قیمت‌گذاری مصنوعی در بازار مسکن

اخيرا محمد اسلامي وزير راه و شهرسازي به موضوع حباب مسكن اشاره كرده وگفته است: «در شرايط كنوني بازار مسكن به دلايل گوناگوني دچار نوسان است و اين مساله موجب شده كه قيمت آن با حباب مواجه شود، از اين رو نمي‌توان به صورت هيجان‌زده درباره مسائل مختلف حوزه مسكن از جمله قيمت مسكن و طرح اقدام ملي صحبت كرد.»

حباب قيمت پديده‌اي است كه به واسطه آن، قيمت يك دارايي اعم از مسكن (املاك و مستغلات)، سكه، طلا، ارز و ساير دارايي‌هاي با ارزش، به قيمتي بسيار بالاتر از ارزش واقعي آن مي‌رسد.

برخي از كاشناسان حوزه مسكن معتقدند؛ سالانه ۴ تا ۵ درصد به حاشيه‌نشيني در تهران افزوده مي‌شود و نزديك به نيم قرن است كه همواره از حباب مسكن صحبت مي‌شود اما هرگز تخليه نشده است. قيمت مسكن در سال ۱۳۹۹ فراتر از انتظارات تحليلگران افزايش پيدا كرده است و حتي بر اساس رشد تورم يا نقدينگي و رشد قيمت دلار، باز هم افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن فراتر از انتظارها بوده است.

حباب مسكن از كجا نشات گرفته است؟

عباس اكبرپور كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ سياست بنگاه‌هاي املاك و دلالان موجب افزايش قيمت زمين و مسكن و وجود حباب در املاك شده است و اين افراد با اعلام قيمت‌هاي غير واقعي دليل اصلي ناتواني مردم در خريد مسكن شده‌اند.

اكبرپور ، عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان در واكنش به سخنان محمد اسلامي وزير راه و شهرسازي در خصوص وجود حباب در قيمت مسكن به «اعتماد» گفت: در همه بازارها از دلار و سكه تا خودرو و... حباب وجود دارد و هيچ كدام از قيمت‌ها در حال حاضر واقعي نيستند. اين استاد دانشگاه با اشاره به حجم بالاي نقدينگي در بازارها افزود: صاحبان اين نقدينگي در اين بازارها از شاخه‌اي به شاخه ديگر مي‌روند و قيمت‌ها را بالاتر از آنچه بايد باشد مطرح مي‌كنند تا با سود بيشتر از تورم لجام گسيخته عقب نمانند.

اكبرپور با بيان اينكه قيمت واقعي مسكن اين رقم‌هايي نيست كه اعلام مي‌شود، تصريح كرد: متاسفانه شاهد آن هستيم كه بنگاه‌هاي املاك با ترغيب و تشويق صاحبان املاك به صورت تصنعي قيمت‌ها را بالا مي‌برند و در زمان فروش تخفيف اندكي مي‌دهند و باز هم اين تخفيف با قيمت واقعي ملك همچنان فاصله دارد.

الزام بر تغيير قوانين پرداخت وام در ايران

اين عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان ادامه داد: با اين وجود تقاضا براي خريد ملك در بازار وجود دارد به خصوص خانه اولي‌ها كه متقاضي خريد ملك هستند اما با قيمت‌هاي نجومي مواجه مي‌شوند و ميزان نقدينگي آنها هم محدود است و متاسفانه ميزان وامي كه بانك براي اين افراد در نظر گرفته ناچيز است و اين ارقامي كه به عنوان وام براي خريداران ملك در ايران عنوان مي‌شود با عرف‌هاي بين‌المللي فاصله زيادي دارد.

اكبرپور ادامه داد: در حالي كه در ايران بانك‌ها تنها ۵ تا ۱۰ درصد از منابع خريد يك ملك را به خريدار پرداخت مي‌كنند در ساير كشورهاي دنيا اين ميزان معادل ۵ برابر درآمد سالانه يك فرد و با بازپرداخت ۳۰ ساله است .

اين استاد دانشگاه با انتقاد از قوانين پرداخت وام براي خريد مسكن در ايران افزود: در ايران فردي كه درآمد سالانه‌اش ۱ ميليارد است با فردي كه درآمد سالانه‌اش ۲۰ ميليون است هيچ تفاوتي ندارد و ضمانت‌هاي يكسان از هر دو نفر دريافت مي‌كنند و سقف وام هم يكسان است اين در حالي است كه در هيچ جاي دنيا شرايط اين‌گونه نيست.

