فرصت بهاری خریداران در بازار بالادست ملک

میانگین قیمت اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در فروردین‌ماه در حالی با ۷ درصد کاهش نسبت به نرخ میانگین فصل زمستان روبه‌رو شده است که قیمت‌های کنونی نسبت به فروردین سال ۹۵ نیز ۷ درصد کمتر است. میانگین نرخ اوراق تسهیلات مسکن در بازار رسمی فرابورس طی فروردین ماه امسال به ۷۰ هزار و ۹۰۰ تومان تنزل یافته و این در حالی است که اوراق مذکور در فصل زمستان به طور میانگین با نرخ تقریبی ۷۵هزار و ۸۵۰ تومان مبادله می‌شد.

بازار مبادله اوراق مسکن به عنوان بازار بالادست بخش مسکن شناخته می‌شود که تحولات آن در پیوند با تحولات بازار مسکن قرار دارد و تحلیل آن از این جهت حائز اهمیت است. بازار اوراق به این دلیل «بالادست» شمرده می‌شود که بسیاری از خریداران مسکن برای تامین مالی به کمک تسهیلات قبل از اینکه به سراغ معامله مسکن بروند، ابتدا به این بازار مراجعه و برای برخورداری از وام بدون سپرده مسکن، نسبت به خرید اوراق در حجم مورد نیاز خود اقدام می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تغییرات ماهانه نرخ میانگین مبادله اوراق مسکن از شهریور ماه ۹۵ و بعد از قله‌پیمایی قیمت نمادهای آن در فرابورس طی مردادماه، شیب منفی گرفت و از آن زمان تاکنون در تمام ماه‌ها قیمت میانگین اوراق تسهیلات بدون سپرده مسکن در سراشیبی بوده است. اما در مجموع میانگین بهای خرید هر فقره اوراق مسکن در طول سال ۹۵ و به دنبال نوسان بین کانال‌های ۷۰ تا ۹۰ هزار تومان در ماه‌های مختلف، ۸۳ هزار و ۶۵۰ تومان و در سال ۹۴ نیز ۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود. به این ترتیب قیمت متوسط سال ۹۵ نسبت به سال قبل از آن با ۱۲ درصد رشد روبه‌رو شد که علت این افزایش، کاهش دستوری نرخ سود بانکی در آغاز تابستان پارسال بود که موجب شد برخی از سپرده‌گذاران حساب‌های ممتاز بانک عامل بخش مسکن که اوراق تسهیلات به پشتوانه سپرده آنها منتشر می‌شود، حساب خود را تحت تاثیر تغییرات نرخ سود بانکی خالی کنند و بانک با مشکل تامین منابع برای انتشار اوراق روبه‌رو شود. این موضوع که موجب کاهش حجم انتشار و عرضه اوراق در فرابورس شده بود، به ایجاد حباب قیمتی انجامید و موجب شد طی یک روند افزایشی در تیر و مرداد ماه، قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن از مرز ۹۸ هزار تومان نیز فراتر رود.

اما بانک عامل بخش مسکن بلافاصله فضای شکل گرفته را از طریق جذاب کردن حساب سپرده ممتاز مدیریت کرد و توانست روند صعودی قیمت اوراق را مهار کند. به این ترتیب از شهریور ماه سال گذشته تا کنون قیمت اوراق تسهیلات مسکن تحت کنترل قرار دارد و در حال حاضر نه تنها حباب تابستان ۹۵ تخلیه شده است، بلکه کارشناسان معتقدند نرخ اوراق اکنون دچار حباب منفی است؛ به این معنا که قیمت مورد انتظار باید حول ۷۵ هزار تومان در نوسان باشد، هرچند این اظهارات الزاما به معنای رشد قیمت اوراق در کوتاه‌مدت نیست، اما شرایط کنونی یک فرصت بهاری برای خریداران مصرفی آپارتمان را فراهم کرده است تا بتوانند از امتیاز وام بدون سپرده مسکن با پرداخت هزینه کمتری برخوردار شوند.

سه عامل افزایش تقاضای اوراق مسکن

با توجه به مجموعه شرایط مذکور، کارشناسان به سه گروه توصیه می‌کنند از فرصت بهاری کنونی استفاده کنند. گروه نخست کسانی هستند که آپارتمان پیش‌خرید کرده‌اند و در ماه‌های آینده باید نسبت به پرداخت الباقی حساب خود برای تحویل آپارتمان با استفاده از وام بانکی اقدام کنند. گروه دوم نیز کسانی هستند که در آستانه امضای قرارداد خرید مسکن هستند و گروه سوم متقاضیان خرید آپارتمان هستند که برنامه آنها برای خرید در فصل طلایی معاملات یعنی تابستان پیش‌رو جدی است. متقاضیان مصرفی آپارتمان در قالب این سه گروه باید از فرصت کنونی و حباب منفی شکل گرفته به بهترین شکل استفاده کنند. با این حال لازم است بار دیگر تاکید شود که مجموعه این شرایط به معنای بدبینی نسبت به آینده بازار اوراق مسکن نیست، بلکه به معنای این است که نیروهای اثرگذار می‌توانند قیمت اوراق را تا حدود ۷۵ هزار تومان افزایش دهند.

نیروی چهارم کنترل قیمت اوراق