بازار ملک ۹۷ با قیمت‌های اسفند شروع شد

دنیای اقتصاد: کارنامه اولین ماه بازار مسکن ۹۷ از شروع کاهشی معاملات آپارتمان در تهران با قیمت‌های اسفند ۹۶ حکایت دارد. اطلاعات رسمی از بازار معاملات مسکن در فروردین امسال نشان می‌دهد حجم خرید واحد مسکونی در مقایسه با فروردین پارسال، ۵ درصد کاهش پیدا کرده است. هرچند تغییرات ماهانه حجم معاملات در فروردین ۹۷ با توجه به تعطیلی دست‌کم دوهفته‌ای بازار، به شکل سنتی شیب منفی داشته؛ اما نتایج بررسی‌ها درباره افت نقطه‌ای خرید و فروش‌ها مشخص می‌کند ۵ عامل در توقف مسیر رو به رشد معاملات مسکن نقش دارد.

شروع به کار بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ درحالی با قیمت‌های اسفند ۹۶ رقم خورد که ۵ عامل در حکم سرعتگیر موقتی معاملات منجر به افت ۵ درصدی حجم خرید آپارتمان در فروردین در مقایسه با مدت مشابه سال قبل(ماه‌ پیش‌رونق) شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اولین آمار رسمی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در سال ۹۷، علاوه بر آنکه به نوعی، کاهش «سنتی» در حجم معاملات مسکن در فروردین ماه در مقایسه با ماه پایانی سال گذشته-اسفند ۹۶- را نشان می‌دهد از سوی دیگر از ثبات نسبی قیمت فروش آپارتمان در همین بازه زمانی(فروردین ۹۷ نسبت به اسفند ۹۶) حکایت دارد.

آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از وضعیت تحولات بازار مسکن در فروردین ماه ۹۷ نشان می‌دهد، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در معاملات مسکن انجام شده در ماه آغازین بازار مسکن ۹۷، به ۵ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان رسید که نسبت به ماه گذشته-اسفند ۹۶-با ریزنوسان منفی زیر یک درصد(کاهش ۸/ ۰ درصدی) همراه بوده است؛ این اتفاق عملا نشان دهنده ثبات نسبی قیمت مسکن در اولین ماه امسال در مقایسه با آخرین ماه سال گذشته است. فروردین امسال بازار معاملات مسکن با همان سطح قیمتی پایان سال گذشته آغاز به کار کرد و عملا میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته دچار نوسان محسوس نشد.

این درحالی است که میانگین قیمت مسکن در این ماه، به دنبال پرش زمستان ۹۶، رشد قابل توجهی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته دارد؛ فروردین امسال بازار مسکن در حالی بعد از دو هفته تعطیلات، عملا از نیمه ماه آغاز به کار کرد که در این ماه میانگین قیمت مسکن برای اولین بار بعد از مهر ماه سال ۹۲ با بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای همراه شد؛ به این معنا که فروردین ماه امسال برای اولین بار بعد از مهرماه ۹۲ بازار مسکن بیشترین نرخ رشد قیمت را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن تجربه کرد؛ فروردین امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با فروردین ۹۶ معادل ۶/ ۲۷ درصد افزایش یافت. پیش از این در مهرماه ۹۲ میانگین قیمت مسکن در مقایسه با مهرماه ۹۱ معادل ۳۳ درصد رشد کرده بود. بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن (یک مقطع زمانی در مقایسه با مقطع مشابه سال قبل) بعد از این تاریخ مربوط به رشد ۶/ ۲۷ درصدی قیمت آپارتمان در بازار معاملات مسکن فروردین امسال است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد رشد ۶/ ۲۷ درصدی میانگین قیمت مسکن در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته، در پی پرش متوسط۲۰ درصدی قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در ماه‌های پایانی سال گذشته است؛ بازار معاملات مسکن در حالی از نیمه دوم سال گذشته وارد رونق کامل شد که میانگین قیمت مسکن در زمستان سال ۹۶ نسبت به زمستان ۹۵، حدود ۲۰ درصد افزایش یافت؛ به این ترتیب اگرچه بازار مسکن سال ۹۷ با سطح قیمتی اسفند ۹۶ آغاز به کار کرد اما به دلیل همین پرش ۲۰ درصدی قیمت در زمستان سال گذشته، عملا میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در فروردین در سطح بالایی نسبت به ابتدای سال گذشته قرار داشته است.

