بررسی بلندمرتبه‌ سازی برای کم‌ درآمدها

از دیدگاه اقتصاددانان، بنیان فعالیت‌های اقتصادی در ایران براساس رونق بخش مسکن پایه‌ریزی شده است. ازآنجا‌که مشاغل متعددی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم در ایران به بخش مسکن وابسته است، راه‌اندازی موتور محرک این بخش، ایجاد اشتغال در ایران را نیز رونق می‌بخشد.

روزنامه شرق: از دیدگاه اقتصاددانان، بنیان فعالیت‌های اقتصادی در ایران براساس رونق بخش مسکن پایه‌ریزی شده است. ازآنجا‌که مشاغل متعددی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم در ایران به بخش مسکن وابسته است، راه‌اندازی موتور محرک این بخش، ایجاد اشتغال در ایران را نیز رونق می‌بخشد.

شاید در‌همین‌راستا است که رئیس‌جمهور قانون بلندمرتبه‌سازی در بافت فرسوده شهرها را به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ کرده است. پیروز حناچی، معاون سابق وزیر راه و شهرسازی و استاد دانشگاه نیز در گفت‌وگو با «شرق»، دغدغه رئیس‌جمهوری برای ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی را عامل ابلاغ مصوبه ساخت‌وساز در بافت فرسوده می‌داند. البته او معتقد است برای اجرای این ابلاغیه، نباید دستوری عمل کرد، چراکه نیازمندیم به تمام جوانب اجرای این سیاست، با دقت توجه کنیم و برای آن برنامه‌ریزی لازم را انجام دهیم.

در همین راستا، حناچی تأکید می‌کند برای رفع نیازهای اقشار کم‌درآمد، سرمایه‌گذاران مشارکت‌کننده در این طرح دولت، باید بخشی از سرمایه خود را به تأمین مسکن قشر کم‌درآمد جامعه اختصاص دهند. ضمن آنکه پیچیده‌ترین بخش کار این است که مردم راضی شوند املاکشان را در اختیار سرمایه‌گذار بخش خصوصی قرار دهند، چراکه خانه کوچک آنها اغلب محل امرار معاششان نیز هست. همچنین پیروز حناچی، معاون سابق وزیر راه و شهرسازی و معاون فني و عمراني شهرداري تهران در گفت‌وگو با «شرق» بر دستوری‌نبودن بلندمرتبه‌سازی در این مناطق تأکید کرد.

‌ با توجه به ابلاغ قانون برج‌سازی در بافت فرسوده از سوی رئیس‌جمهور، با بلندمرتبه‌سازی در بافت فرسوده، می‌توان مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد را حل کرد؟

مشکل مسکن کشور به اعتقاد من از جنس کالبدی نیست و از جنس اقتصادی است. کسانی که به مسکن نیاز دارند، یعنی مسکن‌اولی‌ها قدرت خریدشان پایین آمده است. ما دو میلیون و ٧٠٠هزار واحد مسکونی آزاد در کل کشور و ٥٠٠ هزار واحد خالی در تهران داریم. قاعدتا اگر بحث عرضه و تقاضا بود، باید اینها فروش می‌رفت. واحدهای مجوز‌داده‌شده، پاسخ‌گوی تقاضای طبقه نیازمند مسکن نیست. اگر قرار است اجازه بلندمرتبه‌سازی در بافت فرسوده داده شود، باید این برنامه مسکن اجتماعی یا مسکن کم‌درآمدها را هم هدف قرار دهد؛ یعنی کسی که سرمایه‌گذاری می‌کند، بخشی از سرمایه خود را باید برای این هدف هزینه کند.

‌ دو میلیون واحد مسکونی در کدام نقاط کشور واقع شده‌اند و چه وضعیتی دارند؟

این آمار مربوط به کل کشور است و مرکز ملی آمار، مرجع ارائه آن است. براساس این آمار در تهران بیش از ٤٩٠ هزار مسکن خالی وجود دارد.

‌ واحدهای خالی شهر تهران در کدام مناطق واقع شده‌اند؟

در ارتباط با وضعیت خانه‌های خالی تهران، ‌براساس شناخت کارشناسی خود می‌گویم، مناطقی که ارزش سرمایه‌گذاری بالاتری دارند، تعداد خانه‌های خالی بیشتری را در خود جا داده‌اند. منطقه یک، دو، سه، پنج و شش بیشتر از سایر مناطق دارای واحدهای خالی هستند.

‌آیا امکان بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده وجود دارد؟

هر طرحی که در مطالعات همه ابعاد آن دیده شود و مسیر تصویب در مراجع قانونی را به‌درستی طی کند (یعنی در کمیسیون ماده پنج شواری‌عالی شهرسازی بررسی شود و کارشناسان روی آن نظر بدهند) اجرائی است و نتیجه مثبت خواهد داد؛ اما وقتی این موارد دستوری می‌شود، نتیجه‌ای مثل مسکن مهر خواهد داشت، زیرا همه ابعاد در چنین طرح‌هایی مورد توجه قرار نمی‌گیرد. بهتر است افزایش تراکم بیشتر در بخش‌های ممکن را به‌عنوان راهبرد تعیین کنیم و اجرای آن را به مسیر کارشناسی و قانونی بیندازیم. نمی‌توان در همه بافت‌های فرسوده افزایش تراکم بیشتر کرد. در مرکز شهر تهران، اطراف بازار و مناطقی که ثبت ملی شده‌اند، بلندمرتبه‌سازی ممکن نیست.

