تفاوت قیمت ۳۸ میلیونی در یک شهر

روزنامه آرمان - سوسن یحیی‌پور:‌ بررسی‌های انجام شده از قیمت خانه در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که بین قیمت خانه در شمال و جنوب پایتخت تفاوت فاحش و نجومی وجود دارد؛ به‌گونه‌ای که برخی آمارها از تفاوت ۳۸‌میلیون تومانی بین این دو منطقه شهر حکایت دارد. کارشناسان گرانی زمین، نوع مصالح ساختمانی، تجهیزات اضافی مثل استخر، سونا، اتاق استراحت برای راننده، سالن اجتماعات، سالن بازی یا پارکینگ‌های اختصاصی را از جمله عواملی می‌دانند که باعث گرانی خانه در شمال شهر تهران شده است.

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه حاکی از این مطلب است که میانگین قیمت 7/16‌درصد و میانگین معاملات 5/13‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالا رفته است، اما در ۱۶ منطقه تهران قیمت‌ها پایین تر از متوسط شهر تهران است و تنها شش منطقه واقع در شمال و شمال غرب تهران بالاتر از میانگین قرار دارند. همچنین بیشترین رشد قیمت در مناطق شمال شهر ایجاد شده است. بیشترین معاملات نیز در مناطق دارای میانگین قیمت متوسط انجام گرفته است.

این سه نشانه حاکی از آن است که هنوز در بیش از ۷۲‌درصد سطح مسکونی شهر تهران قیمت‌ها نسبت به سال قبل رشد کمتر از میانگین داشته و متناسب با توان اقتصادی اقشار متوسط است. مضافا اینکه شاخص ۱۰‌ماهه قیمت مسکن شهر تهران هنوز ۱/۱‌درصد پایین تر از نرخ تورم قرار دارد. بر‌اساس آمار، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق یک، دو، سه، چهار، پنج و شش بالاتر از پنج‌میلیون و ۲۴۶‌هزار تومان متوسط شهر است و از سوی دیگر در ۱۶ منطقه دیگر پایتخت، قیمت‌ها پایین تر از میانگین قرار دارد. به گزارش ایسنا، کارشناسان معتقدند علت افزایش شیب قیمت مسکن، قیمت سکه و ارز در نیمه دوم سال جاری و کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵‌درصد بوده که با خروج سرمایه‌ها از بانک و ورود به دو بازار ثابت (مسکن) و نقدشونده (سکه و ارز) همراه شده است.

منطقه یک، در صدر بالاترین قیمت‌ها

گزارش منتشر شده در آبان سال جاری نشان می‌دهد که در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بالاترین متوسط قیمت مسکن مربوط به منطقه یک با ۱۰‌میلیون و ۲۷۰‌هزار تومان در هر متر مربع و پایین ترین قیمت متعلق به منطقه ۱۸ با متری دو‌میلیون و ۳۷۰‌هزار تومان است. به گزارش ایسنا، تعداد معاملات نیز در منطقه یک بیش از دو برابر منطقه ۱۸ است. در آبان سال جاری ۶۹۳ قرارداد خرید و فروش در منطقه یک به امضا رسیده؛ در حالی که این رقم در منطقه ۱۸ معادل ۲۸۰ مورد بوده است. در آبان امسال ۸/۱۴‌هزار فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۵/۱۸‌درصد افزایش نشان می‌دهد. میانگین قیمت مسکن ۸۹/۴‌میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/۱۰‌درصد بالا رفت.

کدام خانه‌ها پروفروش‌اند؟

براساس گزارشی که در آذر سال جاری منتشر شده، واحدهای ۶۰ تا ۷۰متری پرفروش ترین خانه‌های تهران به حساب می‌آیند که بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت واقع شده‌اند. به گزارش ایسنا، واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم ۸/۱۴‌درصد از کل معاملات شهر تهران در آبان امسال بیشترین فروش را داشتند. تراکم این نوع واحدها بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و در نقاط شمال تهران کمتر یافت می‌شود. قیمت آنها نیز بر‌اساس شرایطی همچون منطقه، موقعیت، سن بنا و امکانات، متغیر است.

به‌طور مثال یک واحد ۶۵ متری ۲۰ سال ساخت در دولاب ۱۲۰‌میلیون تومان فروخته شده در صورتی که واحدی نوساز با همین متراژ در آجودانیه ۸۶۳‌میلیون تومان به فروش رسیده است. در آبان‌ماه سال جاری، ۱۳۵۷ مورد معامله واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر در تهران انجام شده که سهم منطقه یک از این تعداد تنها ۱۰ مورد بوده است. پس از آپارتمان‌های مذکور، واحدهای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۵/۱۳ و ۱۳‌درصدی در رتبه‌های بعدی از نظر سطح زیربنای واحدهای مسکونی قرار دارند. در مجموع در آبان‌ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۷/۵۰‌درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

