افزایش ۶.۵ درصدی معاملات مسکن در تهران

روزنامه آرمان- نوشین ایزدپناه: بازار مسکن طی سال‌های اخیر شاهد رکود و فراز و فرودهایی در قیمت‌ها بوده که این امر موجب نوساناتی هم در صنایع وابسته به مسکن شده است. در این راستا خبرهایی مبنی بر رونق این بازار به گوش می‌رسد که نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در ماه‌های آغازین سال جاری بهبود یافته است. كاهش فعاليت در بخش مسکن، اثرات منفی و سنگينی به اقتصاد و جامعه تحميل می‌کند. بنابراین اولویت اصلی کاری دولت دوازدهم باید سر و سامان دادن به رکود این بازار باشد.

در حالی ‌که در اواخر سال ۹۵ نشانه‌هایی از ایجاد رونق در بازار مسکن نمایان شده بود، آخرین آمار منتشره از سوی بانک مرکزی، نشان‌دهنده فراز و فرودهای پرابهام این بازار و نبود چشم‌انداز روشن برای سال ۹۶ است که به نظر می‌رسد، باید مبنای حرکت محتاطانه خریداران و فروشندگان قرار گیرد. دوره رکود بخش مسکن و ساختمان از سال ۱۳۹۱ آغاز شده و بر اساس داده‌های رسمی مراجع آماری تا به امروز ادامه داشته است. واقعیت این است که مسکن با توجه به ویژگی‌هایش می‌تواند به عنوان یکی از اصلی‌ترین موتورهای رشد اقتصادی کشور عمل کند، اما آنچه در سال‌های اخیر اتفاق افتاده، مساله‌ای غیر از این را نشان می‌دهد و نه تنها این بخش از اقتصاد ایران نتوانسته به رونق برسد که تشدید‌کننده رکود هم شده است.

چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۶، هم دغدغه فعالان بازار است که دوران رکود و سردی فضای کسب‌وکار آنها را به ستوه آورده و هم دغدغه فروشندگان و خریداران که همچنان در دوراهی پر ابهام خرید و فروش قرار دارند. بازار مسکن طی سال‌های اخیر شاهد تحولات بسیاری در قیمت‌ها بوده که این امر موجب نوساناتی هم در صنایع وابسته به مسکن شده است، در این راستا خبرهایی مبنی بر رونق این بازار به گوش می‌رسد که در واقع امر شاهد رشد در بخش واقعی مسکن با شروع سال ۹۶ بوده‌ایم و کارشناسان بر این باورند با تحرک قسمت‌های مختلف اقتصاد می‌توان انتظار رونق این بخش در نیمه دوم سال جاری را داشت.

مسکن در شرایط پیش‌رونق

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در مورد رونق بازار مسکن در سال ۹۶ معتقد است: در بخش مسکن به سمت پیش‌رونق و رونق پیش خواهیم رفت و با توجه به تعطیلات فروردین و جو ناشی از انتخابات در ماه اردیبهشت، شروع بازار مسکن از خرداد بوده است. حسام عقبایی افزود: معاملات در دو ماه فروردین و اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه پارسال در شهر تهران و کشور رشد نداشت و در حد پارسال بود. او اضافه کرد: چشم‌انداز ما این است که در شش ماه نخست امسال دوران پیش رونق مسکن را تجربه کنیم و در نیمه دوم سال به دوره رونق با شیب صعودی تا پایان امسال برسیم. عقبایی گفت: معمولا در ماه مبارک رمضان افت معاملات مسکن را داریم، اما با توجه به اینکه با ماه خرداد و فصل نقل و انتقالات همزمان شده است پیش‌بینی می‌کنیم امسال بهتر از پارسال باشد. او افزود: امسال سونامی و جهش قیمت را پیش‌بینی نمی‌کنیم، اما در حد تورم افزایش قیمت خواهیم داشت.

دلایل رکود بازار مسکن

در اینکه بازار مسكن در دولت يازدهم از ركود خارج نشده است، عوامل مختلفي دخيل هستند. ورود دلالان و سوداگران به اين بازار و خريد و احتكار خانه در دورانی كه قيمت مسكن هنوز درگير حباب قيمتی نشده بود، موجب شد تا در كنار افزايش غيرواقعی قيمت مسكن، مصرف‌كنندگان و متقاضيان واقعی خانه نتوانند مسكن مورد نياز خود را خريداری كنند. از سوی ديگر بسياری از انبوه‌سازان و سازندگان مسكن نيز به اميد سود بيشتر اقدام به ساخت‌و‌سازهای بی‌شمار در نقاط مختلف شهری كردند تا بتوانند واحدهای ساخت خود را با سودی كه مورد انتظارشان بود، به فروش برسانند.البته اين واحدها نيز به دليل كاهش قدرت مالی در بخش تقاضا فروش نرفت و هر روز به آمار خانه‌های خالی در كشور افزوده شد.

