیدا کرد و به‌عنوان شاهد ششم از انحراف سرمایه‌گذاری و غیرمصرفی بودن ساخت و سازها، نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور، طی دو دهه اخیر، همواره بیش از ۲ واحد درصد بیش‌از نرخ رشد جمعیت بوده است. این شواهد، ساخت و ساز نامتناسب با جنس تقاضای مسکن را تایید می‌کند.

در مقطع فعلی، سه نشانه شامل «افزایش حجم معاملات مسکن، تضمین تقاضای قطعی خرید مسکن ناشی از سپرده‌گذاری در صندوق یکم و همچنین کاهش نرخ رشد منفی ساخت»، از بهبود نسبی شرایط بازار ملک نسبت به رکود عمیق سال‌های ۹۳ و ۹۴ حکایت دارد. اما با این حال مولفه‌های موجود و حقایق ۶ گانه در بازار مسکن، بیانگر استقرار پارادایم جدید در این بخش است. در حال‌حاضر، «ثبات نسبی جمعیت، نیاز غالب سمت تقاضا به واحدهای کوچک و میان متراژ» دو واقعیت این پارادایم جدید است. در سرمشق جدید، تکرار مدل سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای لوکس و ادامه سفته‌بازی جوابگو نیست چراکه تقاضا نیز به دنبال سوداگری در بازار زمین و مسکن نیست و ساختار مصرفی پیدا کرده است. از طرفی، توزیع منطقه‌ای سرمایه‌های ساختمانی باید به سمت شهرهای کوچک و متوسط که با کمبود مسکن روبه‌رو هستند، متوازن شود. در پارادایم جدید، نیاز به ساخت مسکن جدید، حقیقت دیگری است که برای نحوه ساخت آن، باید حقیقت آخر یعنی مرزبندی بین «توقف لوکس‌سازی» و «تمرکز بر مصرفی‌سازی از طریق ساخت آپارتمان‌های زیر ۸۰ مترمربع برای پاسخ به حداقل ۵۴ درصد جامعه تقاضا»، مدنظر سرمایه‌گذاران قرار گیرد.

حسین عبده‌تبریزی در بررسی‌هایی که درباره نمای بازار مسکن ۹۶ و نحوه دستیابی به رشد مثبت بخش مسکن و رونق غیرتورمی در این بخش انجام داده، ۷ مسیر صحیح و جایگزین رویه‌های گذشته، برای تحقق این هدف معرفی کرده است. رشد مثبت بخش مسکن مشروط به جهت‌دهی اقدامات برای تامین نیاز مسکن خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نیاز روستاییان و همچنین مخاطبان مسکن اجتماعی (دو دهک اول)، حاصل خواهد شد. برای این منظور، توقف روند منفی رشد بخش مسکن، در گرو ادامه اقدامات مثبت برای تقویت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز مصرف‌کننده‌ها (و نه سفته‌بازها) است. مسیرهای تضمین‌کننده این هدف‌گذاری شامل «ترغیب بانک‌ها به راه‌اندازی بازار تسهیلات رهنی خرید مسکن به‌عنوان بازار کم‌خطر اعتباری»، «افزایش سقف تسهیلات و کاهش مبلغ سپرده‌گذاری برای وام خرید»،‌ «تسری ساختار جذاب وام یکم به وام نوسازی بافت فرسوده»، «تامین اعتبار بودجه‌ای برای اجرای مسکن اجتماعی برای حاشیه‌نشین‌ها»، «توسعه بازار رهن ثانویه از طریق فروش اوراق رهنی به سرمایه‌گذاران خارجی‌» و «راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن مشابه صندوق یکم» است.