نخستین آمار از خانه‌های دوم

روزنامه دنیای اقتصاد: آمار «خانه‌های دوم» خانوارها در جریان تکمیل اطلاعات سرشماری سال ۹۵، برای اولین بار اعلام شد. تعداد خانه‌هایی که خانوارها در قالب «اقامتگاه دوم»، برای مدتی از سال - حداکثر ۶ ماه ناپیوسته در سال - از آن استفاده می‌کنند، در کشور ۲ میلیون و ۱۱۵ هزار واحد است که معادل ۷ درصد کل موجودی مسکن را شامل می‌شود.

این تعداد خانه دوم که «شبه‌خالی» گفته می‌شود، طی ۵ سال، سه برابر شده است. املاک مسکونی کشور براساس نحوه استفاده به سه گروه «در حال استفاده»، «خانه خالی» و «خانه دوم» تقسیم شده است.

خانه‌های «شبه‌خالی» که کاملا به لحاظ وضعیت سکونتی و نحوه استفاده مالکان، با خانه‌های «خالی» تفاوت دارد، برای اولین بار «اعلام وضعیت» شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از اطلاعاتی که نتایج سرشماری سال 95 را تکمیل می‌کند، حاکی است: ابهامی که در صفحه 40 از جزوه 46 صفحه‌ای «گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395» وجود داشت، با دستیابی به یک آمار جدید، تعیین تکلیف شد. گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395 که اسفند سال گذشته، منتشر شد، نشان می‌داد: کل موجودی مسکن کشور بدون احتساب «واحدهای مسکونی خالی از سکنه» و «اقامتگاه دوم دسته‌ای از خانوارهای کشور»، رقمی معادل 22 میلیون و 825 هزار و 46 واحد است. در صفحه 40 گزارش مرکز آمار با عنوان «گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395»، تاکید شده، آمار 8/ 22 میلیونی از تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده، بدون احتساب خانه‌های خالی و اقامتگاه دوم، محاسبه شده است.

در صفحه 45 این گزارش، اگر چه تعداد کل خانه‌های «خالی» در کشور رقمی معادل 2 میلیون و 587 هزار و 607 واحد مسکونی، اعلام شده اما درباره «تفکیک صورت گرفته بین خانه‌های خالی و اقامتگاه دوم یا عدم تفکیک این دو نوع املاک مسکونی»، اطلاعاتی درج نشده که این موضوع، در هفته‌های اخیر پرسش‌های متعددی برای فعالان بخش مسکن ایجاد کرده بود.تاکنون به استناد گزارش مرکز آمار، تصور می‌شد، «اقامتگاه دوم» یا همان «خانه‌های دوم گروهی از خانوارها که به‌صورت روزهایی از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد»،‌ بخشی از همان آمار خانه‌های «خالی» است و بر همین اساس، متولی بخش مسکن و سیاست‌گذاران اقتصاد مسکن، در ابتدای سال 96 با استناد به نتایج سرشماری95، کل موجودی مسکن کشور را با احتساب جمع «واحدهای در حال استفاده» و «خانه‌های خالی»، رقمی معادل 25 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی، برآورد کردند. اما بررسی‌ها از آنچه نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 را «تکمیل» می‌کند و همزمان، ضمن رفع ابهام فعالان بخش، یک آمار واقعی و درست از کل موجودی مسکن کشور در اختیار دولت می‌گذارد، حاکی است: کل واحدهای مسکونی موجود در کشور از سه دسته «خانه در حال استفاده»، «خانه خالی از سکنه» و «خانه شبه‌خالی» تشکیل می‌شود که مجموعه آنها معادل 27 میلیون و 528 هزار و 282 واحد است.

واقعیت فعلی بازار مسکن کشور نشان می‌دهد: 17 درصد از کل خانه‌های موجود در شهرها و روستاها، به‌صورت «خالی از سکنه» و «اقامتگاه دوم خانوارها»، توسط مالکان، نگهداری می‌شود که 10 درصد آن، «خالی از سکنه» و 7 درصد دیگر، «اقامتگاه دوم» محسوب می‌شود. گزارش «دنیای اقتصاد» از تعداد خانه‌هایی که «اقامتگاه دوم» خانوارها بوده و برای اولین بار، آمار آن اعلام می‌شود، حاکی است: در حال حاضر 2 میلیون و 115 هزار واحد مسکونی در کل کشور، «خانه دوم» افراد است که به‌صورت موردی یا مقطعی برای سکونت روزها یا هفته‌هایی از سال، از آنها بهره‌برداری و استفاده می‌شود.

