خطر سرمایه گذاری در بازار مسکن آذربایجان

ماهنامه پیشه و تجارت - حمیدرضا آریان پور: آذربایجان که سال ۲۰۱۶ را با اقدامات دولت برای کنترل سرمایه آغاز کرد، اکنون با احتمال کاهش نرخ های بازار مسکن روبرو است. کاهش قیمت مسکن گرچه برای بخشی از مردم جذاب است اما می تواند این بازار را به رکود ببرد و از آنجا که برخی از ایرانیان هم در این بازار فعال هستند، مرور واقعیت های این قسمت از اقتصاد همسایه حائز اهمیت است.

در نخستین ماه از سال جاری میلادی، آذربایجان اعلام کرد برای جلوگیری از خروج ارز از کشور، بر معاملاتی که باعث خروج منابع ارزی شوند، ۲۰ درصد مالیات در نظر می گیرد. دلیل این اقدام جلوگیری از سقوط بیشتر ارزش پول این کشور بود. سقوطی که ناشی از سقوط بهای نفت خام بود و باعث برگزاری تظاهراتی در این کشور شده بود.

در آن مقطع رییس بانک مرکزی آذربایجان گفت دولت این کشور پیشنهاد ممنوعیت کامل انتقال ارز و سرمایه خارجی را به این نهاد داده است؛ پیشنهادی که رد شد اما نوعی از کنترل سرمایه را باعث شد. نتیجه نهایی، مالیات بستن بر خروج سرمایه از آذربایجان بود. یکی از موارد پیگیری شده، مالیات ۲۰ درصدی خرید ملک در خارج بود. این اقدام دست فعالان داخلی را تا حدی بست و بعد همراه با کاهش درآمد نفتی، بخش مسکن را متاثر کرد. مالیات بر معاملات مسکن در خارج می توانست باعث فعالیت بیشتر در بازار داخلی شود اما شرایط موجود در داخل موجب شد فعالان این بخش برای فعالیت در آذربایجان نیز محتاط باشند.

اکنون نیز در حالی که در سومین فصل سال میلادی هستیم، بازار مسکن آذربایجان با چالش های خاص خود روبرو است. این وضعیت در باکو پایتخت این کشور نیز نمود دارد. بهای املاک این شهر در فصل دوم سال ۲۰۱۶ حدود یک درصد دیگر افت کرده است. برخی معتقدند که بازار دیگر کشش افت بیشتر را ندارد و اکنون به اثبات رسیده است. این دسته با اشاره به کاهش شدید قیمت ها در سال ۲۰۱۵ و نیمه نخست سال ۲۰۱۶ بر این باورند که قیمت ها دیگر با افت روبرو نخواهد شد.

برخی حتی از افزایش قیمت ها در سال ۲۰۱۷ سخن می گویند. برای چنین افزایش قیمتی چند دلیل مطرح می شود. افزایش دوباره فعالیت بانک ها در این بازار از ابتدای سال آینده میلادی، اعطای وام به مشتریان بازار و افزایش نسبی درآمد نفتی از جمله دلایلی است که بعضی کارشناسان معتقدند باعث رشد دوباره بازار مسکن باکو و دیگر شهرهای آذربایجان خواهد شد.

اما از سوی دیگر، کارشناسانی نیز هستند که انتظار دارند افت قیمت ها در بازار مسکن آذربایجان ادامه داشته باشد. حقیقت این است که مازاد عرضه هنوز در بازار انرژی جهان پابرجاست و این امر به کاهش یا دست کم رشد نکردن قابل توجه بهای نفت خام منجر خواهد شد. با کاهش درآمدهای نفتی آذربایجان، فعالیت در حوزه ساخت و ساز قطعا تحت تاثیر قرار خواهد گرفت و از آنجا که درآمد واقعی جمعیت نیز افزایش نخواهد داشت، کاهش عرضه به افزایش قیمت ها منجر نخواهد شد. گروه تحلیل آژانس خبری «ریپورت» معتقد است کاهش قیمت املاک آذربایجان در ماه های پیش رو نیز ادامه خواهد داشت، البته با سرعتی کمتر.

دلیل افت تدریجی بهای املاک این است که حقوق و مزایا پس از کاهش ارزش پول این کشور با کاهش درآمد واقعی، افزایشی نداشته اند. به علاوه، در نتیجه وابستگی به صادرات، بخش اعظم درآمد مردم به خرید محصولات وارداتی متوجه می شود وضعیتی که دوری از آن تقریبا ناممکن است. دیگر دلیلی که برای ادامه افت بها در این بازار به آن اشاره می شود، افت قیمت اجاره به دلیل کاهش فعالیت های اقتصادی است. اجاره بها در مرکز باکو تا این مقطع از سال میلادی تا ۶۵ درصد سقوط داشته است. حتی در این وضعیت نیز بسیاری از مالکان به کاهش بیشتر اجاره بها فکر می کنند تا افت بیشتر قیمت ها در بازار مسکن آذربایجان دور از ذهن نباشد.

به این ترتیب بازار املاک باکو نیز مانند بسیاری از بازارهای همسایه برای سرمایه گذاران ایرانی خطرناک است. به ویژه وقتی مزایایی چون اقامت دائم نیز مسئله ای حتمی نباشد. بنابراین احتیاط، شرط اول هنگام وسوسه شدن برای خرید ملک در باکو و دیگر شهرهای نامدار منطقه، هنگام مواجه شدن با آگهی هایی در این زمینه است.

به قول شهروند، هر چند رییس سابق اتحادیه املاک کشور معتقد است در ایران هیچ دفتری برای فروش ملک خارجی وجود ندارد اما کافی است کمی جستجو کنید تا متوجه شوید دفاتر بزرگ و کوچک بسیاری در گوشه و کنار کشور قد علم کرده اند تا برای ایرانی های متقاضی در چهار گوشه دنیا خانه بخرند. از بنگاه املاک اسپانیا در پاسداران و املاک مالزی در شریعتی و شعبه آن در مشهد گرفته تا فروش املاک دبی در شیراز، تبریز و ... علاوه بر شرکت ها و دفاتر فروش تخصصی، بنگاه های کوچک سطح شهر نیز به خرید و فروش املاک خارجی می پردازند.

در فایل های آگهی این واسطه ها همه جور خانه ای پیدا می شود؛ از آپارتمان لوکس در منطقه مرکزی لندن و خانه ویلایی ۱۰ خوابه در باکو با استخر و آبشار اختصاصی تا آپارتمان کوچک قدیمی ساز در حومه شهر استانبول.

اقتصاد آذربایجان در مقطعی به دلیل جهش بهای نفت خام با وضعیت بسیار خوبی روبرو بود اما چندی است دوباره با چالش هایی عمده روبرو شده است و این وضعیت سرمایه گذاری در بازار مسکن را نیز پرمخاطره می کند. اگر فساد موجود در این کشور را نیز به وضعیت بازار اضافه کنید، بیشتر خواهید ترسید. فساد اداری سازمان یافته یکی از بزرگ ترین مشکلات اقتصادی جمهوری آذربایجان طی سال های بعد از فروپاشی بوده است.

رشوه نیز به عنوان یکی از مصادیق فساد اداری، همیشه گریبانگیر مسئولان آذری بوده است. به قول معروف تقریبا هیچ کاری در حوزه جمهوری آذربایجان غیرممکن نیست. البته به شرط آنکه رشوه لازم را بپردازید. این همان قدر که برای سرمایه گذاران بی اخلاق جذاب است، خطرناک نیز است.