مناطق حاشیه‌ای تهران مانند منطقه‌های ١٧، ١٨ و ١٩ نقاطی هستند که اگر در مطالعات همه ابعاد بلندمرتبه‌سازی در این مناطق دیده شود و به خدمات‌دهی به این نقاط هم توجه شود، می‌توان الگوی ساخت را تغییر داد و به سمت بلندمرتبه‌سازی هم رفت؛ اما اجرای این برنامه دو شرط دارد؛ اولا مطالعه عمیق و جدید، بدون قصد و نظر قبلی و هماهنگ با طرح جامع تهران این تصمیم باید انجام شود. دوما مسیر مراجع تصمیم‌گیر و تصویب‌کننده برنامه‌های ملی و محلی را به‌درستی طی کند. بخشی از مطالعه درباره تغییر الگوی مسکن، به مسائل فرهنگی بازمی‌گردد. خیلی از واحدهای کم‌مساحت و بسیار آسیب‌پذیر در مناطق جنوب تهران، محل امرار معاش ساکنان آنها نیز هست. در واقع اقتصاد یک خانوار ممکن است به همان حیاط کوچک این خانه‌ها وصل شده باشد. وقتی می‌گوییم مطالعه باید انجام شود، منظور این است که همه‌جانبه به مسائل توجه شود. در درجه اول جابه‌جایی انسان‌ها باید با انتخاب شکل بگیرد یا با انگیزه‌های دیگری که خودشان برآیند داشته باشند، وگرنه با اجبار افراد را نمی‌توان از جایی به جای دیگر منتقل کرد. انگیزه‌ها می‌تواند اقتصادی، اجتماعی، مذهبی و... باشد.

براساس ابلاغیه رئیس‌جمهور، قرار است سرمایه‌گذارانی که مایل به مشارکت در ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه در بافت فرسوده هستند، با صاحبان منازل فرسوده شریک شوند و پس از ساخت، نیمی از واحدها در اختیار سازنده قرار می‌گیرد و نیمی دیگر به ساکنان واحدها داده می‌شود. از این الگو می‌توان برای بازسازی بافت فرسوده استفاده کرد؟

هر اقدامی که بخواهد صورت بگیرد، باید استراتژی برد- برد را مد نظر قرار داد؛ یعنی هم منافع سرمایه‌گذار و هم منافع مالکان و صاحبان این ملک‌ها - یعنی کسانی که می‌خواهند واحدهای آنها تبدیل و نوسازی شود- را باید در نظر گرفت. در مطالعه، همه این موارد قابل‌جواب‌دادن است. یک الگوی ثابت برای همه‌جا وجود ندارد. اینکه چگونه یک منطقه‌ای را بازسازی کرد که به همه موارد پاسخ داده شود و مردم با پای خودشان بیایند، موضوعی نیست که به‌راحتی قابل انجام باشد. این پیچیده‌ترین بخش کار است که مردم را چگونه راضی کنید که املاکشان را در اختیار سرمایه‌گذار بخش خصوصی قرار دهند. درواقع قبل از ابعاد اقتصادی، ابعاد اجتماعی چنین سیاستی را باید در نظر گرفت.

‌اگر بخواهیم انگیزه اقتصادی را به‌قدری تقویت کنیم که مردم از خواسته‌های اجتماعی خود بگذرند، با چه راهکاری می‌توان انگیزه‌ برای مشارکت بیشتر ایجاد کرد؟

افراد انگیزه‌های مختلفی برای مشارکت در کارها دارند. انگیزه اقتصادی بخشی از قضیه است و همه قضیه نیست. بعضی از افراد به‌قدری دلبستگی به محله دارند که ممکن است بهایی خیلی بیشتر از ارزش واقعی املاک به آنها بدهید، اما جابه‌جا نشوند. این مسئله خیلی موضوع پیچیده‌ای است و در شهرسازی تحت عنوان gentrification یا برون‌رانی بومیان مطرح است که یک مبحث خیلی پرجنجال و پربحثی است.

‌ممکن است طرح ابلاغی رئیس‌جمهور با استقبال مواجه نشود؟

فکر می‌کنم اگر دستور رئیس‌جمهور را به‌عنوان یک راهبرد ببینیم، به این معنا که در مکان‌هایی که امکان سرمایه‌گذاری و تغییر الگو وجود دارد، مطالعه انجام داده و مراکز تصویبی، مشخص شود، سپس امکان سرمایه‌گذاری را با رعایت سقف جمعیتی شهرها فراهم کنیم، مشکلی پیش نخواهد آمد. با استفاده از این طرح در مناطقی که ممکن است در معرض آسیب‌های آتی باشند، به‌شدت ناپایدار باشند و خدمات‌دهی در آنها ضعیف باشد یا واحدهای مسکونی مناسبی نداشته باشند، می‌توان نوسازی کرد و با استفاده از این ابلاغیه، الگوهای دیگری را برای اصلاح این مناطق مطرح کنیم. اگر برنامه‌ای بریزیم که هم شهر، هم سرمایه‌گذاران و هم ساکنان نفع ببرند و در نهایت بگوییم که این میزان زمین برای فضای سبز و خدمات ویژه آزاد شد، با یک نگاه همه‌جانبه به موضوع، حتی فرصتی برای اشتغال در کشور هم ایجاد می‌شود. بر اساس اطلاعی که دارم، رئیس‌جمهور به‌خاطر نگرانی از وضعیت اقتصاد و به گردش درآمدن آن و همچنین حل مشکل اشتغال، به این موضوع اشاره دارند. نگاهشان این است که اگر صنعت ساختمان در کشور فعال شود، بخشی از رونق اقتصادی نیز به‌تبع آن ایجاد می‌شود.