افزایش شهر‌های خوابگاهی؛ ره‌آورد رشد اجاره‌بها

روزنامه آرمان نوشت: موج مهاجرت معکوس از تهران به شهرستان‌ها یا شهرهای اقماری پایتخت از سال گذشته و با نوسانات نرخ ارز نمود بیشتری یافته بود اما به نظر می‌رسد در سال جدید و با آغاز فصل اجاره، بر سرعت روند مهاجرت افزوده شود.

بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران در فروردین سال ۱۳۹۸، بیش از ۱۱ میلیون ریال بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۱۰۳درصد افزایش نشان می‌دهد. بر این اساس می‌توان گفت افزایش قیمت مسکن در تهران خانه‌دارشدن را برای بسیاری از افراد تبدیل به یک رویا کرده است. رویایی که اکنون بر اساس مطالعات صورت گرفته بیش از نیم‌قرن تلاش لازم است تا یک خانوار متوسط ایرانی بدان دست یابد.

افزایش نرخ ارز در سال گذشته، بازارهای مختلف را در اقتصاد ایران تحت تاثیر خود قرار داد تا آنجا که در بازارهای سکه و طلا، خودرو، لوازم خانگی و حتی مایحتاج روزانه مردم نیز شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها بودیم. اگرچه در سوی دیگر، التهاب در بازار ارز، توانست بازار مسکن را از خواب بیدار کند تا معاملات مسکن نیز پس از یک دوره رکود، دوباره از سر گرفته شود، اما انتظارات تورمی موجود در اقتصاد کشور به بی‌ثباتی بازار مسکن منجر شد تا رونق نوپای این بازار، قربانی قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای شده و دوباره به سمت رکود حرکت کند.

به نظر می‌رسد این بی‌ثباتی در سال جدید شدت گرفته و بازار معاملات مسکن را در سراشیبی رکود قرار داده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۸، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به سه هزار و ۴۲۳ واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۳.۳ و ۳۲.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش معاملات را می‌توان نتیجه تداوم افزایش قیمت مسکن از یکسو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر دانست. بر همین اساس می‌توان گفت، خرید خانه از چارچوب اهداف خانوارها خارج شده است.

این روند سبب کوچ نقدینگی مردم به سمت شهرهای اقماری تهران که قیمت‌های بسیار کمتری در مقایسه با شهر تهران دارند شده است. شهرهای جدید اطراف تهران از جمله هشتگرد، محمدشهر کرج، اندیشه و پرند از مقاصد جدید خریداران واقعی مسکن است. در این میان برخی نیز نقدینگی خود را به شهرهای پدری در شهرستان‌ها می‌برند که در برابر قیمت‌های روبه فزونی خانه در شهر تهران از نرخ مناسب‌تری برخوردارند. باید توجه داشت که این تحلیل شامل متقاضیان حقیقی مسکن و مصرف‌کنندگان واقعی شده و دلالان این بازار را پوشش نخواهد داد.

کوچ خانوارها به سوی شهرهای خوابگاهی

در این میان برخی از کارشناسان بازار مسکن، آمار فروردین‌ماه را معیار مناسبی برای تحلیل آینده بازار نمی‌دانند؛ برخی از پیش‌بینی‌ها خبر از رشد معاملات مسکن در شهر تهران تا مرز هشت‌هزار فقره در خرداد پیش رو می‌دهند. از سوی دیگر به دلیل شدت‌یافتن مهاجرت‌ها از تهران به شهرهای اطراف کارشناسان بر این باورند که سازنده‌ها به زودی مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف خواهند شد.

سعید آسویار- کارشناس بازار مسکن گفته است این بدان معنی‌ست که برای مثال اگر سازنده‌ای سه پروژه در سعادت‌آباد داشته اکنون بازار می‌طلبد که یکی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با توجه به قدرت خرید متقاضیان تعریف کند تا بتواند ریسک دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند. بر همین اساس فعالان بازار بر این باورند که در سال جاری با حجم مهاجرت از تهران به حومه مواجه می‌شویم. گفتنی‌ست تا چند سال قبل، ترافیک از کرج به تهران از شش صبح آغاز می‌شد اما اکنون به طور معمول از پنج صبح شروع می‌شود؛ زیرا تعداد بیشتری از ساکنان تهران به کرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت کرده‌اند که برای کار به تهران می‌آیند.

این روال موجب افزایش شهرهای به اصطلاح خوابگاهی در اطراف پایتخت می‌شود که به نظر می‌رسد رونق و افزایش جمعیت را در این مناطق به دنبال خواهد داشت. ساکنینی که در روز برای کار به تهران سفر می‌کنند و شب‌ها تنها برای خواب به خانه باز می‌گردند. به نظر می‌رسد روند کنونی مهاجرت به شهرهای اقماری، ضرورت توجه به حمل و نقل عمومی و ایجاد خطوط ریلی برای این سفرها را گوشزد می‌کند.