کاهش سقف آرزو‌ها به اجاره خانه در تهران

روزنامه اعتماد: تحولات و نوسانات قيمتي در بازار مسكن پس از جهش‌هاي ريز و درشت بازار ارز كه از سال ۹۷ شروع شد، سريع‌تر بوده به گونه‌اي كه براساس برخي محاسبات با قدرت خريد فعلي و فرض توقف تورم سالانه همچنين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اعداد اعلام شده در بهمن، خانه‌دار شدن افراد بيش از يك قرن به طول مي‌انجامد.

با وجود آنكه ممكن است آرزوي خريد خانه در پايتخت توسط نسل‌هاي آتي محقق شود، اوضاع براي اجاره‌ خانه نيز به سختي خريد خانه است؛ ميانگين بهاي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني در تهران و براساس آمارهاي وزارت مسكن در سال ۹۲ حدود ۱۸ هزار و ۷۰۰ تومان بود كه در پاييز ۹۸ به ۴۶ هزار و ۴۰۰ تومان و در پاييز سال ۹۹ به ۶۱ هزار و ۲۴۸ تومان رسيد. بدين معنا كه بدون دريافت وديعه براي اجاره واحدي صد متري در سال ۹۲ به‌ طور متوسط يك ميليون و ۸۷۰ هزار تومان پول لازم بود كه در پاييز سال گذشته به ۴ ميليون و ۴۰۰ هزار تومان رسيده است. حدود ۲۳۵ درصد

افزايش نرخ اجاره در عرض 6 سال!

با استناد به اينكه شاخص اجاره مسكن در كل مناطق شهري در پاييز سال جاري و براساس گزارش بانك مركزي افزايشي ۳۲.۴ درصدي نسبت به پاييز ۹۸ داشته، تا پايان آذر ۹۹ براي همان واحد مفروض، اجاره به بيش از ۶ ميليون تومان رسيده است؛ طي ۷ سال ميزان اجاره با فرض عدم دريافت وديعه جهشي ۲۳۱درصدي داشته است. اين امر نه تنها به افزايش شكاف طبقاتي دامن مي‌زند، بلكه اجاره‌نشيني را نيز سخت‌تر كرده است.

نرخ رشد اجاره تا پيش از جهش‌هاي ارزي سال 97

با استناد به گزارش وزارت مسكن و راه و شهرسازي، متوسط بهاي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني پايتخت در سال اول دولت روحاني، ۱۸هزار و ۵۹۲ تومان بود. هر چند در فصل تابستان كه پرتقاضاترين فصل براي معاملات مسكن است، متوسط قيمت اجاره هر مترمربع به ۱۹ هزار و ۴۰۰ تومان رسيده بود.

به‌ طور كلي در سال ۹۲ براي اجاره يك خانه صد متري در تهران، متوسط قيمتي كه صاحبخانه‌ها درخواست مي‌كردند، يك ميليون و ۵۰۰ تا يك ميليون و ۸۰۰ هزار تومان بود. هر چند نرخ ارز و تورم نيز در آن سال به ترتيب ۳۱۸۳ تومان و ۳۴.۷ درصد اعلام شده بود. در سال ۹۳ دولت تلاش كرد تورم را كاهش دهد و نرخ ارز را به ثبات برساند كه موفق هم بود. تورم در پايان آن سال به ۱۵.۶ درصد كاهش يافت و نرخ ارز نيز با اندكي تغيير به ۳۲۸۰ تومان رسيد. در سال ۹۳ و براساس آنچه وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده، متوسط اجاره هر مترمربع واحد مسكوني نزديك ۱۹ هزار تومان اعلام شد؛ تغيير چنداني نسبت به سال ۹۲ نداشت.

در سال‌هاي ۹۴، ۹۵ و ۹۶ كه تورم ۱۱.۹، ۹ و ۹.۶ درصد اعلام شده بود، متوسط اجاره‌بها نيز ۲۲ هزار و ۹۹۰ تومان، ۲۳ هزار و ۵۵۴ و ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان بود. در اين دو سال نرخ ارز تغييرات شديدي نداشت و به ترتيب ۳۴۵۰، ۳۶۴۶ و ۴۰۴۵ تومان قيمت‌گذاري شده بود و البته بازار مسكن نيز در آرامش نسبي قرار داشت و تعداد اجاره‌نامه‌ها نيز روند ثابتي را نشان مي‌داد. هر چند تعداد قراردادهاي اجاره در تابستان بيش از ساير فصل‌ها بود. با استناد به گزارش وزارت راه و شهرسازي سال ۹۶، پررونق‌ترين سال براي بازار اجاره مسكن بود به گونه‌اي كه در تابستان اين سال ۴۵ هزار و ۳۲۶ فقره قرارداد ميان مالكان و مستاجران به امضا رسيد. با گشتي در آگهي‌هاي قديمي مسكن مي‌توان چند نمونه از ميزان وديعه و اجاره در سال ۹۶ را يافت. رهن كامل آپارتماني نوساز ۱۰۰ متري در ونك ۲۰۰ ميليون تومان و واحدي ۱۶۵ متري و ۱۲ سال ساخت در سعادت‌آباد نيز ۲۳۰ ميليون تومان بود. تهرانپارس ۹۰ متر و دو سال ساخت نيز رهن كاملي ۷۵ ميليوني خواهد داشت.

