راه های میان بر برای دریافت انواع وام مسکن

روزنامه تماشاگران امروز - میثم فرزیان: در دو سال اخیر شورای پول و اعتبار پرداخت تسهیلات تا سقف ۶۰ میلیون تومان را برای بانک های تجاری آزاد کرده و در ادامه نیز اختیارات دیگری به آنها داده است. اما در مورد وام های رایج شبکه بانکی دو مورد خاص وجود دارد؛ تسهیلاتی که متقاضیان می توانند از محل خرید اوراق ممتاز از بازار بورس دریافت کنند و همچنین تسهیلاتی که از حدود سه سال گذشته در قالب صندوق پس انداز مسکن شرایط آن فراهم شده و در اختیار خریداران مسکن قرار می گیرد.

البته این دو وام با یکدگر تفاوت هایی دارند؛ از نحوه دریافت گرفته تا مدت انتظار و سود بازپرداخت. برای هر دوی این تسهیلات دو گروه تعریف می شوند؛ انفرادی و زوجین. سطح تسهیلات برای هر کدام از این گروه ها بسته به منطقه جغرافیایی که در آن زندگی می کنند، متفاوت است.

وام های اوراق دار با هزینه های گزاف

در تسهیلات مربوط به خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه در هر صورت متقاضی باید نسبت به خرید اوراق اقدام کند. به طوری که به میزان مبلغ وامی که دریافت می کند، برای هر 500 هزار تومان یک برق اوراق بگیرد. قیمت هر برگ اوراق اکنون حدود 75 هزار تومان و مثلا برای وام 70 میلیونی باید تا 140 برگ اوراق خریداری شود که هزینه ای حدود 10 میلیون تومان را به گیرنده وام تحمیل می کند اما در این شرایط دیگر نیازی به منتظر ماندن برای دریافت تسهیلات نیست و بعد از خرید اوراق اقدامات لازم انجام می شود.

اکنون و با آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار سقف پرداخت وام های مسکن از محل خرید اوراق برای هر نفر تا ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته و به این ترتیب است که به صورت انفرادی برای تهران تا ۷۰ میلیون تومان، مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۶۰ میلیون و سایر مناطق تا ۵۰ میلیون تومان قابل پرداخت است.

از سوی دیگر این تسهیلات برای زوجین نیز تعریف شده و در تهران تا 120 میلیون، مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 100 میلیون و سایر مناطق تا 80 میلیون تومان می توانند تسهیلات دریافت کنند. متقاضی باید برای بازپرداخت سودی حدود 17.5 درصد را بپردازد. زمان بازپرداخت حداکثر 12 سال و امکان بازپرداخت به روش های ساده و پلکانی وجود دارد.

نقطه ضعف: وجود سود بالای تسهیلات این بخش از مشکلات آن به شمار رفته و اقساط بالا و مجموع سود بازپرداختی قابل توجهی را به دارنده وام تحمیل می کند. به گونه ای که گیرنده وام 120 میلیونی (زوج تهرانی) باید در هر ماه حدود دو میلیون تومان قسط و در مجموع در 12 سال حدود 167 میلیون تومان سود برگرداند. مسئولان بانک مسکن و البته بانک مرکزی کاهش نرخ سود در وام از محل اوراق را منوط به کاهش نرخ سود تسهیلات رایج در شبکه بانکی و توازن منابع و مصارف دانسته اند.

نکات ویژه: در تسهیلاتی که از طریق اوراق گرفته می شوند باید یادآور شد که در مورد زمان و طول عمر خانه، صدور مجوز ساختمان مورد توجه بوده و به عبارتی از جواز ساخت آن نباید بیشتر از 20 سال گذشته باشد. همچنین موضوع دیگری که عمدتا مورد سوال متقاضیان دریافت تسهیلات است به نحوه انتقال این وام ها بر می گردد؛ در رابطه با وام های قابل دریافت از محل اوراق می توان گفت دارند تسهیلات از این محل می تواند بدون محدودیت بار دیگر وام های پرداختی از همین محل را دریافت کند اما با این شرایط که اگر قرار است وامی که اکنون در اختیار دارد با به مسکن جدیدی که می خواهد دوباره خریداری کند، منتقل کند آنگاه دریافت وام جدید مشروط به ما به التفاوت خواهدبود.

مثلا اگر اکنون تا 10 میلیون تومان از وام قبلی باقی مانده می تواند با توجه به اینکه برای انفرادی تا سقف 70 میلیون تسهیلات قابل دریافت است، ما به التفاوت آن یعنی تا سقف 60 میلیون تومان اقدام کند ولی اگر قرار بر این نیست که وام قبلی را به مسکن جدید منتقل کند، آنگاه می تواند با نام خود تا 70 میلیون تومان تسهیلات بگیرد.

