ظهور و سقوط این میلیاردر حوزه املاک را به لرزه درآورد

فرارو: کمی بیش از سه کیلومتری جنوب شرقی مرکز هامبورگ جایی که رودخانه عظیم البه و کانال اوبرهافن به یکدیگر می‌رسند پوسته بتنی نیمه ساخته یکی از بلندترین آسمان خراش‌های آلمان قرار دارد. برج «اِلب تاور» با ارتفاع ۲۴۳ متر و ۶۴ طبقه و با هزینه ساخت حدود ۱ میلیارد یورو (۸۷۰ میلیون پوند) در سال ۲۰۱۸ میلادی با هیاهوی قابل توجهی تصویب شد.

 به نقل از دیلی تلگراف، پروفسور «یورگن برونز برنتلگ» مردی که مسئول بازسازی ناحیه اطراف هافن‌سیتی است اعلام کرد که آن برج «ظرفیت بالقوه آینده شهر، قدرت اقتصادی و شجاعت آن برای شکل دادن به آینده» را نشان می‌دهد. او تنها مشوق اجرای این پروژه نبود. صدراعظم آلمان در زمانی که شهردار هامبورگ بود به قدری مشوق ساخت این برج بود که در برخی مناطق به آن بنا لقب «برج اولاف شولتز» را دادند.

با این وجود، تعلیق ناگهانی کار ساخت و ساز برج الب تاور خبر از آن دارد که قرار است آن برج به نمادی از بدترین افراط‌های صورت گرفته در توسعه املاک ارزان قیمت در یک دهه گذشته تبدیل شود

برج ال تاور در حال تبدیل شدن به نمادی پوسیده در بزرگترین اقتصاد اروپاست زیرا امپراتوری تجاری «رنه بنکو» میلیاردر اتریشی که پشت آن پروژه بوده در معرض از هم پاشیدن قرار گرفته است. با ناتوانی سیگنا شرکت هلدینگ تحت نظارت بنکو دستمزد کارگران ساختمانی که بر روی البا تاور کار کرده‌اند پرداخت نشده است. همزمان با بحران املاک در سراسر جهان غرب کشمکشی میان حامیان اصلی آن پروژه برای جلوگیری از فروپاشی امپراتوری مالی بنکو  در جریان است.

تلاش بنکو برای حفظ وجهه‌ رو به افولش، با مجموعه عظیمی از ساختمان‌های معتبری که او در سراسر جهان در اختیار دارد در تضاد است. او در لندن صاحب ۵۰ درصد از سهام فروشگاه خرده فروی پوشاک سلفریجز است.

هم چنین، او در برلین مرکز خرید چشمگیر کا. د. و (KaDeWe) را به سوی خود جذب کرده است. سیگنا در وین صاحب سهام هتل مجلل پارک‌هایت است و در نیویورک مالک نیمی از یکی از شناخته شده‌ترین آسمان خراش‌های جهان می‌باشد: ساختمان آرت دکو کرایسلر در منهتن. با این وجود، مشکلات بنکو برای تشکیلات مالی او در آلمان ناراحت کننده است. اگرچه علایق تجاری او در سراسر جهان گسترش یافته، تشکیلات وابسته به او در آلمان به خصوص با توجه به حضور سیگنا در آنجا می‌تواند بیش‌ترین آسیب را متحمل شود.

در سرتاسر اروپا و آمریکا روند رهایی از صنعت املاک تجاری چند تریلیون پوندی در جریان است روندی که به دنبال تغییر شدید نرخ‌های بهره، کاهش شدید ارزش گذاری‌ها و تقلا برای پول نقد در میان آنانی که بیش از حد وام گرفته‌اند به وجود آمده است. بنکو به دلیل بزرگی امپراطوری اش، اشتیاق برای بهره برداری از بازارهای اعتباری و مجموعه‌ای از دارایی‌ها با ارزش‌گذاری تحت فشار مانند هر کس دیگری در معرض توجه قرار گرفته است.

ولخرجی‌های طولانی مدت خرید توسط بنکو با زندگی اولیه او فاصله بسیار زیادی دارد. او در سال ۱۹۷۷ در اینسبروک در اتریش متولد شد و در یک آپارتمان کوچک بزرگ شده بود. پدرش در شورای محل و مادرش در مهدکودک کار می‌کردند. او اولین طعم تجارت املاک را دوران تحصیل چشید. او به قدری در کلاس‌های درس غیبت داشت که دیگر اجازه پیدا نکرد در اتریش باقی بماند. او به زودی به دنبال کسب حمایت مالی بود و توانست با کمک یک دوست میلیونر موفق شود. بنکو در سال ۲۰۰۳ میلادی مایل به جذب سرمایه گذاران بیش‌تری بود و در وب سایت سیگنا نوشت: «اکنون می‌توانید با انجام هیچ کاری درآمد کسب کنید». بنکو تا ۳۷ سالگی تعداد زیادی از املاک و مستغلات و به اصطلاح بهترین‌ها را عمدتا در کشورهای آلمانی زبان خریداری کرده بود.

