فن بدل در معاملات مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالی‌که به تدریج متراژ خرید خود را تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش می‌دهد و به سراغ آپارتمان‌های بزرگ‌تر می‌رود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه ۱۳۹۵ گروه سنی قدیمی‌سازها با عمر ۱۶ تا ۲۰ سال را به سایر املاک ترجیح داده است.

این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمان‌های جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگی‌های با عمر بیش از ۲۰ سال دو ویژگی مهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.

آمارهای بازار مسکن در شهریور ماه که از سوی گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده است، نشان می‌دهد: درحالی‌که حجم کل معاملات در شهریور ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته 14 درصد رشد داشته است، اما در عین حال حجم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که بین 16 تا 20 سال از عمر بنای آنها سپری شده، یک جهش 43 درصدی را تجربه کرده است. این زلزله سنی در بازار ملک موجب شده سهم این گروه از آپارتمان‌ها از 6درصد کل معاملات ماهانه در شهریور 1394 با دو واحد درصد افزایش، به 8 درصد در شهریور امسال برسد. این در حالی ‌است که نوسان حجم فروش سایر گروه‌های سنی آپارتمان بین 8 تا 22 درصد بوده است. حجم معاملات آپارتمان مسکونی در پایتخت طی شهریور ماه امسال در رده سنی نوساز (0 تا 5 سال) 5/ 8 درصد، میانسال (6 تا 10 سال) 7/ 12 درصد، سالخورده (11 تا 15 سال) 6/ 21 درصد و کلنگی با سن بیش از 20 سال 3/ 14 درصد نسبت به شهریور 1394 رشد کرده که این میزان تقریبا حول رشد 14 درصدی کل معاملات مسکن در شهریور ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است.

در این بین رشد 43 درصدی حجم معاملات قدیمی‌سازهای 16 تا 20 سال ساخت، نوعی جهش محسوب می‌شود چراکه فعل و انفعالات بازار مسکن در مرداد ماه از رشد حجم معاملات هر پنج گروه سنی در محدوده رشد 39 درصدی حجم کل معاملات آپارتمان مسکونی در تهران طی مرداد نسبت به تیرماه امسال حکایت دارد. رشد حجمی معاملات مسکن در مرداد ماه نسبت به ماه قبل از آن در تمام گروه‌های سنی بین 35 تا 51 درصد بوده است اما با جهش سهم قدیمی‌سازها در معاملات مسکن، آرایش بازار در شهریور ماه امسال با تغییر قابل توجهی روبه‌رو شده است. این رویداد از دو جهت قابل تحلیل است؛ نخست اینکه شهریور ماه آخرین ماه از فصل اوج نقل‌وانتقالات ملکی به شمار می‌رود و فرصتی است که معمولا باید از سوی طرف تقاضا مغتنم شمرده شود.

از سوی دیگر قیمت مسکن در چهار ماه منتهی به شهریور ماه با ریزنوسان روبه‌رو بوده است، به‌طوری که در 6 ماه اول امسال میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته مترمربعی 400 هزار تومان معادل 9 درصد افزایش یافته است. بنابراین تقاضای مصرفی با موقعیت‌سنجی تلاش کرده حتما در شهریور ماه خرید کند. اما در عین حال طرف تقاضا برای تراز کردن قدرت خرید خود با شرایط بازار یک «فن بدل» به کار گرفته و گروهی از املاک را انتخاب کرده که به لحاظ سنی در موقعیت ممتازی قرار ندارد و در نتیجه با قیمت‌های کمتر قابل معامله است. از این رو آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که به قیمت رسیده و با یک بازسازی جزئی قابل سکونت است، مورد اقبال تقاضای مصرفی قرار گرفته و معاملات این گروه سنی در تهران طی شهریورماه رشد چشمگیری داشته است. به این ترتیب سهم قدیمی‌سازها در معاملات شهریور نسبت به ماه قبل از آن 2 واحد‌درصد افزایش یافته است.

