مورد ویژه بازار مسکن؛ لاکچری بازها

بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی که عمدتا از سامانه معاملات مسکن نشأت گرفته، در دو ماهه تیر و مرداد امسال معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۸ درصد رشد داشته است که کارشناسان بازار مسکن این اتفاق را به «پیش رونق» مسکن تعبیر می کنند؛ علت نامگذاری وضعیت فعلی بازار مسکن به پیش رونق، این است که اولا حجم معاملات به حدی نیست که آن را رونق بازار مسکن بدانیم و ثانیا از طرفی تعداد معاملات مسکن از حد رکود بازار این کالای استراتژیک در اقتصاد خرد و خانوار بیشتر است.

اگرچه قریب به نیمی از معاملات را واحدهای کوچک و میان متراژ (۴۰ تا ۸۰ متر مربعی) و یک پنجم خرید و فروش مسکن در دو ماهه نخست تابستان امسال را واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت تشکیل می دهد، اما پابه پای افزایش معاملات واحدهای مسکونی اقشار متوسط، دو دسته واحد مسکونی «بزرگ مقیاس و لوکس مناطق ۱ تا ۵ تهران» و «واحدهای مسکونی واقع در بافت های فرسوده» نیز در حجم و تعداد معاملات نسبت به سال گذشته با رشد خوبی مواجه شده اند.

تمایل مردم به زندگی لاکچری

مسلما مهم ترین علت رشد خرید و فروش واحدهای مسکونی واقع در بافت های فرسوده، کم بودن سود تسهیلات این واحدها از محل صندوق پس انداز مسکن یکم است؛ اما آنچه جای تعجب دارد، افزایش فروش واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت مناطق مرفه نشین پایتخت است که همواره از آنها با عنوان خانه های خالی یاد می شود. وزیر راه و شهرسازی و دیگر مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن همواره تعداد واحدهای لوکس خالی پایتخت را ۶۰۰ هزار واحد می دانند که البته هنوز تا پایان فروش این واحدها فاصله زیادی داریم؛ با این حال کلید خوردن خرید و فروش واحدهای مسکونی گران قیمت می تواند بازارگرمی خوبی برای ترغیب سایر خریدارانی باشد که به دنبال سرمایه گذاری در بخش مسکن هستند.

اگرچه برخی از کارشناسان شنیده شدن زمزمه هایی درباره احتمال کاهش سود سپرده بانکی در ماه های ابتدایی تابستان را علت اقبال خریدارانِ دست به نقد از این واحدها می دانند، اما از طرفی نیز حجم افزایش فروش و معاملات خانه های لوکس به حدی نیست که از آن بوی سرمایه گذاری و تلاش برای فروش در آینده به قیمتی گران تر (سفته بازی) به مشام برسد بلکه به نظر می رسد عمدتا خریداران این واحدها یا به عنوان استفاده از این واحدها همزمان با توسعه فرهنگ زندگی لاکچری، به سمت خرید واحدهای لوکس رفته اند یا به عنوان خانه های دوم و سوم برای آینده فرزندان خود؛ بنابراین باید ریشه تمایل به زندگی در واحدهای مسکونی لوکس را در فرهنگ و سبک زندگی جست وجو کرد نه بزرگ تر شدن اقتصاد کشور و افزایش درآمدها؛ چراکه با توجه به قفل بودن بخش بزرگی از منابع بانکی در بخش تسهیلات و همچنین رکود حاکم بر انواع کسب و کارها، قدرت خرید مسکن اقشار متوسط افزایشی نیافته است و از سویی نیز تسهیلات بانک عامل بخش مسکن در بهترین حالت حداکثر ۱۸۰ میلیون تومان است که حدود یک چهارم تا یک پنجم قیمت آپارتمان لوکس ۱۰۰ متر مربعی در مناطق گران قیمت تهران را پوشش می دهد؛ این در حالی است که بسیاری از خانه های خالی و گران قیمت پایتخت از ۲۰۰ متر مربع به بالا هستند که از متری ۷+ میلیون تومان ارقام خرید و فروش آنها آغاز می شود.

واژه تقاضای سفته بازی مسکن را دولت دهم ساخت

فرشید پورحاجت دبیرکل کانون سراسری انبوه سازان مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره دلایل افزایش معاملات خانه های لوکس و اینکه آیا این اتفاق، نشان دهنده رواج تقاضای سفته بازی در بازار مسکن است؟ اظهار کرد: من اصلا موضوعی به نام سفته بازی و تقاضای سوداگری مسکن را قبول ندارم. استفاده از این واژه ها، ادبیاتی بود که دولت دهم ترویج کرد تا با استفاده از آن بحث مالیات بر ساخت و ساز را در اذهان مردم و نماینگان مجلس جا بیندازد و توانست با استفاده از این ادبیات، اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم و موضوع مالیات بر ساخت و ساز را در مجلس به تصویب برساند. در حالی که بخش مسکن و حوزه های ساخت وساز کشور ما با وجود چنین مالیات هایی هیچگاه رونق نخواهد یافت.

