قفل پیش‌ فروش ساختمان می‌شکند؟

خبرگزاری ایسنا: قانون پیش‌فروش ساختمان پس از تجدیدنظر در سال ۱۳۸۹ دچار نواقصی شده که عملا راه اجرای آن مسدود است، به همین دلیل بانک مسکن طی روزهای اخیر اعلام کرده تضمین معاملات را بر عهده می‌گیرد.

طی دهه‌های گذشته کلاهبرداری‌هایی که در نتیجه پیش‌فروش مسکن صورت گرفت، دولت و مجلس را در سال ۱۳۸۹ بر آن داشت تا اصلاحاتی در این قانون ایجاد کنند. طبق مصوبه سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی، دفاتر مشاور املاک از پیش‌فروش ساختمان منع شدند و پیش‌فروش صرفا باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. اما سازندگان و واسطه‌های ملکی می‌گویند اصلاحات انجام شده در این قانون، کارشناسی نبوده و انبوه‌سازان که قبلا برای ساخت و ساز از نقدینگی پیش‌خریداران مسکن استفاده می‌کردند هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین منابع مالی خود را از دست داده‌اند و ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است.

مهم‌ترین پاشنه آشیل این قانون، تضامین معاملات است. بر این اساس دولت، مجلس و بخش خصوصی جلسات کارشناسی بسیاری برای اصلاح این قانون برگزار کردند و لایحه اصلاح قانون پیش فروش هم اکنون در حالت طی مراحل نهایی تدوین، بررسی و رفع نقص در وزارت راه و شهرسازی است.. نهایتا بانک مسکن در روزهای اخیر وارد عمل شده و گفته است که تضمین معاملات را بر عهده می‌گیرد. به دنبال این پیشنهاد، وزیر راه و شهرسازی، انبوه سازان و مدیران بانک مسکن در یک نشست مشترک بر سر اصلاح این قانون با ایجاد حساب امانی توافق کردند.

طبق اعلام بانک مسکن، حساب امانی حسابی است که در یک بانک ، به نام پروژه ساختمانی معین یا شرکتی مشخص افتتاح می‌شود. هدف اصلی از ایجاد این حساب «ساماندهی بازار پیش‌ فروش مسکن» و «کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران مسکن» است. در واقع یکی از مهمترین کاربردهای حساب امانی «ایجاد ساز و کار برای کاهش ریسک کلاهبرداری و مخاطرات اخلاقی میان پیش خریدار و پیش فروشنده از طریق ورود شخص سوم مورد اعتماد دو طرف» است. در واقع حساب امانی یک «ابزار مالی» است که توسط شخص سوم (بانک ) جهت ارائه خدمات مشخص به مشتری ایجاد می‌شود.
مطابق با ضوابط اعلام شده از سوی بانک مسکن، حساب امانی به نام «پیش‌ فروشنده » با واریز حداکثر ۱۰۰ هزار تومان افتتاح خواهد شد. هر پیش‌ فروشنده، برای هر پروژه مجاز به افتتاح فقط یک حساب امانی است و هر حساب امانی صرفاً به منظور پیش‌ فروش واحدهای یک پروژه افتتاح می‌شود. در صورتی که بیش از یک پیش‌ فروشنده، بصورت مشترک اقدام به پیش‌ فروش واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب امانی به صورت مشترک به نام فروشندگان افتتاح می‌شود. پس از افتتاح حساب، واریز به آن توسط هر شخص حقیقی یا حقوقی اعم از پیش‌ فروشنده ، وکیل قانونی وی و پیش‌ خریداران ممنوع بوده و فقط بانک مجاز به واریز به آن خواهد بود.

این در حالی است که از سوی دیگر، همچنین به ازای هر یک از قراردادهای پیش‌ فروش ، باید یک فقره حساب نزد بانک به نام پیش‌ خریدار و توسط وی به منظور ایفای تعهدات خود در قرارداد پیش‌ فروش، افتتاح شود. پیش‌ خریداران می‌توانند تمامی پرداخت‌های نقدی خود بابت تعهدات قرارداد پیش‌ فروش را به حساب خریدار متعلق به خود واریز کنند. هر پیش‌ خریدار، برای هر پروژه مجاز به داشتن فقط یک حساب خریدار است و هر حساب خریدار صرفاً به منظور پرداخت وجوه قرارداد پیش‌ فروش مربوط به یک پروژه افتتاح می‌شود. همچنین واریز سایر مبالغ غیر از تعهدات مربوط به پیش خرید به این حساب ممنوع است .همچنین در صورتی که بیش از یک پیش‌ خریدار، به صورت مشترک اقدام به پیش‌ خرید یک یا چند واحد از واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب خریدار به طور مشترک به نام پیش‌ خریداران افتتاح می‌شود.

همزمان با افتتاح حساب امانی، پیش‌ فروشنده و بانک نسبت به انعقاد قرارداد افتتاح حساب امانی اقدام میکنند؛حدود وظایف و اختیارات پیش‌ فروشنده و بانک و نحوه تعامل آن‌ها با یکدیگر مطابق با مفاد قرارداد تنظیم شده خواهد بود. همچنین حداکثر مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی تا زمان صدور گواهی پایان کار پروژه یا تحویل آخرین واحد ، (هرکدام که دیرتر واقع شود) خواهد بود.

بر این اساس تمام پرداخت‌ها به پیش‌ فروشنده، توسط بانک و از طریق انتقال وجه از حساب خریدار به حساب امانی صورت خواهد گرفت. این در حالی است که در طول مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی، بانک می‌تواند در صورت درخواست فروشنده گزارشی از صورت گردش حساب امانی و صورت واریزهای نقدی همه پیش‌ خریداران را به پیش‌ فروشنده ارایه کند. همچنین بانک می‌تواند پس از واریز و برداشت هر مبلغ در حساب پیش خریداران در صورت درخواست گزارشی از صورت حساب هر پیش خریدار را در اختیار وی قرار دهد.

حساب امانی با اتمام پروژه، انجام تمام پرداخت ها متناسب با پیشرفت فیزیکی و تحویل واحد به خریداران (احقاق ۱۰۰ درصد حقوق پیش خریدار و پیش فروشنده) بسته خواهد شد. به نوعی حساب امانی یک ابزار مالی تضمین کننده برای معاملات پیش فروش و پیش خرید است که با ایجاد آن حقوق هر دو سمت این دسته از معاملات از سوی یک نهاد مالی معتبر-بانک مسکن- تضمین می شود.