بررسی بازار مسكن و مقايسه آن با سال گذشته

روزنامه قانون در گزارشی نوشت: بازار مسكن در آخرين روزهاي پاييز حجم مبادلات بالايي را نسبت به سال گذشته به ثبت رساند و اين اتفاق موجب شد كارشناسان و صاحب‌نظران زيادي در اين خصوص واكنش نشان دهند و صحبت‌هاي ضد و نقيضي را مطرح كنند. در اين ميان اگرچه برخي كارشناسان معتقدند بازار مسكن از ركود خارج شده و در زمستان بازار مسكن گرم خواهد شد اما برخي ديگر مي‌گويند بازار مسكن همچنان روند ثبات را سپري مي‌كند و هنوز خبري از خروج از ركود به گوش نمي‌رسد.

اكنون اين تناقضات ميان كارشناسان وجود دارد. به اين ترتيب بازار مسكن در برابر سيل پيش بيني‌ها قرار گرفته كه به صراحت، وضعيت آن را مشخص نمي‌كند. براساس اين صحبت‌‎ها معلوم نيست كه بازار مسكن در رونق است يا هنوز رونقي در اين بازار به وجود نيامده و در ثبات به سرمي‌برد؟ سال گذشته، بیشترین رشد معاملات در نیمه دوم سال، برای دی به ثبت رسید؛ در حالی‌که، معاملات پاییز ۹۵ از رشد قابل ملاحظه‌ای برخوردار نبود. در حال حاضر وضعيت وارونه شده است؛به‌گونه‌اي كه بازار مسکن در آخرین ماه پاییز اگرچه دو رکورد معاملاتی در مسیر رشد به ثبت رسانده است اما حجم خرید و فروش‌ها در این ماه، تاحدودي با کارنامه میانه تابستان امسال برابری می‌کند.

وضعیت موجود مشخص می‌کند تشدید پیش‌رونق معاملات ملک در تهران درماه‌های اخیر سبب شده بازار در نیمه دوم امسال، زودتر از سال‌های قبل، شرایط نقل و انتقالات شب عید را به خود بگیرد.

نويد ورود به فاز رونق

چندي پيش يكي از کارشناسان بازار مسکن گفت:‌ از اواخر سال گذشته، مسكن وارد دوره رونق شده است و انتظار می‌رود به‌دنبال تهران، سایر شهرها نیز به تدریج وارد فاز رونق شوند. امکان شوک قیمت مسکن مانند سال‌های ۸۶ یا ۹۱ بعید است و نرخ رشد قیمت متوسط مسکن، در زمستان اندکی بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. براساس آمارهای ارائه شده از دفتر اقتصاد مسکن، خرید و فروش آپارتمان در آذر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲ درصد و نسبت به آبان امسال ،۲۰ درصد رشد داشته‌است. بازار معاملات مسکن در تهران با ثبت دو رکورد مثبت در آذر، نوید ورود به فاز رونق را می‌دهد. با اين حال نباید از نیاز سالانه کشور به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی غفلت كرد، تولید مسکن زمانبر است. عرضه واحدهای نوساز در هر سال، ناشی از پروانه‌های ساختمانی دو، سه سال قبل آن سال است. پیش‌بینی می‌شود با توجه به انقباض صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۹۲ به بعد، حجم خانه‌های نوساز به تدریج کاهش یابد. بر این اساس برای تامین مسکن مورد نیاز بايد به سمت عرضه حركت كنيم.

افزايش عرضه

نیاز به عرضه مسکن در کشورمان بيشتر در سه حوزه خانه اولی‌ها، بافت‌های فرسوده ‌وسکونتگاه غیر رسمی ديده مي‌شود. در اثر سونامی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۸۹ تا ۹۲، به تدریج عرضه مسکن، فربه شد. اگر با دوپینگ پولی-مالی، پروانه‌های ساختمانی پس از سال ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد، آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید و تولید کنندگان مسکن، آسیب جبران ناپذیری متحمل می‌شدند. انقباض عرضه مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۵ به نفع تولیدکنندگان مسکن بوده است. با توجه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه از کانال تقویت تقاضا، قابلِ تحقق بود. در واقع تولیدکنندگان مسکن بايد واحدهای ساخته شده‌ را می‌فروختند تا در گام بعدي بتوانند نقدینگی لازم را برای پروژه‌های جدیدشان تامین كنند.