تصاحب فروشگاه بزرگ کا. و. د در برلین در سال ۲۰۱۲ میلادی بنکو را به جایگاه تازه‌ای در میان ثروتمندان ارتقا داد. بنای آن فروشگاه یکی از درخشان‌ترین ساختمان‌های شهر و در میانه دعوای درونی بین مالکان قرار داشت و این به معنای آن بود که هیچ کس نمی‌خواست آن ملک را اصطلاحا لمس کند. با این وجود، بنکو جسارت به خرج داد و آن ملک را لمس کرد. او ظرف مدت چند هفته پس از عرضه ملک به بازار آن را خرید.

«لئونارد دوبوش» استاد مدیریت در دانشگاه اینسبروک که حرفه بنکو را از نزدیک دنبال کرده می‌گوید: «شما این مرد جوان، باهوش و کاریزماتیک را دارید که می‌تواند داستانی را تعریف کند که نوید سودهای برتر را می‌دهد. او توانست ساختمان بزرگی را در برلین بخرد که غیرقابل خرید قلمداد می‌شد. با این وجود، او این کار را کرد. شما این معجزه اولیه را دارید و سپس تنها نکته ضروری آن است که نرخ‌ها پایین بماند و قیمت‌ها افزایش یابد».

با این وجود، شکاف‌هایی در نمای بنکو در حال ظهور بود. یک سال بعد او به اتهام رشوه محکوم شد. دادگاهی در اتریش او را به دلیل تلاش برای رشوه دادن به مقام‌های دولتی ایتالیا برای بخشش صورتحساب مالیاتی سیگنا در میلان مجرم تشخیص داد. این محکومیت و یک سال حبس تعلیقی بنکو را مجبور کرد که به طور رسمی از اداره روزانه شرکت خود دست بکشد.

در همان زمان بنکو به دلیل پولشویی مورد بازجویی قرار گرفت اما بعدا این پرونده توسط دادستان عمومی وین بسته شد. با این وجود، او هنوز هم می‌توانست ترکیبی قدرتمند از چهره‌های تجاری برجسته، سیاستمداران بسیار با نفوذ و همچنین بانک‌های بزرگ، بیمه گران و سرمایه گذاران اوراق قرضه که به تامین مالی معامله‌های قابل توجه او کمک کرده بودند را جذب کند. نکته جالب توجه آن است که همگان به طرز عجیبی نسبت به آن چه در مورد شخص بنکو گذشته بود نایبنا بودند.

فهرستی از سرمایه گذاران اصلی سیگنا مجموعه‌ای نخبگان مالی و تجاری آلمانی و اتریشی را شامل می‌شود. 

بنکو به سرمایه گذاران‌اش وعده بازگشت ۶ تا ۸ درصدی سرمایه‌گذاری های‌شان را داده بود. در همین حال، «سیگنا پرایم» که دارایی‌های گران قیمت آن شرکت را در خود جای داده و در فاصله سال‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۱ میلادی بیش از ۶۳۰ میلیون یورو سود سهام پرداخت کرد. بنکو یک قایق تفریحی ۶۱ متری ۴۵ میلیون دلاری با محل اقامت برای ۱۲ مهمان و ۱۴ خدمه را خریداری نمود. سباستین کورتس صدراعظم سابق اتریش در زمره مهمانان زیادی بود که در مهمانی‌های پاییزی بنکو و ضیافت‌های شام او در هتل بزرگ پارک‌هایت در وین حاضر می‌شدند.

با این وجود، آن مهمانی‌های مجلل از سال ۲۰۱۹ میلادی به این سو برگزار نشده‌اند تقریبا در همان زمانی که ناظران مالی اروپا شروع به طرح پرسش‌های جدی در مورد پایداری مدل تجاری سیگنا کردند. اداره بازار مالی اتریش در آن سال نسبت به قرار گرفتن رایفایزِن دومین بانک بزرگ آن کشور در معرض خطر معامله با گروه سیگنا ابراز نگرانی کرد. محاسبات آن نهاد مالی نشان می‌داد که آن بانک وام دهنده در مورد اعطای وام به سیگنا تا ۹ برابر محدودیت‌های داخلی را نقض کرده است.