صندوق پس انداز مسکن یکم

در رابطه با حساب صندوق پس انداز مسکن شرایط دیگری وجود دارد. این نوع از تسهیلات حدود سه سال است که با تصویب شورای پول اعتبار و از طریق بانک مسکن در اختیار متقاضیان قرار می گیرد. تسهیلات صندوق پس انداز یکم در دو گروه انفرادی و زوجین قابل پرداخت خواهدبود. برای انفرادی و براساس مناطق جغرافیایی در تهران 80 میلیون، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 60 میلیون و در سایر مناطق تا 40 میلیون تومان تعریف می شود. برای زوجین نیز در تهران تا 160 میلیون، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر تا 120 و سایر مناطق نیز تا 80 میلیون تومان شرایط دریافت تسهیلات وجود دارد.

این در حالی است که برای دریافت هر مبلغ از این تسهیلات در دوره یک ساله باید تا نیمی از آن سپرده گذاری شود. هر چند که امکان سپرده گذاری کمتر با دوره طولانی تر نیز وجود دارد. در این مدت اگر سپرده گذار خواهان برداشت منابع خود از صندوق پس انداز باشد به آنها براساس سود مصوب شورای پول و اعتبار سود سپرده تعلق می گیرد. در صندوق پس انداز یکم نرخ سود تفاوت عمده ای با تسهیلات از محل اوراق دارد و از ابتدای تاسیس تاکنون در روندی کاهشی به ۹.۵ درصد رسیده است که تا حدودی این تسهیلات را به صرفه می کند.

دلیل اصلی این کاهش نیز به مدت زمان سپرده گذاری بر می گردد اتفاقی که می تواند به تامین منابع صندوق برای پرداخت وام به افراد منجر شود. این در شرایطی است که متقاضی وام 80 میلیونی ماهانه حدود 930 هزار تومان قسط و در مجموع 54 میلیون تومان سود بر می گرداند، سود مجموع وام 160 میلیونی نیز تا 128 میلیون تومان و با قسط دو میلیون تومانی است.

نکات ویژه: تسهیلات صندوق پس انداز یکم خاص خانه اولی ها خواهدبود؛ یعنی هیچ متقاضی نمی تواند قبل از دریافت این تسهیلات از سایر وام های مسکن استفاده کرده باشد. متقاضی نباید از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک ها جهت خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده باشد.

به عبارتی متقاضی نباید از امکانات دولتی برای تهیه مسکن استفاده کرده باشد. بنابراین کسی که از تسهیلات مربوط به اوراق ممتاز استفاده کرده امکان تامین منابع به صورت مستقیم از محل صندوق پس انداز یکم را ندارد، مگر اینکه وام از شخص دیگری که آن را دریافت کرده و قسط اول را نیز پرداخت کرده است، به او منتقل شود.

در عین حال که هر متقاضی فقط یک بار می تواند از تسهیلات صندوق پس انداز یکم استفاده کند اما در صورتی که دارنده حساب صندوق پس انداز مسکن یکم واجد شرایط تسهیلات طرح خانه اولی نباشد، می تواند از مزایای تسهیلاتی این حساب (خرید و احداث واحد مسکونی) تا سقف های مقرر در حساب صندوق پس انداز مسکن عادی بهره مند شود.

این در حالی است که امکان استفاده از تسهیلات صندوق به صورت تکمیلی با اوراق وجود دارد؛ به گونه ای که دریافت کننده تسهیلات صندوق پس انداز یکم می تواند در سقف های تعریف شده برای وام های از محل اوراق، ما به التفاوت را با خرید اوراق دریافت کند.

وام کمکی برای آنها که پول نقد دارند

یکی دیگر از شرایط دریافت تسهیلات مسکن به طرحی تحت عنوان «خرید زمان» بر می گردد که در قالب حساب صندوق پس انداز مسکن اعطا می شود. خرید زمانی یعنی این که متقاضی می تواند بعد از گذشت شش ماه سپرده گذاری از محل امتیاز حساب صندوق پس انداز مسکن خود، از تسهیلات بیش از هشت میلیون تا سقف 12 میلیون تومان استفاده کند. جهت استفاده از این طرح باید متوسط موجودی در حساب دو برابر تسهیلات دریافتی باشد به عنوان مثال متقاضی وام 12 میلیونی تا 24 میلیون تومان را در شش ماه سپرده گذاری کند. سود بازپرداخت این تسهیلات تا 11 درصد بوده و عمر ساختمان نباید از 25 سال بیشتر باشد.

وام جعاله را به شکل مشترک بگیرید

در بین وام های متفاوت مسکن، وام دیگری است که تحت عنوان جعاله تعمیر مسکن به صاحبان خانه تعلق می گیرد. این تسهیلات تا چندی پیش با سقف ۱۰ میلیونی اعطا می شد که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار تا ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته و متقاضیان دریافت وام مسکن اعم از کسانی که از محل اوراق وام می گیرند یا آنها که از صندوق پسانداز یکم تسهیلات دریافت می کنند، می توانند وام جعاله را دریافت کنند. برای این تسهیلات نیز باید اوراق خریداری شود به طوری که برای وام ۲۰ میلیونی نیاز به ۴۰ برگ اوراق خواهدبود. سود بازپرداخت آن نیز حدود ۱۸ درصد تعریف شده است.