اكبرپور ادامه داد: تا قبل از تحريم‌ها بانك مركزي از صندوق بين‌المللي پول وام با بهره بسيار پايين دريافت مي‌كرد و اين منابع را بين بانك‌هاي عامل در ايران تقسيم مي‌كرد و با پرداخت اين منابع به عنوان وام به مردم و با بهره بالاتر درآمد خوبي كسب مي‌كرد. هر‌چند نقش اين منابع مالي درصد قابل توجهي نبود اما بسيار تاثيرگذار بود.

طراحي سياست‌هاي تشويقي به جاي تنبيهي

اين عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان ادامه داد: يكي از موثرترين سياست‌هاي تشويقي در كشورهاي ديگر اين است كه به افرادي كه به سازمان‌هاي خيريه، خانه سالمندان، باشگاه‌هاي ورزشي و بيمارستان‌ها و ... كمك مي‌كنند معافيت مالياتي تعلق مي‌گيرد يا اينكه از ميزان بهره‌هاي بانكي وام‌شان كم مي‌شود و فردي كه كمك مي‌كند از اين طريق منتفع مي‌شود و ميزان ياري مردم به يكديگر نيز افزايش پيدا مي‌كند و در نتيجه مشاركت در جامعه بيشتر مي‌شود، اين در حالي است كه در ايران سياست‌هاي تنبيهي بيشتر از سياست‌هاي تشويقي است.

او افزود: تصدي‌گري دولت و اصرار بر ادامه سياست‌هاي قبلي امروز بلاي جان اقتصاد كشور شده و نبود معافيت‌ها و سياست‌هاي تشويقي انگيزه مشاركت مردم را از بين برده است اين در حالي است كه بسياري از كشورها اين راه‌ها را قبل‌تر از ما طي كرده‌اند و مي‌توانند الگوي مناسبي براي ما باشند.

بنابراين گزارش، وزارت راه و شهرسازي به تازگي روند ارايه آمار كشوري مسكن را آغاز كرده در گزارشي تازه روند تحولات مسكن با تكيه بر اقتصاد كلان را ارايه و به شاخص‌هايي همچون نوسانات قيمت مسكن و ارز، سهم ارزش افزوده بخش مسكن و سهم بخش مسكن در هزينه خانوار پرداخته است.

تحولات قيمت مسكن در شهر تهران

اين گزارش نشان مي‌دهد در فاصله زماني ۱۰ ساله بين سال‌هاي ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸ سهم بخش مسكن در هزينه خانوار به بالاترين ميزان خود يعني ۳۶ درصد رسيده كه نسبت به سال ۱۳۸۸ به ميزان ۳.۴ درصد افزايش يافته است. اين شاخص براي شهر تهران در سال ۱۳۹۶ معادل ۴۹ درصد بوده است. با توجه به اين آمار و لحاظ اين موضوع كه قيمت مسكن از سال ۱۳۹۶ به بعد دچار جهش شده احتمالا مسكن بيش از ۴۹ درصد هزينه‌هاي خانوارها را در بر مي‌گيرد.

تحولات قيمت مسكن در شهر تهران نيز صعودي است. بررسي‌ها حاكي است كه ميانگين قيمت معاملات مسكن در شهر تهران، روند صعودي دارد. به‌طوري كه ميانگين قيمت معاملات مسكن در شهر تهران در ۸ ماه نخست سال ۹۸ معادل ۱۲ ميليون و ۶۱۷ هزار تومان بوده و در ۸ ماه نخست امسال اين رقم به ۲۷ ميليون و ۸۲۸ هزار تومان رسيده است.

تحولات قيمت مسكن در شهر تهران نيز اختلاف فاحشي را نشان مي‌دهد. بر اساس بررسي‌هاي انجام شده معاملات آبان‌ماه امسال حاكي از ميانگين متوسط خريد و فروش يك متر مربع واحد مسكوني معادل ۵۹ ميليون و ۳۹۸ هزار تومان در منطقه يك است و اين رقم براي منطقه ۱۸شهر تهران معادل ۱۱ ميليون و ۹۰۴ هزار تومان است.