همچنین زمانی که دولت یازدهم مسئولیت اداره کشور را بر عهده گرفت، به علت بی‌تدبیری‌های دولت دهم، تورم بسیار شدیدی در کشور جولان می‌داد. این تورم باعث ایجاد قیمت‌های روزانه و حتی ساعتی در اقلام مصرفی مردم شده بود. قیمت‌ها بین صبح و شب تغییر داشت. این مشکل در حوزه مسکن هم دیده می‌شد و با بالا و پایین شدن نرخ ارز و طلا قیمت مسکن هم تغییر می‌کرد. همین موضوع مشکلات فراوانی را ایجاد کرده بود. به همین علت هدف اصلی دولت یازدهم پایین آوردن سطح تورم قرار داده شد. البته دولت توانست به این هدف برسد، اما راه رسیدن به این هدف شاید آن طور که باید و شاید صحیح انتخاب نشد و باعث به وجود آمدن مشکلات رکودی در بازار مسکن شد.

تبعات رکود بازار مسکن

کاهش فعالیت در حوزه مسکن به این علت که صنعت مادر محسوب می‌شود، اثرات منفی و سنگينی به اقتصاد و جامعه تحميل می‌کند. اثرات منفی ناشی از اين فرايند خود را به شكل‌های مختلفی در اقتصاد و جامعه نشان مي دهد. به‌طور مثال می‌توان به اثرات مخرب روی افزايش نرخ بيكاری، افزايش ركود بازار به دليل چرخش ناقص مصالح ساختمانی، افزايش فشار روی روستاییان به دليل بيكار شدن افراد شاغل در ساخت‌و‌ساز(چرا كه بسياري از افراد شاغل در اين بخش را كارگرانی تشكيل می‌دهند كه در زمان فعاليت و كار و همان محل كار، سكونت دارند و در زمان ركود مسكن اين افراد برای كار و سكونت به روستاها مي روند)، اشاره کرد. كاهش ساخت‌و‌ساز در بخش مسكن نيز اثری مشابه با كاهش فعاليت در ساير بخش‌های اقتصادی دارد.

يكي از آثاری كه رکود بازار مسکن در درازمدت روی بازار می‌گذارد، انقطاع بين فرايند توليد و عرضه است كه باعث می‌شود امكان كنترل و برنامه‌ريزی از برنامه‌ريزان مسكن سلب شود، چرا كه اين وضعيت برنامه‌ها را از حالت متداول و پيوسته به حالتی تبديل خواهد كرد كه در آن كنترل بازار از دست متوليان امر خارج می‌شود و همه منتظر باران‌های موسمی توليد هستند. وضعيتی كه در بازار مسكن ما وجود دارد بسيار پيچيده و مهم است، چرا كه تعداد زیادی از جمعیت کشور در اين صنعت مشغول به كار هستند. در اين مورد بايد به تعداد افرادی كه به اين شاغلان وابسته هستند توجه كرد و ديد كه در صورت تداوم ركود در بازار چه آثار اجتماعی و اقتصادی مخربی به جامعه تحميل خواهد شد.

از سوی ديگر رکود بر توليد ناخالص داخلی تاثیر می‌گذارد، چون بخش مسكن به انضمام صنايع بالادستی و پايين‌دستی خود رده سوم را در جمع توليدات مهم تشكيل‌دهنده توليد ناخالص داخلی بعد از بخش خدمات و كشاورزی دارد. طبعا كاهش تمايل فعاليت در اين بازار و عدم توان قدرت خريد كه دو بعد و عامل ركود در بازار مسكن را تشكيل می‌دهند، موجب تاثير منفی بر اين شاخص كلان و همچنين كاهش توان توليدی و ضربه به اقتصاد ملی می‌شود كه اين موضوع هم موجب كاهش رشد اقتصادی می‌شود و هم در ادامه سبب كاهش اعتبار اقتصادی كشور در زمينه شاخص‌های كلان اقتصادی مي‌شود كه اين امر در تردید سرمايه‌گذاری‌های خارجی موثر خواهد بود.

بهار مسکن از راه رسیده است؟

مجموعه اثرات مخربی که رکورد مسکن بر اقتصادی می‌گذارد، باعث اندیشیدن تمهیداتی برای خروج این بخش از رکود شده است که اثر آن را در ماه‌های سپری شده از سال جاری دیده‌ایم. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی که روز گذشته منتشر شده است، در اردیبهشت سال ۹۶ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۶‌هزار و ۳۷۴ واحد رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴/۶‌درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در این ماه حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۷/۶‌درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با اردیبهشت ماه پارسال ۴/۴‌درصد کاهش دارد و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت شش تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۹۶ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۵ با سهم ۱/۱۶‌درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۴/۱۱‌درصدی و ۴/۹درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. د

ر مجموع ۷۴‌درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه (به ترتیب شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۶‌درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در اردیبهشت امسال متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدمسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳/۴۵‌میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/۳‌درصد و ۷/۵درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال به منطقه ۷ (معادل ۲/۱۱‌درصد) و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه ۲۲ (معادل ۷/۴درصد) تعلق دارد. در میان مناطق شهر تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۶/۹۶‌میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۱/۲۲‌میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق دارد که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۲‌درصد و ۸/۳‌درصد افزایش نشان می‌دهد.