جهش ارزي و تغييراتي چندباره و ناگهاني

سال ۹۷ با اعلام خروج امريكا از برجام و بازگشت تحريم‌ها عليه ايران، نه تنها خاطره دور اول تحريم‌ها در ابتداي دهه نود را زنده كرد كه تصميم‌گيري‌هايي مانند تخصيص ارز دولتي براي كالاهاي اساسي، به كمبود ذخاير ارزي دامن زده و سبب شكل‌گيري انتظارات تورمي در افراد شد. نتيجه آن نيز جهش ۱۶۶ درصدي نرخ ارز و رسيدنش به ۱۰۷۸۳ تومان بود. در سال ۹۷ نرخ تورم به ۲۶.۹ درصد رسيد و متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني نيز حدود ۳۶ هزار و ۵۰۰ تومان بود. بدين معنا كه براي اجاره يك خانه صد متري اجاره‌اي ۳ ميليون و ۶۵۰ هزار توماني لازم است. بيشترين قرارداد اجاره در اين سال نيز در فصل تابستان به امضا رسيد كه ۳۵ هزار و ۷۸۳ عدد بوده است.

براساس آگهي‌هاي قديمي رهن كامل خانه‌اي صد متري و نوساز در سعادت‌آباد ۳۰۰ ميليون تومان برآورد شد كه نشان‌دهنده تسري تورم به بازار خريد و فروش و اجاره مسكن است. نوسانات نرخ ارز در سال ۹۸ و ۹۹ نيز ادامه يافت. با وجود اينكه گزارش وزارت مسكن از متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني تنها تا پاييز سال ۹۸ اعلام شده، اما آمارهاي بانك مركزي از افزايشي ۳۲.۴ درصدي قيمت‌ها در پايان پاييز ۹۷ نسبت به ۹۸ حكايت مي‌كند. بدين معنا كه متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز به ۶۱ هزار و ۲۴۸ هزار تومان رسيد. نرخ تورم سالانه ۹۸ و پاييز ۹۹ به ترتيب ۳۱.۲ و ۳۰.۵ درصد گزارش شده است. متوسط نرخ ارز در سال ۹۸ نيز در كانال ۱۵ هزار تومان قرار داشت كه در پاييز سال جاري به قيمت‌هاي بالاتر از ۳۰ هزار تومان را به ثبت رساند اما متوسط نرخ ارز در اين فصل در كانال ۲۶ هزار تومان قرار داشت.

كمترين قرارداد اجاره، تابستان 98

تابستان ۹۸، كمترين تعداد اجاره‌نامه از سال ۹۲ به اين سو، ميان مالك و مستاجر امضا شد كه نشان از افزايش شديد و بيش از قدرت خريد خانواده‌هاست. در سال ۹۸ اجاره آپارتماني ۲۰۰ متري در نياوران با وديعه ۷۰۰ ميليون تومان سه ميليون تومان و اجاره واحد مسكوني ۵۰ متري در فرجام (شرق تهران) ‌ماهانه يك ميليون تومان به شرط وديعه ۱۰۰ ميليوني بود. با مقايسه قيمت‌ها در سال گذشته و جاري نشان مي‌دهد كه نوسانات نرخ ارز تا چه ميزان بر قيمت‌ها تاثير گذاشته است؛ واحد ۲۰۰ متري در نياوران ۳۰۰ ميليون تومان رهن و ۳۵ ميليون تومان اجاره لازم دارد، رهن كامل اين واحد ۱۰ ساله دو ميليارد و ۳۰۰ ميليون تومان است. اما در محله فرجام نيز رهن كامل آپارتماني ۴۰ متري در آگهي‌ها ۲۰۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است.

متوسط هزينه مسكن در سبد خانوارها

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازي از متوسط هزينه مسكن در سبد خانوارها، طي سال‌هاي ۷۵ تا ۹۵ سهم هزينه مسكن از ۲۶.۳ درصد به ۲۸.۶ درصد رسيده؛ شايد افزايش ۲.۳ درصدي رقم ناچيزي به شمار‌ آيد، اما بدان معناست كه اين هزينه در دو دهه از ۴۷۳ هزار تومان به ۱۲ ميليون و ۶۴۲ هزار تومان افزايش يافته است. نرخ اجاره در سال ۷۵ براي منطقه يك متري ۸۱۹ تومان بوده كه در سال ۹۷ به ۵۷ هزار و ۶۶۰ تومان رسيد. ارزان‌ترين منطقه تهران در سال ۷۵، ۱۸ با ميانگين اجاره هر مترمربع ۳۵۴ تومان بود.

متوسط اجاره براي اين منطقه در سال ۹۷ به ۱۷ هزار و ۵۸۷ تومان رسيد. متوسط نرخ اجاره در سال‌هاي ۷۵ و ۹۷ براي كل كشور به ترتيب ۹۰۲ تومان و ۳۶ هزار و ۴۴۵ تومان اعلام شده كه در پاييز سال ۹۸ به ۴۶ هزار و ۴۰۰ تومان و با حسابي سرانگشتي در پاييز سال جاري نيز به ۶۱ هزار و ۴۳۰ تومان رسيد. حدود ۶۸ درصد افزايش در دو سال. از سوي ديگر گزارش سال ۹۸ مركز آمار از سهم بخش‌هاي مختلف از سبد هزينه خانوارها نشان مي‌دهد ۳۴ درصد از كل هزينه‌ها مربوط به بخش مسكن است؛ ۱۷ ميليون و ۲۶۷ هزار تومان كه ۷ ماه حداقل حقوق يك كارگر است.