سود وام مسکن، به بیش از ۲۷ درصد می رسد!

تابناک: یکی از دلایل رکود پنج ساله بخش مسکن و ساختمان در کشور، کیفیت و نحوه ارائه تسهیلات و وام های بانکی است. به نظر می رسد بین رقم سود اسمی اعلام شده از سوی بانک ها و سود واقعی دریافتی، تفاوت معناداری وجود دارد و از همین رو، این مسئله یکی از دلایل عدم تحریک تقاضا در بخش مسکن است.

ازآنجایی‌که بخش ساختمان و مسکن ازجمله بخش‌های اشتغال‌زا و بزرگ اقتصاد ایران به‌حساب می‌آید، رونق آن می‌تواند علاوه بر تأثیر بر شاخص‌های کلان اقتصادی راهکاری مفید برای کاهش بیکاری قلمداد گردد؛ از همین رو همواره یکی از دغدغه‌های سیاست‌گذاران و برنامه ریزان، رونق این بخش از اقتصاد بوده است. واقعیت این است که مسکن با توجه به ویژگی‌هایش می‌تواند به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین موتورهای رشد اقتصادی کشور عمل کند اما آنچه در سال‌های اخیر اتفاق افتاده است مسئله‌ای غیرازاین را نشان می‌دهد.

بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران بخش مسکن و ساختمان از سال ۱۳۹۱ با رشد منفی روبرو بوده است و همین امر باعث شده است که یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکود برای این بخش از اقتصاد ایران رقم زده شود. همچنین بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، ساختمان منفی‌ترین بخش اقتصادی کشور در سال گذشته (۱۳۹۵) بوده است. همان‌طور که در جدول زیر نیز دیده می‌شود، بخش ساختمان با رقم منفی ۱۷ درصد، رکورددار رکود و دارای بیشترین تأثیر منفی در اقتصاد ایران بوده است.


در این میان یکی از مهم‌ترین دلایلی که از سوی کارشناسان مطرح می‌شود این است که رکود ایجادشده در بخش مسکن، ناشی از عدم توانایی مالی تقاضاکنندگان و خریداران است و بر همین اساس یکی از ساده ترین راهها برای خروج از رکود، سیاست‌هایی است که بتواند در جهت توانمندسازی و افزایش قدرت خریدار حرکت کند. یکی از مهم ترین ابزارهای موجود و نمونه های آزمون شده در اقتصاد جهانی، مسئله ارائه تسهیلات از سوی بانک ها و موسسات مالی است. بانک مسکن در ایران به عنوان یک بانک تخصصی در حوزه ساخت و ساز و عامل اصلی ارائه تسهیلات مالی برای سازندگان و خریداران مسکن به حساب می آید. از همین رو ارائه تسهیلات متناسب با قدرت خرید مصرف کنندگان می تواند نقشی عمده در تحریک بخش تقاضا ایفا کند.

اما به نظر می رسد که سود بالای تسهیلات مالی ارائه شده از سوی بانک مسکن، خود یکی از عوامل تشدیدکننده رکود است. در حالی که نرخ تورم در کشور در سال 95 تک رقمی شده است اما همچنان نرخ سود تسهیلات بانک مسکن رقم 17.5 درصد را نشان می دهد. البته ارائه تسهیلات در قالب طرح صندوق پس انداز یکم، با سود 9.5 درصد و نزدیک به نرخ تورم جاری کشور صورت می پذیرد که با توجه به نیاز سپرده گذاری حداقل 12 ماهه برای آن، برای بخش عمده ای از مصرف کنندگان در عمل غیرممکن و غیرجذاب می شود. در ضمن فاصله 12 ماهه ارائه تسهیلات، دلیل دیگری است بر غیرجذاب شدن آن؛ چرا که تجربه تاریخی قیمت مسکن در ایران نشان داده است که در فواصل کوتاه زمانی، بعضا رشدهای زیادی را تجربه کرده است و این می تواند به منزله ورود ریسک به سبد خرید مصرف کنندگان مسکن قلمداد شود.

اما واقعیت این است که سود تسهیلات بانک مسکن همان 17.5 درصد هم نیست و به طور واقعی بسیار بالاتر از این ارقام است. فرض کنید که شما قصد دارید از تسهیلات خرید یا ساخت مسکن در شهر تهران استفاده کنید. بنابر اعلام بانک مسکن می توانید بلافاصله تا سقف 60 میلیون تومان وام بگیرید و با لحاظ نرخ سود 17.5 درصد، بایستی برای مدت 12 سال، ماهانه حدود یک میلیون تومان اقساط خود را باز پرداخت کنید. اما مسئله این است که همه چیز به این سادگی نیست.

مشکل اول این است که برای دریافت یک وام 60 میلیون تومانی نیاز به خرید حدود 9 میلیون تومان (بر اساس قیمت های روز) اوراق تسهیلات مسکن است و این یعنی عملا مبلغ وام از 60 میلیون به 51 میلیون کاهش می یابد. تا همین جا سود 17.5 درصدی تسهیلات، به 22 درصد افزایش یافته است و این مسئله یعنی نرخ سود واقعی تسهیلات مسکن 22 درصد است و نه 17.5 درصد.

اما مشکل دوم موضوع را کمی پیچیده تر می کند. کافی است فرض کنید که هدف از دریافت وام، ساخت مسکن است و نه خرید. اگر تنها ساخت مسکن 1 سال زمان ببرد (که معمولا ساخت مسکن در قالب مجتمع های چند واحدی بسیار بیشتر از این ها زمان می برد)، بانک مسکن سود دوران مشارکت ساخت را هم از دریافت کننده تسهیلات دریافت می کند. با یک حساب سر انگشتی، سود مشارکت 17.5 درصدی وام 60 میلیون تومانی برای یک سال معادل 10.5 میلیون تومان می شود و این یعنی دریافت کننده تسهیلات در حالی که تنها 51 میلیون تومان دریافت خالص وام داشته است، بایستی با نرخ سود 17.5 درصد، 70 میلیون و 500 هزار تومان وام را در مدت یازده سال بازپرداخت کند و این یعنی پرداخت ماهانه 1 میلیون 200 هزار تومان برای مدت یازده سال.

با این اوصاف و با توجه به محاسبات انجام شده و با در نظر گرفته اقساط 1میلیون و 200 هزارتومانی برای آن، نرخ سود تسهیلات در این حالت به 27 درصد افزایش می یابد و این به معنی فاصله 10 درصدی سود واقعی وام ساخت مسکن با سود اسمی عنوان شده از سوی بانک مسکن است. این در شرایطی است که اگر مدت زمان ساخت مسکن 2 سال به طول بینجامد، این رقم به بیش از 30 درصد می رسد.

بنابراین به نظر می رسد در حالی که از یک طرف، بخش ساختمان و مسکن در کشور در رکود به سر می برد و رونق این بخش با توجه به ارتباطات پسینی و پیشینی گسترده ای که با سایر بخش های اقتصاد دارد و می تواند زمینه ساز ایجاد شغل و رشد واقعی اقتصاد کشور شود و از طرف دیگر، نرخ تورم در کشور به کمتر از 10 درصد رسیده است؛ دریافت سود 22 جهت خرید مسکن و دریافت سود حداقل 27 درصدی در قبال ساخت مسکن چندان منطقی به نظر نمی رسد. بر هیچ فعال و کارشناس اقتصادی پوشیده نیست که توانمندسازی تقاضاکنندگان مسکن و ساختمان در قالب ارائه تسهیلات با نرخ سود منطقی، یکی از گام های مهم در مسیر ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی قلمداد می شود.