دوران پيش از رونق

از سوي ديگر حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين خصوص به «قانون» مي‌گويد: بازار مسكن تغيير محسوسي نداشته، تنها حجم معاملات افزايش پيدا كرده است وما پيش‌بيني مي‌كنيم كه اين روند ثبات تا پايان سال و همچنين تا پايان بهار سال ۹۷ نيز ادامه پيدا كند. هنوز از ركود خارج نشده‌ايم و به دوران پيش رونق نزديك مي‌شويم.

اگرچه عده‌اي معتقدند كه به دوران خروج از ركود رسيده‌ايم اما به اعتقاد بنده نمي‌توان گفت از ركود خارج شديم. تا پايان بهار ۹۷ نيز به همين وضعيت پيش خواهد رفت، بايد ديد كه تا آن زمان چه اتفاق جديدي رخ مي‌دهد و بازار را به سمت رونق مي‌كشاند يا ركود. در اين ميان، راهكارهايي براي خروج از ركود وجود دارد. از جمله اين راهكارها،افزايش منابع بانك‌ها و پرداخت تسهيلات جدي‌تر توسط بانك‌هاست. از طرفي مسكن اجتماعي بايد از سوي دولت استارت بخورد. همچنين مدت بازپرداخت تسهيلات بانكي نيز افزايش يابد. در اين ميان لازم است كه حوزه مديريت زمين، ساماندهي پيدا كند و بين ۷۰ تا ۹۰ درصد از قيمت مسكن را به خود اختصاص دهد.

به اين شكل مي‌تواند در زمينه خروج از ركود تاثيرگذارتر باشد. در حال حاضر بنابر صحبت‌هايي كه در خصوص افزايش خانه‌هاي خالي مطرح مي‌شود، گفتني است كه بسياري از خانه‌هاي خالي در حاشيه استان تهران مانند مسكن مهر يا در خانه‌هاي لوكس شمال شهر وجود دارند و در توده شهر، واحد خالي زيادي مشاهده نمي‌شود.

احوالات بازار مسكن از زبان آمار

خروج کامل بازار مسکن از رکود؟

به اعتقاد برخي، بازار معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز با صعود يك و نيم برابری حجم فروش آپارتمان در تهران به‌صورت کامل از رکود خارج شده‌است. بر اساس آمار و ارقام منتشر شده، بازار خرید و فروش مسكن بعد از حدود یک‌سال حرکت خفیف و تدریجی ماه گذشته، اكنون قدم در فاز پیش‌رونق گذاشته و با ثبت دو رکورد فصلی و نقطه‌ای، وارد فاز رونق شده است.

خانه تكاني بازار مسكن در شب عيد

باوجود آنکه چشم‌انداز بازار ملک با توجه به آستانه جابه‌جایی‌های شب عید، بر تداوم رونق در ماه‌های پایانی سال استوار است اما تغییر محسوس در سطح قیمت مسکن در ماه گذشته، «پایداری بازار در فاز جدید» را با تردید کارشناسان و فعالان بازار روبه‌رو کرده است. قیمت مسکن تحت تاثیر رکورد افزایش معاملات خرید در آذر، از دامنه نوسان ماهانه یک تا دو درصدی هشت ماه اول سال خارج شد و رکورد بیشترین رشد ماهانه در ۲۱ ماه اخیر را به ثبت رساند.

افزايش قيمت مسكن

گرماي بازار مسكن در زمستان

به گفته كارشناسان بخش مسكن در شرایط فعلی، یکی از مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار بر پایداری فاز جدید، قیمت مسکن است. در این میان، همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد، دمای معاملات مسکن در پی بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد، به تدریج رو به افزایش گذاشته است. بنابراین، در صورتی که بانک‌ها در ماه‌های پایانی سال جاری، همچنان به پرداخت سود حداکثر ۱۵ درصد به سپرده‌گذاران جدید متعهد باشند ، فاز جدید معاملات ملک، حداقل از سمت بازار رقیب آسیب نخواهد دید.