تحليل المانيتور از چشم‌ انداز بازار مسکن در ايران

روزنامه وقایع اتفاقیه: بازار مسکن کشور روزهاي خاکستري خود را سپري مي‌کند. بسياري از ناظران خارجي اقتصاد در رابطه با بازگشت اين بخش به دوران طلايي‌اش ابهام دارند.

پايگاه خبري المانيتور آمريکا در گزارشي رکود بازار مسکن در ايران را مورد توجه قرار داد و نوشت، بعيد به نظر مي‌رسد بخش مسکن در ايران به اين زودي‌ها به روزهايي برگردد که خريد ملک بهترين گزينه براي سرمايه‌گذاري بود.

اين پايگاه خبري در تحليلي اين‌طور نوشته است: تداوم بحران مسکن در ايران به زيان بسياري از خانواده‌هايي است که رؤيايشان خانه‌دار‌شدن بوده، درحالي‌که قدرت خريد آنها به‌دليل افزايش اجاره‌بها، مرتب در حال کاهش است. آن‌طور که اين پايگاه خبري تحليل کرده است؛ تا سال‌هاي اخير، اقتصاد ناپايدار موجب تشديد تقاضاي مسکن مي‌شد زيرا املاک و مستغلات، ايمن‌ترين گزينه سرمايه‌گذاري بود. اين مسئله سبب شده بود مسکن يکي از موفق‌ترين بخش‌هاي اقتصادي ايران شود.

در سال ۲۰۱۲ معادل ۲۰ درصد توليد ناخالص داخلي ايران ناشي از بخش مسکن بود و هشت درصد توليد ناخالص داخلي کشور در اين بخش هزينه مي‌شد. اين امر، نشانه پايدار‌بودن رشد بخش مسکن تلقي مي‌شد. در طول دهه‌هاي ۱۹۹۰ و ۲۰۰۰، بيشتر سال‌ها، سهم سرمايه‌گذاري در بخش مسکن از توليد ناخالص داخلي حدود پنج درصد نوسان داشته است. همزمان با افزايش قيمت‌هاي نفت در دهه ۲۰۰۰ ميلادي، بخش مسکن به‌طور چشمگيري گسترش پيدا کرد و به‌دليل افزايش درآمدهاي نفتي، ساخت و سازها به‌ويژه در تهران رونق گرفت اما بحران اقتصادي ناشي از کاهش قيمت‌هاي نفت و تحريم‌هاي بين‌المللي اين وضع را تغيير داد. افزايش تورم و کاهش قدرت خريد مردم کاملا اوضاع را خراب کرد

. بخش مسکن يک مثال کلاسيک از سرمايه‌گذاري بيش از حد در ساختمان‌سازي بوده که در مدت کوتاهي سبب فراتررفتن عرضه از تقاضا مي‌شود؛ تقاضايي که افزايش تورم و کاهش قدرت خريد آن را کاهش نيز داده است. در سال ۲۰۱۱ تعداد مجوز ساخت‌هاي صادره شروع به کاهش کرد. اين کاهش در ابتدا چشمگير نبود، به‌طوري‌که در سال ۲۰۱۲ تنها ۲,۴ درصد نسبت به سال پيش از آن کاهش پيدا کرد. بااين‌حال، در سال ۲۰۱۴، تعداد مجوز ساخت‌هاي صادره ۳۲,۱ درصد در مقايسه با سال ۲۰۱۳ کاهش پيدا کرد. پس از افزايش صادرات نفت به‌دليل لغو تحريم‌ها، زمان آن بود که رونق به بازار مسکن بازگردد. با کاهش قيمت مسکن، تعداد معاملات نيز کاهش يافت زيرا بسياري از صاحبان مسکن از اينکه ملک خود را ارزان‌تر بفروشند، خودداري مي‌کردند.

در اين معادله، بايد توجه کرد که مسکن سهم قابل‌ملاحظه‌اي از مخارج شهرنشينان را تشکيل مي‌دهد. بنا به محاسبات بانک مرکزي ايران، به‌طور متوسط خانوارهاي شهري تقريبا يک‌سوم بودجه خود را صرف مسکن شامل اجاره‌بها و هزينه آب و برق مي‌کنند. برخي محققان معتقدند، هزينه‌هاي مرتبط با مسکن، بيش از نصف ميانگين هزينه‌هاي سالانه خانوارها را تشکيل مي‌دهد. در بخش ديگري از گزارش المانيتور آمده است؛ ارقام بانک مرکزي ايران نشان مي‌دهند که سهم مسکن از سبد مصرفي خانوار در سال ۲۰۰۵ معادل ۲۶,۹ درصد بوده است، درحالي‌که ۱۰ سال بعد، اين رقم به ۳۵ درصد افزايش پيدا کرد. رکود بخش مسکن با کاهش قدرت خريد خانوارهاي ايراني توأم شد و با افزايش تقاضا براي مسکن اجاره‌اي نمود بیشتری پيدا کرد؛ تجربه‌اي که در آمريکا نيز پس از بحران وام بدون پشتوانه خريد مسکن رخ داد.

در حقيقت در سال ۲۰۱۶، يک‌سوم (۳۳ درصد) ايراني‌ها در خانه‌هاي اجاره‌اي زندگي مي‌کردند، درحالي‌که در سال ۲۰۱۱ معادل ۲۶,۶ درصد آنها اجاره‌نشين بودند. بر‌اساس برآورد اتاق بازرگاني، صنايع و معادن ايران، اجاره‌بها ۷۰ درصد مخارج خانوارهاي ايراني را تشکيل مي‌دهد. با وجود افزايش تقاضاي مسکن اجاره‌اي، تعداد خانه‌هاي خالي در ايران نيز افزايش پيدا کرد. مرکز آمار ايران سال گذشته اعلام کرد، از هر ۱۰ خانه در سطح کشور، يک خانه خالي بوده و تعداد واحدهاي مسکوني خالي به بيش از ۲,۵ ميليون واحد مي‌رسد که ۵۵ درصد بيش از سال ۲۰۱۱ است.

يکي از دلايل افزايش چشمگير واحدهاي مسکوني خالي در کشور که کمتر مورد توجه قرار گرفته، اين است که همزمان با کاهش تقاضاي مسکن، عرضه آن ۱۷ درصد بيشتر شد. در تهران که همواره افراد زيادي در آن به دنبال خانه مي‌گردند، ۱۳ درصد واحدهاي مسکوني در دسترس خالي هستند اما دليل اصلي اين پديده اين است که صاحبخانه‌ها از فروش واحد مسکوني خود به قيمت کمتر از قيمت مورد انتظارشان خودداري مي‌کنند.