آمار عجیب از لاکچری‌نشینی در تهران

آمار و ارقام از همسو شدن تقاضای خرید نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد. مهرماه ۱۳۹۴ متوسط  قیمت هر متر مسکن در تهران ۳.۹ میلیون تومان بود که مهرماه ۱۴۰۱ طبق گزارش بانک مرکزی به ۴۳.۷ میلیون تومان و بر اساس اعلام مرکز آمار به ۴۶.۴ میلیون تومان رسیده اما تغییر معناداری در کاهش یا افزایش درصد تقاضا برای واحدهای لوکس و بزرگ متراژ ایجاد نشده است. این واحدها چه به منظور سکونت، چه به منظور سرمایه‌گذاری خریداری شوند هنوز جایگاه خود را در بازار مسکن دارند.

اگر شاخص بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم قیمت خانه در پایتخت در مقایسه با هفت سال قبل تقریبا ۱۱ برابر شده است. یعنی اگر آن زمان آپارتمان حدود یک میلیارد تومانی، لوکس و نیمه لوکس محسوب می‌شد حالا این عنوان به آپارتمان‌های بالای ۱۰ میلیارد تومان رسیده است.

مهرماه امسال سهم آپارتمان‌های با قیمت بالای ۱۰ میلیارد تومان از کل معاملات تهران ۷.۵ درصد بود؛ در حالی که هفت سال قبل واحدهای لوکس که قیمت آنها بالای ۹۸۰ میلیون تومان بود سهم ۴.۴ درصدی از معاملات مسکن شهر تهران داشتند.

نکته دیگر این‌که تغییر قابل توجهی درخصوص تقاضا بر اساس متراژ دیده نمی‌شود. مهرماه سال جاری آپارتمان‌های بالای ۱۵۰ متر مربع سهم ۶.۷ درصدی از قراردادهای خرید و فروش را داشتند و مهرماه ۱۳۹۴ نیز واحدهای ۱۵۰ متر دقیقا همین میزان یعنی ۶.۷ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند. در واقع اگرچه قیمت مسکن رشد ۱۱ برابری را تجربه کرده، تقاضا برای واحدهای بزرگ متراژ بدون تغییر مانده است.

از آذرماه ۱۳۹۶ با رشد قیمت ارز به تدریج بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت. شاید انتظار این بوده که با جهش قیمت مسکن، کفه ترازوی تعداد معاملات به سمت واحدهای کوچک و متوسط سنگینی کند اما تغییر معناداری در این خصوص رخ نداده و وضعیت رکود دامن کل بازار را گرفته است. مهرماه امسال خانه‌های کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۶.۸ درصد از معاملات مسکن را در پایتخت به خود اختصاص  دادند. مهرماه ۱۳۹۴ این گروه متراژی ۵۷.۲ درصد از قراردادها را در بر گرفتند.

دو نمایه مذکور نشان‌دهنده آن است که به نسبت رشد ارزش بازار مسکن، طرف تقاضای موثر عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری، خود را با فرآیند بازار همسو کرده است. اگرچه تعداد معاملات در مقایسه با هفت سال قبل کاهش ۵۳ درصدی یافته و از ۱۱.۵ هزار واحد در مهرماه ۱۳۹۴ به ۵.۴ هزار واحد در مهرماه ۱۴۰۰ رسیده است اما تجربه نشان می‌دهد در زمان‌هایی که انتظارات تورمی بر بازار غلبه می‌کند صرف‌نظر از وجود یا عدم وجود تقاضای مصرفی در بازار ملک، قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

مناطق ۱ تا ۳ را می‌توان کانون آپارتمان‌های بزرگ متراژ و لوکس در تهران دانست. در حال حاضر سه منطقه‌ی مذکور حدود ۱۸ درصد معاملات شهر تهران را در برمی‌گیرند. مهرماه ۱۳۹۴ نیز تقریبا ۱۵ درصد از معاملات به این سه منطقه اختصاص داشت. از آن زمان تا کنون متوسط قیمت در منطقه یک ۱۱ برابر شده و از متوسط ۷.۹ میلیون تومان در هر متر مربع به ۸۸.۳ میلیون تومان رسیده است. میانگین قیمت در ارزان‌ترین منطقه‌ی تهران یعنی منطقه ۱۸ نیز از متری ۲ میلیون تومان به ۲۱.۳ میلیون تومان رسیده و ۱۰.۶ برابر شده است.

حجم بالای سرمایه‌گذاری در بخش املاک لوکس مناطق شمالی پایتخت طی سال‌های گذشته منجر به عرضه بیش از تقاضا شد. هم‌اکنون شانس فروش واحدهای بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر در مقایسه با آپارتمان‌های کوچکتر تقریبا یک به سه است. بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود ۶۵ درصد واحدهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران را خانه‌های با متراژ بیش از ۱۰۰ متر تشکیل داده‌اند در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات قطعی مهرماه ۱۴۰۱ فقط ۲۶ درصد بود. مهرماه امسال رتبه اول از نظر تعداد معاملات قطعی به خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۵.۲ درصد و جایگاه دوم به آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۴.۷ درصد تعلق داشت. اما این  بدان معنا نیست که آپارتمان‌های بزرگ متراژ اصلا مشتری ندارند.

در نگاه کلی می‌توان گفت عمق رکود مسکن در شمال پایتخت، عمیق‌تر از جنوب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که جنس معاملات در شمال عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری و در جنوب، بیشتر  از نوع مصرفی است. با توجه به کاهش توان متقاضیان مصرفی و عرضه بیش از تقاضا در بخش املاک لوکس، طبیعی است که مدت زمان فروش این نوع واحدها بیش از آپارتمان‌های کوچک و متوسط باشد.

از سوی دیگر نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در هفت ماهه ابتدای سال ۱۴۰۱ روند کاهشی معاملات از خرداد به بعد را نشان می‌دهد؛ فروردین ۳۴۲۷ معامله، اردیبهشت  ۱۰ هزار و ۴۹۰ معامله، خرداد ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله، تیرماه ۱۰ هزار و ۲۹۴ معامله، مردادماه ۷۸۲۵ معامله، شهریورماه ۶۰۳۳ معامله و مهرماه ۵۴۱۶ معامله. همان‌طور که آمار توضیح می‌دهد بجز فروردین ماه نیمه تعطیل که خرید و فروش چندانی در بازار مسکن انجام نمی‌شود، بازار ملک در مهرماه، رکودی‌ترین مقطع خود را سپری کرده است.

درخصوص قیمت نیز آمار گویای آن است که رشد ماهیانه قیمت در فروردین ماه ۲.۴- درصد، اردیبهشت ۶.۱ درصد، خرداد ۸.۴ درصد، تیر ۵.۸ درصد، مرداد ۲.۵ درصد، شهریور ۱.۱ درصد و مهرماه ۱.۲ درصد بوده است.

طی هفت ماه گذشته قیمت مسکن شهر تهران ۲۷.۷ درصد افزایش یافت و از میانگین متری ۳۴.۲ میلیون تومان در فروردین به ۴۳.۷ میلیون تومان در مهرماه رسید که ۱۴.۵ درصد آن در دو ماه اردیبهشت و خرداد رخ داد. این در حالی است که هفت ماهه ابتدای سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت ۸ درصد بود. در سال جاری به نظر می‌رسد پس از شوک حاصل از اصلاح نظام یارانه‌ها و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن با توجه به انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی در ماه‌های ابتدای سال جاری، به تدریج بازار مسکن به آرامش رسیده است.