چرا واحدهای مسکونی خالی می مانند؟

روزنامه دنیای اقتصاد: بخش مسکن یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های اقتصاد است و نقش این بخش در کمک به سایر بخش‌های اقتصادی غیرقابل انکاراست. طبق سرشماري نفوس و مسكن ۹۵، تعداد خانه‌هاي خالي كشور با رشد ۵/ ۵۵ درصدی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار و ۴۱۲ واحد در سال ۹۰، به ۲ ميليون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد مسكوني در سال ۹۵ رسيده است.

علل و ریشه وجود واحدهای مسکونی را می‌توان از منظر عوامل درون‌بخشی و برون‌بخشی به شرح زیر مورد بررسی قرار داد.

از دیدگاه تقاضا: اول؛ پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن عامل مهم و تعیین‌کننده است. در سال ۹۰ متوسط درآمد خانوار ۱۳میلیون و ۳۰ هزار تومان و در سال ۹۴ متوسط درآمد ۳۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و همچنین در سال ۹۰ متوسط قیمت واحد ۱۰۰متری ۱۴۴ میلیون و ۳۹۰هزار تومان در سال ۹۴ به ۲۹۰میلیون تومان افزایش یافته لذا خانوارها بعد از ۴ سال رکود بازار به میزان ۲۵ درصد قدرت خرید خود را ازدست داده‌اند.

دوم؛ افزایش شاخص ضریب جینی نابرابرتر شدن توزیع درآمد را به‌دنبال داشته و درنتیجه قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد با کاهش مواجه شد.

سوم؛ نرخ رشد اقتصادی پایین طی سال‌های بعد از جهش قیمت ۹۱ تا ۹۴ و کاهش شدید درآمد سرانه موجب تشدید و تقویت اثر منفی دو عامل اخیر شد. بالا بودن نرخ تورم و آهنگ نزولی پس‌انداز خانوارهای کم‌درآمد و متقاضیان مسکن مهم‌ترین موانع موجود برای کاهش تقاضای موثر مسکن بوده است.

چهارم؛ واحدهای مسکونی شبه‌خالی (خانه دوم) سهمی بیش از ۷ درصد کل ذخیره مسکن را به‌خود اختصاص داده است. چنانچه واحدهای مسکونی خالی را از ذخیره مسکن کسر کنیم، این نسبت به بیش از ۱۰ درصد می‌رسد که ۱۰درصد پردرآمد مسکن دوم در اختیار داشته و شاید بتوان گفت این نوع تقاضا به حد اشباع خود رسیده درحالی‌که این پدیده مهم در برنامه‌های ساخت‌وساز تولیدکنندگان مسکن لحاظ نشده است.

از دیدگاه عرضه: اول؛ میزان ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن متاثر از قیمت مسکن، از مدل تار عنکبوتی تبعیت می‌کند. به طوری که در دوره‌های افزایش جهشی قیمت مسکن، سازندگان مسکن به‌دلیل کسب سود قابل توجه، اقدام به توسعه و گسترش قابل‌توجه سرمایه‌گذاری و تولید مسکن می‌کنند که با فرض تداوم یا تکرار جهش قیمتی صورت می‌گیرد. دوم؛ دربخش عرضه واحدهای لوکس و بزرگ متراژ که ویژگی‌های قیمت و مساحت و سایر مشخصات آنها با جنس تقاضای مصرفی در بازار مسکن متضاد است.

واحدهای مسکونی مورد اشاره با تصور انتظار روند قبلی ساختار تقاضای سفته‌بازی تولید شده و تحول بازار مسکن پدیده جدیدی است که در برنامه‌های سازندگان مدنظرقرار نگرفته و افزایش قابل ملاحظه واحدهای مسکونی خالی را در پی داشته است. خانه‌های لوکس و گران‌قیمت و بزرگ مناطق شمال شهر تهران که به‌طور عمده مصرف‌کننده آن افراد خاصی بوده و سوداگران بیشترین تاثیر را در این بازار دارند، به پدیده حاد و قابل توجه تبدیل شده است.

سوم؛ الگوی پراکنش ساخت‌وساز و عرضه در سطح مناطق مختلف کلان‌شهرها و همچنین در سطح مناطق شهری با ساختار و ترکیب تقاضای مصرفی و سرپناه تطابق و سازگاری ندارد که خود یکی از عوامل مهم خالی بودن واحدهای مسکونی تلقی می‌شود. چهارم؛ در خصوص مسکن مهر مشکلی همانند آنچه در بند سوم توضیح داده شد وجود دارد. مکان‌گزینی نامناسب و برآورد نیازسنجی اشتباه در کنار عواملی همچون رکود بازار مسکن اصلی در کلان‌شهرها، تامین نشدن خدمات روبنایی و زیربنایی و همچنین قیمت تمام‌شده بالای این واحدهای مسکونی در بدون مشتری ماندن آنها موثر بوده است.