تنظیم کننده آلمانی BaFin و بانک مرکزی اروپا نیز از بانک‌ها و بیمه گران بزرگ آن قاره پرسش‌هایی را در مورد میزان وام دهی به سیگنا مطرح کردند. یک ارائه داخلی ۷۶ صفحه‌ای که داده‌های آن به دست خبرگزاری «رویترز» رسیده نزدیک به ۴۰ وام دهنده و شرکت بیمه را به عنوان «سرمایه گذاران و شرکای تامین مالی» فهرست کرده بود.

اگرچه هیچ تاریخی در آن سند وجود ندارد اما حاوی اطلاعات مربوط به سال ۲۰۱۹ میلادی است. به نظر می‌رسد بررسی‌های شدید باعث عقب نشینی برخی از کسانی شده که از رشد سیگنا حمایت مالی کرده اند. در ماه فوریه مشخص شد که دویچه بانک نهاد مالی‌ای که تمایل بیش‌تری نسبت به سایر نهادها برای پذیرفتن شخصیت‌های رنگارنگ مانند «دونالد جونیور ترامپ» به عنوان مشتری نشان داده، تقریبا همه روابط خود را با بنکو قطع کرده است.

ایجاد امپراتوری عظیمی از املاک و مستغلات در چنین مدت زمان کوتاهی تنها در صورتی امکان‌پذیر است که درگیر وام دهی و شیوه‌های اهرمی پرریسک باشید و این کاری است که بنکو و همراهان‌اش انجام داده بودند. دوبوش می‌گوید  نتیجه آن شد که آنان اکنون پیش روی‌شان دارند، و آن بحران نقدینگی است.

بارها درباره ساختار غیر شفاف سیگنا پرسش‌هایی مطرح شده بود شبکه‌ای متشکل از بیش از ۱۰۰ شرکت که از طریق تراست‌ها و شرکت‌های پوششی مستقر در سوئیس و لیختن اشتاین حفظ می‌شوند و همین موضوع دستیابی به تصویر روشنی از وضعیت مالی واقعی آن را دشوار می‌سازد. کل مدل کسب و کار تحت نظر بنکو بر این اساس بوده که بتواند اجاره بها را افزایش دهد تا بتواند ارزش بالاتری را به دست آورد این کار اجازه می‌دهد تا وام‌ها را تمدید نماید. در همین حال بنکو با چالش‌های حقوقی دست و پنجه نرم می‌کند. او در اوایل سال جاری در یک پرونده رشوه خواری دیگر تبرئه شد در حالی که در حال حاضر در دومین تحقیقات فساد جداگانه انجام شده توسط دادستان‌های اتریشی که منجر به یورش به مقر سیگنا در اینسبروک در ماه اکتبر شد به عنوان مظنون شناخته شده است.

هیچ اتهامی علیه سیگنا یا بنکو مطرح نشده است. کورتس صدراعظم سابق اتریش نیز که در این تحقیقات دخیل بوده گفته که ادعاهای مطرح شده کذب هستند. طبق گزارش سالانه سیگنا موعد سررسید اوراق قرضه ۲۰۰ میلیون یورویی صادر شده توسط سیگنا پرایم پایان نوامبر خواهد بود و موعد سررسید طرح مشارکت در سود سرمایه گذاران پایان سال خواهد بود. به گفته «فیچ» «سیگنا دیولوپمنت» یک واحد کوچک‌تر وابسته به شرکت سیگنا وام ساخت و ساز ۲۵۰ میلیون یورویی در اختیار دارد که موعد سررسید آن سال آینده خواهد بود.

با این وجود، سیگنا برای بازپرداخت وام‌هایش زیر سوال رفته است. سیگنا پرایم در سال ۲۰۲۲ میلادی از سود ۷۰۰ میلیون یورویی سال پیش از آن به زیان بیش از یک میلیارد یورو رسید. مجموع وام‌ها ۱۰.۸ میلیارد یورو بود. در اوایل ماه جاری بازوی خرده فروشی ورزشی سیگنا در نیویورک از ورشکستگی خود خبر داد.

خطرات شدید هستند به خصوص برای آلمان که بنکو با پروژه‌هایی که در شهرهایی مانند برلین، هامبورگ، دوسلدورف، اشتوتگارت، مونیخ و فرانکفورت پخش کرده و آن مناطق را در محور مهم ترنی بازار سیگنا قرار داد. بسیاری از آن پروژه‌های ساختمانی متوقف شده اند