اختلاف 38‌میلیون‌تومانی در شمال و جنوب

بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که تفاوت فاحش و نجومی بین قیمت خانه در شمال و جنوب تهران وجود دارد، به گونه‌ای که طبق برخی آمارها یک جای شهر، قیمت مسکن دو‌میلیون تومان و در منطقه‌ای دیگر 40‌میلیون تومان و بالاتر است، که همین امر باعث ایراد انتقاداتی از سوی مسئولان امر شده است. آنها معتقدند مسکن در کشور ما یک نقطه اوج و حالت اشباعی دارد؛ اما برخی جاها از خط اشباع هم گذشته است. بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که قیمت خانه در تهران متناسب با ساخت، سن بنا و همچنین موقعیت قرارگیری آن متفاوت است. به گزارش تجارت امروز،‌ میانگین قیمت خانه در مناطق مختلف تهران به‌این شرح است:

الهیه - شریفی منش 14‌میلیون تومان، زعفرانیه 14‌میلیون و 500‌هزار تومان، ولنجک 11‌میلیون تومان، شهرک محلاتی شش‌میلیون تومان، ازگل 9‌میلیون و 300‌هزار تومان، دارآباد هشت‌میلیون تومان، بزرگراه ارتش پنج‌میلیون و 400‌هزار تومان، دریاچه چیتگر چهار‌میلیون تومان، بلوار ابوذر سه‌میلیون تومان، تهرانپارس سه‌میلیون و 100 هزارتومان، هفت حوض سه‌میلیون تومان، پونک شرقی شش‌میلیون تومان، اکباتان هفت‌میلیون تومان، علم وصنعت سه‌میلیون تومان، گیشا هشت‌میلیون و 700‌هزار تومان، کردستان هشت‌میلیون تومان، صادقیه هفت‌میلیون تومان، مختاری دو‌میلیون تومان، ستارخان شش‌میلیون تومان، جوادیه دو‌میلیون و 400‌هزار تومان، آیت‌ا... سعیدی یک‌میلیون و 400‌هزار تومان.

انتقاد از تفاوت قیمت نجومی

برخی از کارشناسان معتقدند تفاوت قیمت خانه در شمال و جنوب تهران نشان می‌دهد که نرخ قیمت در کلانشهرها تابع هیچ‌سیستمی نیست. در رابطه با چرایی تفاوت فاحش قیمت خانه در تهران، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از گرانی بدون دلیل مسکن در شمال تهران و تفاوت قیمت آن با جنوب شهر، گفت: «با توجه به اینکه مصالح به کار رفته در ساختمان‌های شمال شهر با جنوب شهر هیچ‌تفاوتی نداشته و تنها در برخی آیتم‌های نازک کاری و تزئینی برخی سلیقه‌ها اعمال می‌شود تفاوت نرخ‌ها قابل پذیرش نیست.»

قلی‌ا...‌قلی زاده با بیان اینکه تفاوت مصالح به کار رفته در بخش نازک کاری و زینت‌ها کمی به رشد قیمت مسکن در شمال شهر دامن زده است، افزود: «اما این رشد قیمت در این حد نیست که یک جای شهر قیمت مسکن دو‌میلیون تومان و در منطقه‌ای دیگر به 40‌میلیون تومان و بعضا بالاتر نیز برسد.» او با تاکید بر اینکه فاصله ایجاد شده بین قیمت مسکن در شمال شهر و جنوب آن غیرمنطقی و فاحش است، تصریح کرد: «نبود مدیریت واحد و عدم وجود متولی مشخص در این حوزه وجود چنین تفاوت قیمتی را توجیه کرده است.»

چرایی تفاوت قیمت خانه‌ در شمال و جنوب

یک کارشناس بازار مسکن در رابطه با علت تفاوت قیمت خانه در شمال و جنوب شهر تهران در گفت‌و‌گو با «آرمان» می‌گوید: عمده قیمت مسکن به قیمت زمین برمی‌گردد، یعنی شاید حدود 40 تا 60‌درصد به قیمت زمین مربوط شود. ایرج رهبر می‌افزاید: کف قیمت خانه‌های کلنگی در بالای شهر از 15‌میلیون تومان در هر مترمربع شروع می‌شود و در بهترین نقاط به 25‌میلیون تا 30‌میلیون تومان می‌رسد، حال اگر فرض بگیریم 50‌درصد قیمت خانه به‌دلیل قیمت زمین است، اگر خانه‌ای 25‌میلیون تومانی خریداری شود، 5/12‌میلیون تومان آن بابت بهای زمین است.

او ادامه می‌دهد: همچنین، هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، نوع ساخت و تجهیزاتی که واحد مسکونی دارد،‌ بر قیمت آن اضافه می‌کند. این کارشناس مسکن می‌گوید: این موضوع ربطی به نبود مدیریت ندارد.کسی مجبور نیست خانه‌های گران بخرد، بلکه این ‌خانه‌ها در شمال شهر خریدار دارد و اگر خریدار نداشت که ساخته نمی‌شد. رهبر تاکید می‌کند:‌ گرانی زمین، نوع مصالح ساختمانی یا تجهیزات اضافی مثل استخر، سونا، اتاق استراحت برای راننده، سالن اجتماعات، سالن بازی یا پارکینگ‌های اختصاصی باعث گران تر شدن خانه در شمال شهر تهران می‌شود.