انتقاد از تعیین شرط برای پرداخت تسهیلات مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: همزمان با ورود موج تازه تقاضای مصرفی دارای امتیاز وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، وجود یک شرط انحرافی در فرمول کنونی پرداخت تسهیلات مسکن موجب شده این وام بانکی در تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن، حداکثر کارآیی را نداشته باشد.

این شرط انحرافی و تاریخ مصرف گذشته «تعیین سن بنا» برای املاک مشمول وام خرید مسکن است که در حال حاضر برای جذاب‌ترین وام مسکن با ارزان‌ترین نرخ سود و بیشترین سقف اعمال می‌شود و در نتیجه موجب شده تسهیلات مذکور صرفا برای واحدهای مسکونی با سن بنای تا ۱۵ سال قابل استفاده باشد.

این در حالی است که مدل رایج پرداخت وام خرید مسکن در کشورهایی که بیشترین سابقه و بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی را دارند، فاقد شرط سنی بنا است. استفاده از این مدل منسوخ پرداخت تسهیلات موجب شده بخشی از تقاضای مصرفی که اکنون برای خرید خانه وارد بازار شده است، به دنبال مواجهه با این محدودیت و با توجه به بودجه محدود که مناسب خرید آپارتمان نوساز و کم‌سن نیست، دلسرد شده و بازار را ترک کنند.

رویه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در اغلب کشورها مبتنی بر شرایطی برای «آپارتمان» و نیز «شخص وام‌گیرنده» است. بر پایه شرایط فرد وام‌گیرنده، شبکه بانکی متقاضی دریافت وام را اعتبارسنجی می‌کند و بر اساس رتبه اعتباری فرد به لحاظ توان بازپرداخت، مبلغ تسهیلات، رقم اقساط و طول دوره بازپرداخت به صورت شناور مشخص می‌شود. اما در ایران نظام اعتبارسنجی وجود ندارد و شرایط بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن برای تمام گروه‌های درآمدی یکسان تعریف شده است. گروه دوم شرایط پرداخت وام مسکن نیز ناظر بر وضعیت آپارتمانی است که قرار است با استفاده از وام خریداری شود. در ایران «شرط سنی بنا» به‌عنوان یک شرط انحرافی برای آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن اعمال می‌شود و اتفاقا اوج این انحراف در مورد تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به عنوان ارزان‌ترین تسهیلات (با نرخ سود ۸ تا ۵/ ۹ درصد) با بالاترین سقف مبلغ (۱۶۰ میلیون تومان ویژه زوجین)، رخ داده است.

در حال حاضر پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از محل سپرده‌گذاری حداقل یک‌ساله در این صندوق، صرفا برای آپارتمان‌های نوساز تا حداکثر ۱۵ ساله قابل پرداخت است و سن بنا نیز بر اساس تاریخ صدور پروانه ساختمانی محاسبه می‌شود. از این رو آپارتمان‌هایی که سن بنای بیش از ۱۵ سال داشته باشند، امکان استفاده از تسهیلات مذکور را به کلی از دست می‌دهند. نوع دوم وام مسکن که در حال حاضر پرداخت می‌شود نیز، بدون نیاز به سپرده‌گذاری بوده و امتیاز آن با خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد تا بدون نوبت از وام برخوردار شود. اما در مورد این تسهیلات نیز که بیشترین سقف قابل پرداخت آن (۱۰۰ میلیون ویژه زوجین) پایین‌تر و سود آن (۵/ ۱۷ درصد) نیز بیشتر از صندوق یکم است، شرط سنی قدری تعدیل و ۲۰ ساله تعیین شده است. همچنین آپارتمان‌های ۲۰ تا ۲۹ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه می‌توانند از وام اوراق تا سقف ۳۵ میلیون تومان استفاده کنند. بررسی «دنیای اقتصاد» از مدل رایج شرایط پرداخت تسهیلات مسکن در آمریکا به عنوان کشوری که قدیمی‌ترین و بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی را دارد، نشان می‌دهد در این کشور یک کتابچه حاوی ۲۹ پارامتر استاندارد مبنای ارزیابی آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن قراردارد که در هیچ‌یک از بخش‌های آن اشاره‌ای به شرط سنی نمی‌کند.

کارشناسان دو فرضیه را درباره علت تعیین این شرط انحرافی در شبکه بانکی کشور اعلام می‌کنند. بر اساس فرضیه اول، سن بنا با هدف «پوشش ریسک نکول» تسهیلات محدود شده است؛ به این معنا که هرچه آپارتمان کم‌سن‌تر باشد، امکان فروش آن در حراج و تبدیل به پول نقد در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار، ساده‌تر فراهم می‌شود. در عین حال تحقیقات «دنیای اقتصاد» از شبکه بانکی این فرضیه را رد می‌کند و به نظر می‌رسد فرضیه دوم به صحت نزدیک‌تر است. بر اساس فرضیه دوم، بانک‌ها از گذشته تاکنون صرفا برای تحریک ساخت‌وساز و عرضه مسکن این شرط را اعمال کرده‌اند و این‌طور برداشت می‌کنند که هرچه تسهیلات بیشتری به خرید خانه‌های با سن پایین‌تر پرداخت شود، نقش بیشتری در تحریک ساخت‌وساز خواهد داشت.

اما در این مقطع با توجه به اوضاع اقتصاد مسکن، این شرط و مدل منسوخ و تاریخ‌مصرف گذشته پرداخت تسهیلات خرید مسکن، هم در حوزه ساخت‌وساز و هم در حوزه معاملات ملکی حاوی دو خطر ارزیابی می‌شود. خطر نخست این است که با توجه به عرضه کم آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز، این موضوع اثر سوء خود را در آمار معاملات مسکن نشان دهد. به عبارت دقیق‌تر، اگر شرط سنی بنا حذف نشود، عرضه اندک کنونی ممکن است به نوسان قیمت مسکن منجر شود و قیمت‌ها با افزایش قابل توجه همراه شود. خطر دوم نیز احتمال تاخیر در بروز رونق معاملات مسکن است که به دنبال افزایش حبابی قیمت‌ها قابل انتظار خواهد بود. درحالی‌که حجم معاملات آپارتمان مسکونی در ماه گذشته به بالاترین حد ماه‌های گذشته رسیده و بازار مسکن آماده ورود به فاز رونق، آن هم از نوع غیرتورمی است، وجود این شرط انحرافی ممکن است موجب سرخوردگی بخشی از تقاضای مصرفی شود.

به بیان دیگر بعد از «دهک متوسط رو به بالا» که وام خرید مسکن فعلی پاسخگوی نیاز آنها برای خرید آپارتمان‌های با بازه قیمتی ۴۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومانی نبوده و در نتیجه از این تسهیلات محروم بوده‌اند، نوع دوم محرومان از تسهیلات خرید شامل «دهک متوسط رو به پایین» است که اتفاقا رقم و شرایط عمومی تسهیلات صندوق یکم برای آنها مناسب است، اما به‌دلیل محدودیت بودجه قصد خرید آپارتمان‌های بیش از ۱۵ ساله را دارند. وجود شرط انحرافی سن بنا موجب شده این گروه نیز از امتیازی که تسهیلات خرید مسکن می‌تواند برای آنها به دنبال داشته باشد، محروم شوند.