شرایط بازارهای مالی در دوره پسابرجام؛ در حال حاضر اقتصاد ایران با چهار بازار؛ بورس، ارز، سکه و بازار پول (بانک‌ها و موسسات اعتباری) و اوراق مشارکت مواجه است که هر کدام به اقتضای شرایط ریسک و ریسک‌پذیری خاصی دارند. در خصوص نخستین گزینه سرمایه‌گذاری یعنی بورس باید گفت، این بازار به‌دلیل تابعیت کامل از سیاست‌های داخلی و خارجی و داشتن ریسک‌پذیری بالا بازار مناسبی برای غیرحرفه‌ای‌ها نخواهد بود.

رقبای اصلی بازار مسکن در این دوره بازار اوراق مشارکت و اسناد خزانه، بازار پول و بازار ارز و سکه طلا بوده است که در جذب سرمایه‌های سرگردان بخش خصوصی و نهادها و موسسات بوده‌اند. این مولفه‌ها نیز در برنامه‌ریزی ساخت و ساز مورد توجه نبوده است. بازگشت اصل و فرع سرمایه از طریق سرمایه‌گذاری مسکن بسیار طولانی‌تر از بازارهای موازی دیگر است و همین عامل می‌تواند باعث انتقال سرمایه‌ها به این بازارها شود که اثرات اقتصادی آن در مجموع مثبت است.

در خصوص بازار ارز باید گفت؛ اقدامات کنترلی قیمت ارز در چند سال اخیر بیانگر این موضوع است که بانک مرکزی سعی داشته با افزایش نرخ ارز تفاوت قیمت رسمی و بازار را کاهش دهد و سیاست یکسان‌سازی نرخ ارز را محقق سازد و این سیاست سهم ارز را در سبد دارایی خانوارها و بنگاه‌ها و نهادهای مالی افزایش داده و سرمایه‌های سرگردان را جذب کرده و تقاضای مسکن را کاهش داده است. از دیدگاه برخی کارشناسان اقتصادی، بهترین و جذاب‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری در سال ۹۶ بازار بدهی خواهد بود.

عدم پرداخت هزینه‌های مستقیم و آشکار؛ ارزش ذخیره مسکن به‌طور معمول در کشورهای مختلف چند برابر تولید ناخالص داخلی است و این خود دلالت بر پایه مالیاتی بسیار گسترده و منبع مهمی برای کسب درآمد دارد که اثرات اختلال‌زایی آن بسیار اندک است. همچنین مالیات‌ها یکی از ابزارهای مهم کنترل بازار مسکن از سوی دولت است که میزان اثرگذاری و نقش آن از تمامی ابزارهای دیگر بیشتر و سریع‌تر است.

در این صورت، این بخش می‌تواند پایه مالیاتی مناسبی برای جمع‌آوری درآمد مالیاتی محسوب شود. نبودن مالیات سنگین مانند کشورهای اروپایی باعث افزایش واحدهای مسکونی خالی در ایران است. در هیچ کشوری به‌دلیل شناسایی رفتار سوداگران و وضع مالیات‌های سنگین، مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در معرض سفته‌بازی قرار نمی‌گیرد و این بخش از نوسان بالا برخوردار نخواهد بود.

از آنجا که مالکان واحدهای مسکونی مالیات پرداخت نمی‌کنند و انتظار دارند با جهش قیمتی هزینه راکد بودن سرمایه را به‌دست آورده و علاوه‌بر آن سود قابل‌توجهی کسب کنند، بنابراین رفتار کسب سود فردی آنها زیان‌های اجتماعی قابل‌توجهی بر اقتصاد کشور وارد می‌سازد و دولت نیز هیچ تلاشی در جهت تغییر رفتار سفته‌بازان بازار مسکن انجام نداده و درصدد کنترل و تغییر آن نبوده است.

وضع مالیات بر واحدهای مسکونی بر پایه قیمت روز و نرخ‌های استاندارد مورد عمل در کشورهای دیگر ضمن برقراری تعادل در بازار مسکن سرمایه‌های سرگردان را به سمت فعالیت‌های مولد و اشتغال‌زا سوق می‌دهد و اهداف اقتصاد ملی و مقاومتی را تحقق می‌بخشد.