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد فروردین امسال مجموعا ۴۷۹۶ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به اسفند ۹۶ با کاهش ۹/ ۵۷ درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افت ۳/ ۵ درصدی مواجه شد؛ کاهش چشمگیر ۹/ ۵۷ درصدی معاملات مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته در عین حال که یک کاهش ماهانه طبیعی، سنتی و قابل انتظار در حجم معاملات مسکن فروردین ماه(به دلیل تعطیلات دو هفته‌ای نوروز) محسوب می‌شود به لحاظ افت نقطه‌ای از ۵ عامل نشات می‌گیرد.

به علت تعطیلی دو هفته‌ای فروردین ماه به دلیل شروع سال نو، بازار مسکن معمولا هر ساله در این ماه با افت محسوس و قابل توجه در حجم معاملات ملک در مقایسه با اسفند روبه‌رو می‌شود؛ این موضوع در فروردین ماه امسال نیز مانند سال‌های قبل تکرار شد؛ افزایش متوسط ۲۰ درصدی قیمت مسکن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان سال ۹۵ که به فروردین ماه امسال نیز کشیده شد در واقع افزایشی خارج از توان، ظرفیت و انتظار بازار مسکن بود که این عامل نیز در ابتدای سال ۹۷ به‌عنوان یک عامل بازدارنده باعث کاهش نقطه‌ای حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل شد.

دومین عامل افت حجم معاملات خرید مسکن در فروردین را می‌توان به «التهابات و تحولات بازار ارز» نسبت داد که سایه این التهابات در بازار مسکن فروردین سنگین‌تر شد؛ طوری که جهش‌های پی‌درپی نرخ ارز(به‌خصوص دلار) در این ماه و پس از آن تصویب دلار ۴۲۰۰ تومانی از سوی دولت، منجر به اثرگذاری بر روند معاملات در بازار مسکن طی فروردین ۹۷ شد. کارشناسان از این موضوع به‌عنوان یک «مانع بیرونی موقت» در مسیر معاملات مسکن یاد می‌کنند و معتقدند تا زمان ادامه ناپایداری در بازارهای اقتصادی و موازی مسکن نمی‌توان به تثبیت شرایط در بازار ملک چندان امیدوار بود؛ البته این موضوع هنوز به معنای بازگشت رکود به بازار مسکن نیست؛ از آنجا که این رویداد در واقع نوعی ناپایداری موقت در اقتصاد تلقی می‌شود و در یک ماه «شبه‌تعطیل» در بازار مسکن اتفاق افتاده است نمی‌توان از آن با عنوان بازگشت رکود به بازار معاملات مسکن یاد کرد.

عامل سوم موثر در افت حجم معاملات مسکن در فروردین ماه به «احتیاط مضاعف خریداران مصرفی در بازار مسکن» در شرایط فعلی برمی‌گردد؛ این عامل به نوعی محصول و نتیجه دو عامل اول است.

چهارمین عامل موثر از دید کارشناسان به «کاهش میل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن» تحت تاثیر انتشار گواهی سپرده با نرخ ۲۰ درصد در بانک‌ها، در اواخر سال گذشته برمی‌گردد؛ هرچند کارشناسان معتقدند این عامل پایدار نخواهد بود؛ به این معنا که اگر تورم انتظاری کنترل نشده و بازارهای موازی مسکن در سال جدید موفق به جذب سرمایه نشوند، احتمال بازگشت مجدد سرمایه‌ها به بخش مسکن و رشد محسوس حجم معاملات وجود خواهد داشت. کارشناسان همچنین علاوه بر چهار عامل ذکر شده از بروز یک عامل بیرونی دیگر به‌عنوان عامل بازدارنده موقت معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۷ یاد می‌کنند؛ «نوع مواجهه ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریکا با موضوع برجام» در اواخر اردیبهشت، یکی دیگر از موانعی است که به‌صورت موقت در مسیر معاملات خرید و فروش مسکن قرار گرفته است. هم‌اکنون تحلیل‌های مختلفی از نوع مواجهه رئیس‌جمهور آمریکا از بابت تصمیم وی برای ماندن یا خروج از توافق برجام وجود دارد که انتظارات متفاوتی را متناسب با برخی پیش‌بینی‌های موجود در این زمینه برای دو سمت بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است؛ این تحلیل‌های مختلف و در عین حال متفاوت یکی از عواملی است که به‌صورت موقت منجر به کاهش معاملات خرید و فروش در بازار مسکن شده است.