در این بین بازار نوسازها وضعیت متفاوتی را تجربه کرده است. از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شیب نرخ رشد فروش نوسازها اندک بوده است به نحوی که در مردادماه حجم فروش آپارتمان‌های ‌نوساز تا پنج سال ساخت نسبت به تیرماه ۳۵‌درصد رشد کرده اما در شهریور ماه این رشد به ۵/ ۸ درصد کاهش یافته است. البته این شیب کاهشی نیز طبیعی است، چراکه نوسازها طبعا با قیمت‌های بالاتری خرید و فروش می‌شوند و به همین خاطر رشد حجم فروش آنها از سایر گروه‌های سنی کمتر بوده است. سهم فروش نوسازها از کل مبایعه‌نامه‌های شهریور ماه از ۳/ ۵۴ درصد در شهریور سال گذشته با ۶/ ۲ واحد درصد کاهش به ۷/ ۵۱ درصد در شهریور ماه امسال رسیده است. البته به رغم این کاهش رشد، نوسازها همچنان نیمی از کل معاملات مسکن در تهران را به خود اختصاص داده‌اند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، ارزیابی آمارهای شش ماه نخست امسال نیز نشان‌دهنده رخدادهای قابل مطالعه‌ای در بازار ملک است. در این بازه زمانی ۸۱هزار و ۸۰۰ مبایعه‌نامه واحد مسکونی در تهران امضا شده است که حاکی از رشد ۱۶درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. میانگین قیمت مسکن نیز از مترمربعی ۴میلیون تومان در نیمه نخست پارسال با افزایش ۹ درصدی به ۴میلیون و ۴۳۰ هزار تومان در ۶ ماه نخست امسال رسیده است.

آمارها نشان می‌دهد اگرچه قیمت مسکن از ثبات سال ۹۴ خارج و دچار نوسان شده است، اما نرخ رشد قیمت مسکن همچنان تک‌رقمی بوده و از نرخ تورم بالاتر نرفته است. این به آن معنا است که رشد قیمت واقعی مسکن همچنان منفی است. قیمت مسکن در شهریور ماه نسبت به مرداد ۶/ ۱ درصد رشد داشته و از مترمربعی ۴‌میلیون و ۴۹۵ هزار تومان به ۴میلیون و ۵۶۷ هزار تومان رسیده است. از سوی دیگر جهش فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که قیمت آنها حداقل ۱۰ درصد از نوسازها کمتر است، موجب شده که ارزش ریالی کل معاملات خرید آپارتمان در شهریورماه برخلاف رشد قیمت میانگین کاهش پیدا کند. ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در شهریورماه ۱۳ درصد نسبت به مردادماه کاهش یافته است به این ترتیب که ارزش کل واحدهای معامله شده در مرداد ماه ۶ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان بوده و در شهریور به ۵ هزار و ۹۰۰‌میلیارد تومان کاهش یافته است.البته بخش زیادی از کاهش ارزش معاملاتی ناشی از کاهش ۱۵ درصدی حجم کل معاملات شهریور نسبت مرداد است، اما به هر حال حرکت عمده تقاضا به سمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نیز در این وضعیت بی‌تاثیر نبوده است.

در حال حاضر ۴۲ درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع ۳ تا ۵ میلیون تومان اختصاص یافته است. از طرفی بررسی معاملات مسکن بر اساس قیمت هر مترمربع و متراژ نشان می‌دهد: ۴۰ درصد از خرید و فروش آپارتمان در تهران به بازار املاک با ارزش ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است. در عین حال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن موجب تقویت قدرت خرید صف تقاضا شده و به افزایش ۶ واحد درصدی سهم آپارتمان‌های ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی از کل معاملات شهریور منجر شده است به نحوی که در حال حاضر ۱۸ درصد از معاملات مسکن در تهران در این بازه قیمتی صورت می‌گیرد.

از سوی دیگر معاملات آپارتمان‌های ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیونی در ۶ ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه پارسال ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته و این در حالی است که رشد حجمی معاملات آپارتمان‌های ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی نسبت به پارسال تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد بوده است. این آمارها با قطعیت نشان می‌دهد قدرت خرید متقاضان مسکن با تسهیلات جدید افزایش یافته است. آمارهای توزیع تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنا نیز نشان‌دهنده رشد متوسط ۲۲ درصدی حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ ۷۰ تا ۹۰ متر مربعی در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال قبل است. این در حالی است که حجم فروش ریز متراژها به‌طور متوسط با کاهش ۲۰ درصدی نسبت به شهریور پارسال روبه‌رو شده است. این آمار نیز موید دیگری بر افزایش قدرت خرید در سمت تقاضای بازار است چراکه نشان دهنده حرکت خریداران از ریزمتراژها به سمت میان متراژها است.