عامل افزايش اجاره‌بها مستاجران هستند!

برخي مشاوران‌املاك زماني‌كه از آنها درباره علت افزايش اجاره‌بها پرسش مي‌شود بدون آنكه به نقش خودشان يا موجر در تعيين نرخ اجاره اشاره كنند، بلافاصله مستاجر را عامل اين افزايش معرفي مي‌كنند.

در اين بازار نابسامان شرايط به گونه‌اي شده كه هركدام از عاملان بازار ديگري را مقصر رشد اجاره‌بها مي‌داند. مستاجر معتقد است مشاور املاك مي‌تواند مانع موجر در افزايش اجاره‌بها شود، موجران مي‌گويند حق طبيعي‌شان است كه براي ملكي كه اجاره مي‌دهند، نرخ تعيين كنند. مشاوران املاك نيز مي‌گويند «واسطه‌اي بيش نيستند و آنچنان بر اين جريان تسلط ندارند؛ اما دلشان مي‌خواهد به نفع مستاجر عمل كنند!»

پرسشي كه اين روزها درباره دلايل افزايش فشار اجاره‌بها در تهران مطرح است به نقش بنگاه‌هاي مسكن در تنظيم روابط مالك و مستاجر برمي‌گردد. آيا دلالان ملكي مي‌توانند در بازي بازار اجاره به نفع مستاجر سوت بزنند؟

متاسفانه روزمرگي برخي از مشاوران‌املاك و تقليد از روش‌هاي سنتي - به‌رغم تحول در ساير بخش‌ها- كه سال‌ها است در بنگاه‌ها جاري شده بزرگ‌ترين مانع در مسير داوري متعادل بين مستاجر و موجر شده است.

كار مشاوران‌املاك در بازار اجاره در حد دريافت فايل از مالك و جواب تلفني به مستاجر متناسب با محتواي فايل‌هاي موجود در بنگاه‌هاي مسكن، شده است و در اين ميان از شيوه‌هاي ابتكاري اثرگذاري كه اين واسطه‌ها مي‌توانند به‌كار بگيرند تا موجر را در عرض چند دقيقه راضي به تعديل نرخ پيشنهادي‌اش كنند، كاملا غافل هستند.

شايد صف طولاني اجاره‌نشين‌ها مقابل بنگاه‌هاي مسكن و صدها تلفني كه در روز به ازاي يك فايل اجاره، از طرف مستاجرها زده مي‌شود، در رخوت واسطه‌ها نقش اساسي دارد؛ اما آيا وظيفه حرفه‌اي دلال ملكي همين است؟

آنچه اين روزها تحت تاثير اجراي طرح جلوگيري از افزايش بيش از ۹درصدي اجاره‌بها در تهران، باب شده افزايش اختلاف‌نظر بين موجر و مستاجري است كه طي يك‌سال گذشته در آپارتمان مالك، ساكن بوده و حالا به دليل درخواست مالك براي افزايش اجاره‌بها بيش از سقف تعيين‌شده، مستاجر زيربار نمي‌رود و حتي تهديد به شكايت از مالك را پيش مي‌كشد.

در اين كشمكش جديد معمولا مالك از تمديد قرارداد انصراف مي‌دهد و ملك را به مستاجري كه حاضر به پرداخت نرخ سليقه‌اي او باشد، اجاره مي‌دهد كه در اين حالت به علت رضايت مستاجر جديد، تهديدي از ناحيه تعزيرات متوجه مالك نخواهد شد. به اين ترتيب مستاجر اولي به دليل مقاومت در برابر رفتار خارج از چارچوب مالك، بايد آنقدر در بازار جست‌وجو كند تا آپارتماني را كه مالك آن طرح تعزيرات را قبول داشته باشد، بتواند اجاره كند و اين يعني باخت در برابر رفتار موجران. حال، آيا نتيجه‌اي كه از اين وضعيت گرفته مي‌شود، «نقش مستاجر در افزايش اجاره‌بها» است؟

به نظر مي‌رسد با تحول جديد در رفتار فعالان بنگاه‌هاي مسكن و همسوشدن آنها با خواسته‌هاي مستاجر متناسب با رعايت حق و حقوق موجر، مي‌توان شرايط بازي را در اين بازار متعادل كرد. ساده‌ترين راهي كه مشاوران املاك مي‌توانند در شرايط كنوني براي تضمين طرح تعزيرات، وارد آن شوند عدم همراهي با مالكاني است كه قصد دارند بيش از حداكثر ۱۰ تا ۱۵ درصد، اجاره‌بها را افزايش دهند. در تهران مواردي مشاهده مي‌شود كه مالك با اطمينان كافي اعلام مي‌كند اجاره‌بها را دو برابر افزايش مي‌دهد و مي‌گويد به اندازه كافي براي قبول اين نرخ مستاجر متقاضي دارد.

در چنين موارد اگر مشاوران‌املاك واقعا طرح تعزيرات را قبول كرده‌اند و متعهد به اجراي كامل آن شده‌اند، نبايد قراردادي براي چنين مالكاني تنظيم كنند و عملا بازار را براي اين افراد ناامن كنند.

هر چند درباره تعيين اجاره‌بها گفته مي‌شود حق طبيعي مالك است كه بگويد ملكش را با چه قيمتي مي‌خواهد واگذار كند، اما زماني‌كه دولت تصميم مي‌گيرد براي منافع عمومي، حد و حدودي را اعمال كند، همكاري بنگاه‌هاي مسكن الزامي است. مشاوران‌املاك حتي اگر خودشان نقش‌شان را در تنظيم بازار اجاره انكار كنند، وظيفه صنفي كه برعهده آنها گذاشته شده، كاملا مسوليت آنها را تبيين كرده است: «سوت به نفع دوطرف نه يك طرف.»

منبع: دنیای اقتصاد

باز نشر: مجله اینترنتی Bartarinha.ir