ملاک عمل در شمارش «خانه دوم» در آمارگیری انجام شده، «استفاده ناپیوسته در حداکثر 6 ماه از سال» بوده است به این معنا که عمده ویلاهای استان‌های شمالی و همچنین آپارتمان‌هایی در سایر شهرها که مالک آنها، برای گذراندن اوقات فراغت، برای مدتی از سال در آن ساکن می‌شود، جزو «اقامتگاه دوم» طبقه‌بندی می‌شود و عملا این نوع خانه‌های دوم با «خانه‌های دوم یا چندم افراد که هیچ استفاده‌ای از آن نمی‌شود و خالی بودن آنها از سوی مامور سرشماری محرز شده است»، کاملا تفاوت دارد. آمار 1/ 2 میلیونی از «اقامتگاه دوم»، با خانه‌های دوم افرادی که در حال حاضر اقوام آنها در آن خانه، ساکن دائم هستند یا اجاره داده شده است، متفاوت است. «اقامتگاه دوم»، خانه‌های «شبه خالی» به حساب می‌آید که اگر چه آثار منفی این نوع املاک مسکونی در متغیرهای اقتصادی بازار ملک، به مراتب کمتر از «خانه‌های خالی» است اما رشد نجومی هر دو گروه از این املاک طی 5 سال گذشته، از یک «بیماری پنهان» در بازار مسکن کشور خبر می‌دهد که در دنیا برای جلوگیری از بروز آن، نسخه آزموده شده، از سوی دولت‌های مرکزی و محلی (شهرداری‌ها)، به‌کار گرفته شده است.

تعداد خانه‌های خالی در کشور در فاصله سال‌های 90 تا 95، رقمی معادل 55 درصد رشد پیدا کرده و از حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی به حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی افزایش یافته است. از طرفی، تعداد «خانه‌های شبه‌خالی» یا همان «اقامتگاه دوم» نیز در فاصله 90 تا 95 با رشد 200 درصدی، از 700 هزار واحد مسکونی به 2 میلیون و 115 هزار واحد رسیده است. این میزان رشد در خانه‌هایی که «بهره‌برداری صفر» یا «بهره‌برداری مقطعی» از آنها صورت می‌گیرد، در شرایطی اتفاق افتاده که کل موجودی مسکن کشور در این 5 سال، 18 درصد افزایش یافته است. رشد شدید املاک خالی و شبه‌خالی، از نرخ ناچیز «هزینه نگهداری دارایی ملکی در کشور» نشات می‌گیرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: در ایران، به همان اندازه که هزینه صاحب‌خانه شدن در سطح بالاتری از قدرت خرید مسکن سایر کشورها است، هزینه نگهداری ملک، در سطح فوق‌العاده پایین‌تر قرار دارد. در کشورهای توسعه‌یافته با درجات مختلف توسعه‌یافتگی، دو نوع مالیات ملی و محلی به ترتیب شامل «مالیات بر عایدی سرمایه ملکی» و «مالیات سالانه بر املاک» از مالکان دریافت می‌شود که پرداخت آنها از سوی مالکان، از یکسو ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل بلااستفاده گذاشتن خانه را بالا می‌برد و از سوی دیگر، هزینه‌ای را که خانه دوم افراد به شهر تحمیل می‌کند به شکل عوارض شهری، در اختیار دولت محلی برای پوشش مخارج شهر می‌گذارد.

مالیات بر عایدی سرمایه که با هدف کنترل سوداگری دریافت می‌شود و در عین حال اولین ملک خانوارها و محل اصلی سکونت افراد از آن معاف است، با نرخ نزدیک به 30 درصد و حتی تا 45 درصد، از مالکان دریافت می‌شود. مبنای این مالیات، سود حاصل از فروش ملک است؛ به این معنا که بهای فروش، پس از کسر قیمت زمان خرید و هزینه استهلاک، مبنای نرخ مالیات‌ قرار می‌گیرد. مالیات سالانه بر املاک نیز در عمده کشورها، دارای نرخ 1/ 0 تا 5/ 0 درصد است که پایه آن، ارزش روز املاک است. این مالیات، در کلان‌شهرها به شکل «شارژ شهری» با نرخ پایه یک‌درصد دریافت می‌شود. در شهر تهران، شبیه این نوع مالیات شهری، تحت عنوان «عوارض نوسازی» از مالکان با نرخ 01/ 0 درصد اخذ می‌شود که چنین مالیاتی که در سایر شهرها نیز به همین نسبت محاسبه می‌شود، به قدری ناچیز و قابل اغماض است که هیچ اثری در کاهش خانه‌های خالی یا شبه‌خالی ندارد.

ضمن آنکه، غالب مالکان، تکلیفی در پرداخت سالانه این عوارض برای خود قائل نیستند، چرا که جرایم تاخیر در پرداخت این عوارض نیز به لحاظ ریالی و شکل اعمال، بی‌اثر است. کارشناسان با اشاره به اینکه‌ در ایران، به دلیل تورم بلندمدت در اقتصاد، امن‌ترین بازار برای حفظ ارزش واقعی دارایی افراد طی سال‌های گذشته، بازار ملک بوده است، تصریح می‌کنند: اگر چه بخشی از ریشه پدیده خانه‌های خالی و شبه‌خالی، به «ویژگی انحصاری بازار ملک برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم» برمی‌گردد اما سیاست‌گذاران می‌توانند با ابزارهای مالیاتی، دست کم، هزینه‌ها و عوارضی را که وجود خانه‌های خالی و شبه‌خالی به شهرها وارد می‌کنند به نفع متقاضیان مصرفی مسکن تامین کنند.