وی ادامه داد: بنابراین آنچه گفته می شود که حجم معاملات خانه های لوکس افزایش یافته، ارتباطی به سفته بازی در بازار مسکن ندارد و مردم دوست دارند در خانه های لوکس و شیک و گران قیمت زندگی کنند. باید به این سطح از آگاهی عمومی برسیم که مردم و اقشار و طبقات مختلف بسته به سطح درآمدی خود خواهان زندگی در واحدهای مسکونی مورد علاقه شان هستند و آنها هستند که نوع ساخت و ساز را تعیین می کنند نه سیاست گذاران وزارت راه و شهرسازی.

با اشاره به تمایل مردم به سمت زندگی لاکچری تصریح کرد: زندگی در محلات خوب با آب و هوای سالم تر جزء خواسته های مردم شده و به همین دلیل حجم تقاضا به سمت خانه های لوکس افزایش یافته و همین افزایش تقاضا، افزایش قیمت را نیز موجب شده است. همانگونه که مردم دوست ندارند در خانه هایی که مسکن مهر در بیابان ها ساخت زندگی کنند و در حال حاضر با مازاد عرضه مسکن مهر در شهرهای جدید روبه رو هستیم.

وی از دیگر دلایل افزایش خرید و فروش واحدهای مسکونی گران قیمت را کاهش ریسک بخش مسکن عنوان و تأکید کرد: به نظر می رسد که افزایش خرید واحدهای لوکس، نه ارتباطی به کاهش سود سپرده داشته باشد و نه افزایش قدرت خرید مردم؛ چون نه هنوز زمان زیادی از اجرای بخشنامه کاهش سود سپرده بانکی نگذشته که بتوانیم آثار آن را بر بخش مسکن تحلیل کنیم و نه اتفاق خاصی در بخش تسهیلات دهی بانک ها رخ داده که به افزایش قدرت خرید مردم بینجامد. بنابراین خریداران واحدهای مسکونی لوکس اقشار مرفه تر جامعه هستند که از قبل هم قدرت خرید مسکن گران قیمت را داشتند اما با توجه به اینکه ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن به خصوص مناطق گران قیمت تهران کاهش یافته، آنها نیز مجددا به صورت کم رنگ به این بازار وارد شده اند. همه این موارد نشان می دهد که این آهنگ کند افزایش خرید واحدهای مسکونی لوکس، برای مصرف شخصی است نه سفته بازی و سوداگری.

پورحاجت به اتهامی که از سوی برخی سیاست گذاران مسکن درباره انبوه سازان مطرح می شود اشاره کرد و گفت: برخی مقامات وزارت راه و شهرسازی انبوه سازان را به سفته بازی در بخش مسکن متهم می کنند که به نظر می رسد هدف از این اتهامات، منحرف کردن اذهان مردم و پاک کردن صورت مسأله است.

منشأ افزایش خرید خانه های لوکس، بیشتر فرهنگی است تا اقتصادی

در این ارتباط حمید یاری، کارشناس مسائل اقتصادی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره علت افزایش معاملات خانه های لوکس در ماه های گذشته نسبت به تابستان ۹۵، گفت: در تهران نگاه مردم به مالکیت تغییر کرده و به همین دلیل افراد مرفه تر که در مناطق گران قیمت پایتخت ساکنند، بیشتر مایلند که خانه های دوم، سوم و چهارم خود را در همان محلات و مناطق خریداری کنند.

وی ادامه داد: به نظر می رسد این موضوع که عمدتا از مسائل فرهنگی و تمایل به زندگی لاکچری نشأت می گیرد، ارتباطی به کاهش سود سپرده های بانکی یا سایر دلایل اقتصادی نداشته باشد.

این اقتصاددان اظهار کرد: همین دلایل فرهنگی سبب شده تا اجاره نشینی نیز در محلات بالاتر پایتخت باب شود به گونه ای که ما شاهد عدم تغییر یا حتی کاهش نرخ اجاره بها در مناطق ۱۶ تا ۱۹ تهران هستیم ولی از سوی دیگر اجاره بها در مناطقی از پایتخت که تقاضا در آنها افزایش یافته، رشد چشمگیری نسبت به سال گذشته داشته است.