ترافیک اجاره‌نشین‌ها در پی کاهش قدرت خرید

روزنامه جهان صنعت: شتاب فزاینده افزایش مستاجران در بازار مسکن پس از اطلاعات به دست آمده از سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ از احتمال رشد شدید مستاجران حکایت می‌کند‌. بر این اساس ممکن است با تکانه قیمتی سال‌جاری و تعمیق شکاف قیمت‌ها نسبت به درآمد خانوار، حجم مستاجران در سال‌های آینده با شدت بیشتری افزایش پیدا کند؛ پدیده‌ای که با ایجاد «ترافیک تقاضای اجاره» تورم اجاره‌بها را افزایش داده و از سهم مالکان به طور جهشی می‌کاهد.

برآوردهای مختلف نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن در ایران از حدود هشت سال در سال ۱۳۸۴ به حدود ۱۲ سال در سال ۱۳۹۴ رسیده است‌. این عدد برای متوسط جامعه به دست آمده در حالی که شاخص دسترسی به مسکن بر‌ای گروه‌های کم‌درآمد یعنی دهک‌های اول تا چهارم بین ۱۹ تا ۳۶ سال است‌. به عبارت دیگر می‌توان گفت خانوارهای گروه‌های کم‌درآمد و به ویژه دهک‌های ۱ و ۲ به تنهایی قادر به تامین مسکن مناسب نخواهند بود‌.

مقدار متعارف جهانی این شاخص بین پنج تا شش سال است‌. این وضعیت نشانه بحرانی بودن وضعیت دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در کشور است و پیامد آن افزایش بدمسکنی و جابه‌جایی پلکانی در محلات شهری و افزایش اجاره‌نشینی خواهد بود‌. در حالی که دسترسی ایرانیان به مسکن روز‌به‌روز سخت‌تر می‌شود «افزایش نرخ اجاره‌نشینی» مهم‌ترین پیامدی است که بازار مسکن را درگیر کرده است‌.

آمارها نشان می‌دهد هر سال ایرانیان بیشتری مالکیت مسکن را از دست می‌دهند و بر تعداد مستاجران افزوده می‌شود‌. روایت‌های رسمی نشان می‌دهد که بیشترین حجم خانوارهای معمولی ساکن و گروهی در خانه‌هایی با متراژ ۵١ تا ١٠٠ مترمربع ساکن هستند و مستاجران عموما در واحدهای با متراژهای پایین سکونت دارند.

از سوی دیگر رواج سوداگری از طریق خرید کالاهای سرمایه‌ای و قدرت گرفتن بازارهای موازی نسبت به مسکن باعث شده بسیاری از مالکان ترجیح دهند مسکن خود را به کالاهایی با بازدهی بیشتر تبدیل کنند‌. در دوره‌ای که قیمت ارز به شدت افزایش پیدا کرد ارزش‌افزوده بازارهای طلا، ارز، سکه و حتی بورس از مسکن پیشی گرفت این در حالی است که سرمایه‌گذاران پس از رونق مقطعی در انتظار رکود سنتی بازار مسکن هستند‌.

در حال حاضر اقداماتی مانند ثبت‌نام خودرو و فروش آن در بازار آزاد، خرید سکه و طلا و سرمایه‌گذاری در بورس ارزش افزوده بیشتری برای سرمایه‌های مردم ایجاد می‌کند‌. همین موضوع ممکن است بازار مسکن را با رشد بیشتر تعداد مستاجران مواجه کند.

تورم اجاره‌بها به دلیل افزایش اجاره‌نشینی

یکی از پیامدهای افزایش اجاره‌نشینی، افزایش تقاضا و در نتیجه تورم اجاره‌بها در بازار است. حال آنکه در سال‌های گذشته تورم اجاره‌بها همواره از تورم قیمت فروش مسکن بیشتر بوده است‌. در سال‌هایی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد با اینکه قیمت مسکن افزایش چندانی نداشت اما اجاره‌بها روند صعودی خود را حفظ کرد‌. حالا نیز در تهران در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، جمعیت ساکن تهران ۱۰ درصد زیاد شده است اما تعداد مالکان، ۵ درصد و در مقابل، تعداد خانوارهای مستاجر ۲۲ درصد رشد کرده است.

در حالی که طی سال‌های اخیر تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش داشته عرضه فایل اجاره کم شده و اثر کاهش عرضه در تورم بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها آشکار شده است‌. در این شرایط کارشناسان «کاهش قدرت خرید» و «عدم دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت» را مهم‌ترین دلیل افزایش اجاره‌نشینی عنوان می‌کنند.

اگر درآمد با اجاره تناسب داشت متقاضیان اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دادند

به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن کاهش سهم مالکیت به طور عمومی در بازار مسکن دنیا علامتی منفی محسوب نمی‌شود چرا که عموما دو نوع استفاده استیجاری و ملکی برای بازار مسکن فرض می‌شود؛ آنچه در بازار مسکن مشکل‌زاست عموما بحث به بی‌مسکنی و کمبود مسکن مربوط می‌شود‌.

ستاریان می‌گوید: «در هر کشوری اگر مسکن به اندازه کافی وجود داشته باشد بسیاری از متقاضیان ممکن است ترجیح دهند اجاره‌نشینی را تجربه کنند به شرطی که تناسبی بین درآمد و اجاره‌بها وجود داشته باشد‌. به عنوان مثال اگر یک کارمند طبق روال با دو ساعت کار بتواند اجاره واحد مسکونی مناسب خود را تامین کند ممکن است اجاره‌نشینی را به مالکیت مسکن ترجیح دهد.»

در دو دهه اخیر قیمت سه میلیون تومانی پراید به ۴۵ میلیون تومان رسیده است که حدودا ۱۵ برابر است اما بازار مسکن به مراتب افزایش قیمت بیشتری را تجربه کرده است‌.