بررسی اوج گرفتن بازار مسکن ۹۸ در دو مقطع

خبرگزاری ایسنا: آمار بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد در ماه‌های اردیبهشت و اسفند، قیمت‌ها اوج گرفته و مرداد و شهریور سقوط کرده است؛ میانگین رشد ماهیانه قیمت‌ها نیز ۳.۱ درصد بود.

میانگین رشد قیمت مسکن به صورت ماه به ماه قبل برای یک دوره ۱۲ ماهه منتهی به اسفندماه سال ۱۳۹۸ در شهر تهران ۳.۱ درصد بوده است. در این بازه زمانی، متوسط قیمت در اردیبهشت ماه بیشترین رشد معادل ۱۱.۴ درصد و در شهریورماه کمترین رشد معادل منفی ۳.۵ درصد را تجربه کرده است.

در حالی که معمولا در مرداد و شهریور سال‌های قبل، تعداد معاملات و قیمت مسکن با افزایش مواجه می‌شد اما در مرداد و شهریور سال گذشته تعداد معاملات به ترتیب ۳۳۶۸ و ۲۸۵۴ فقره بود که کمترین تعداد معاملات سال گذشته در شهریورماه انجام شد و حتی از فروردین ماه نیمه تعطیل که ۳۴۹۳ قرارداد خرید و فروض به امضا رسید، تعداد معاملات در شهریورماه کمتر بود. گفته می‌شود این میزان اندک قراردادهای خرید و فروش مسکن در یک ماه از سال ۱۳۶۶ تا کنون بی‌سابقه بوده است.

بر اساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۸ به ۱۵.۶ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۸.۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات نیز ۱۰ هزار و ۲۰۰ فقره بود که نسبت به ماه قبل ۲۴.۴ درصد و نسبت به اسفند سال قبل ۲۱.۴ درصد کاهش داشته است.

با توجه به میانگین نرخ رشد ۱۲ ماهه منتهی به اسفند سال ۱۳۹۷ که حدود ۵.۸ درصد بوده، آمار گویای آن است که سال ۱۳۹۸ میزان رشد ماهیانه قیمت مسکن ۲.۷ درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش داشته است.

اسفندماه ۱۳۹۸ از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۱ با میانگین قیمت ۳۳.۲ میلیون تومان در هر متر مربع بیشترین و منطقه ۱۸ با متری ۷.۴ میلیون تومان کمترین متوسط قیمت را داشته‌اند. در اسفندماه ۱۳۹۸ مناطق ۱، ۳، ۲، ۶، ۵ و ۴ به ترتیب جزو مناطقی هستند که متوسط قیمت مسکن در آنها از متوسط قیمت شهر تهران بیشتر بوده است. میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱، ۳، ۲، ۶، ۵ و ۴ به ترتیب ۳۳.۲، ۲۷.۶، ۲۳.۳، ۲۱، ۱۸.۸ و ۱۶.۲ میلیون تومان بوده است.

اما بیشترین رشد متوسط قیمت در اسفندماه سال ۱۳۹۸ نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن مربوط به منطقه ۲۰ به میزان ۸۸.۳ درصد و کمترین مقدار افزایش مربوط به منطقه ۱ به میزان ۳۵.۳ درصد بوده است. میانگین رشد قیمت در شهر تهران ۴۲ درصد بود.

بررسی متوسط قیمت بر اساس متراژهای مختلف واحدهای مسکونی نشان می‌دهد قیمت در اسفندماه سال جاری در کلیه بازه‌ها دارای رشد بوده و واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۴۰ متر مربع بیشترین رشد قیمت را به میزان ۵۱.۳ درصد و واحدهای با متراژ بیش از ۲۰۰ متر مربع کمترین رشد قیمت را به میزان ۳۲.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده‌ اند.

منطقه ۵ کماکان پیشتاز معاملات

همانند سال‌های اخیر هم‌چنان منطقه ۵ بیشترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است. اسفندماه ۱۳۹۸ منطقه ۵ با ۱۵۲۲ فقره معامله با سهم ۱۷.۶ درصدی از کل معاملات اسفندماه تهران بیشترین سهم را به خود اختصاص داده و پس از آن مناطق ۲ و ۴ و ۱۰ به ترتیب با سهم ۱۱.۳، ۹.۲ و ۷.۲ درصدی از کل معاملات اسفندماه در رده‌های بعدی قرار دارند. منطقه ۱۹ با ۴۶ فقره و سهم ۰.۵ درصدی، کمترین سهم از تعداد معاملات اسفندماه تهران را به خود اختصاص داده است. از نظر رشد تعداد معاملات انجام شده نیز منطقه ۲۲ بیشترین رشد را به میزان ۱.۷ درصد و منطقه ۲۰ کمترین رشد به میزان منفی ۶۷ درصد نسبت به اسفند سال ۱۳۹۷ تجربه کرده‌اند.

از سوی دیگر بررسی سن بنای معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۸ نشان می‌دهد که واحدهای با سن کمتر از ۵ سال بیشترین سهم معادل ۴۰.۷ درصد و واحدهای با عمر بین ۱۱ تا ۱۵ سال کمترین سهم معادل ۱۰.۷ درصد از کل تعداد معاملات را در این ماه به خود اختصاص داده‌اند. هم‌چنین این توزیع نشان می‌دهد که بیش از ۵۹ درصد از معاملات در واحدهایی با عمر کمتر از ۱۰ سال صورت پذیرفته است.

بیشترین معاملات بالای ۱۲ میلیون تومان در هر متر مربع

وضعیت توزیع فراوانی تعداد معاملات مسکن بر حسب قیمت یک متر مربع نیز حاکی از آن است که در اسفندماه ۱۳۹۸ بیشترین سهم مربوط به واحدهای با قیمت متر مربعی بیش از ۱۲ میلیون تومان به میزان ۶۷ درصد بوده و پس از آن واحدهای در بازه قیمت متر مربعی بین ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومان با ۶.۴ درصد بیشترین سهم از معاملات را بر حسب قیمت یک متر مربع در این ماه به خود اختصاص داده‌اند. تقریبا نیمی از معاملات تهران را واحدهای مسکونی با قیمت متر مربعی بیش از ۱۲ میلیون تومان تشکیل داده است.

به طور کلی در سال ۱۳۹۸ تعداد کل معاملات به ۸۴ هزار و ۹۰۰ فقره رسید که نسبت به سال قبل از آن ۳۴.۹ درصد کاهش داشته است. در سال ۱۳۹۸ متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران ۱۳.۳ میلیون تومان بود که نسبت به سال قبل از آن ۶۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. ارزش معاملات واحدهای مسکونی طی سال ۱۳۹۸ به ۹۶ هزار میلیارد تومان رسید که نسبت به سال قبل از آن ۸.۱ درصد افزایش داشته است.