این نقطه از جهان، آرمانشهر مستاجران است

فرارو: "ایوا شاکینجر" در ۲۲ سالگی ازدواج کرد و برای دریافت مسکن دولتی (یا اصطلاحا اجتماعی) درخواستی را ارائه کرد. او از خوش اقبالی اش در وین زندگی می‌کرد شهری که دارای برخی از بهترین مسکن‌های دولتی در جهان است. موضوعی که می‌گوییم مربوط به سال ۱۹۶۸ میلادی است.

به نقل از نیویورک تایمز، ایوا معلم بود و "کلاوس پیتر" همسرش حسابدار سیستم حل و نقل عمومی آن شهر بود. ایوا در یک مجتمع مسکونی عمومی در مرکز شهر وین بزرگ شد جایی که مادربزرگش از ساعت ۶ صبح تا ۶ عصر از او مراقبت می‌کرد. ایوا در یکی از پنج ساختمانی که در اطراف یک حیاط قرار داشتند زندگی می‌کرد و تمام روز را با دوستانش در آن مجتمع مشغول بازی کردن بود. مادرش نیز پس از طلاق از شوهرش برای دریافت مسکن دولتی درخواست داده بود و در سال ۱۹۷۱ میلادی به او پیشنهاد یک واحد داده شد.

این درخواست همزمان با زایمان ایوا بود. او صاحب یک دختر خردسال شد و مادرش تصمیم گرفت که بنابر اولویت خانه را به او تحویل دهد. آپارتمان تحویل داده شده به آن زوج اقتصادی و با مساحت ۶۸ متر مربع بود: آپارتمانی با دو اتاق خواب و یک اتاق نشیمن، یک دستشویی، حمام و یک بالکن. اجاره بهای ماهانه ۷۰۰ شیلینگ (حدود ۵۵ یورو) بود. ایوا برای نزدیک‌تر شدن به خانه اش محل کار خود را به ناحیه ۲۱ انتقال داد که ۱۵ دقیقه از آپارتمان تازه اش فاصله داشت.

اکنون ۴۴ سال از آن تاریخ گذشته است. ایوا به تدریس زبان انگلیسی تا کلاس‌های پنجم و هشتم ادامه داد. در این مدت اجاره بهای ایوا تقریبا پنج برابر افزایش یافت و از ۵۵ به ۲۷۰ یورو رسید، اما دستمزد او نیز افزایشی بیش از ۲۰ برابری داشت و از ۱۵۰ به ۳۳۷۵ یورو در ماه رسید.

در قانون وین اشاره شده که اجاره مسکن عمومی تنها با تورم افزایش می‌یابد و شرط قرار داده شده برای آن تنها زمانی است که نرخ تورم سالانه از ۵ درصد فراتر رود. زمانی که ایوا در سال ۲۰۰۷ میلادی بازنشسته شد اجازه بهای منزلش تنها ۸ درصد از درآمد او را شامل می‌شد. از آنجایی که شوهرش ماهانه ۴ هزار یورو درآمد داشت اجاره بهای این زوج روی هم ۳.۶ درصد از درآمد آنان را شامل می‌شد.

مسئولان برنامه ریزی مسکن شهری وین از سال ۱۹۱۹ میلادی به دنبال این هدف بودند. پیش از جنگ جهانی اول وین یکی از بدترین شرایط مسکن را در اروپا داشت. بسیاری از خانواده‌های طبقه کارگر مجبور بودند برای پرداخت اجاره بهای خود تختی را به کارگران شبانه روزی در خانه‌شان اجاره دهند. با این وجود، در فاصله سال‌های ۱۹۲۳ تا ۱۹۳۴ میلادی در دوره موسوم به وین سرخ حزب حاکم سوسیال دموکرات ۶۴ هزار واحد جدید در ۴۰۰ بلوک مسکونی را ساخت و عرضه مسکن در آن شهر با این تدابیر به میزان ۱۰ درصد افزایش یافت.

در نتیجه اجرای این برنامه حدود دو میلیون نفر یا یک دهم جمعیت در آن ساختمان‌ها اسکان داده شدند. میزان اجاره بهای آن خانه‌ها ۳.۵ درصد از میانگین درآمد کارگران نیمه ماهر را شامل می‌شد و برای پوشش هزینه‌های نگهداری و استفاده از مسکن کافی بود.

از این نوع مسکن در اتریش با عنوان "مسکن اجتماعی" یاد می‌شود. این اصطلاح خود نشان می‌دهد که مسکن دولتی شهر و مسکن‌های با سود محدود به عنوان مزیتی اجتماعی قلمداد می‌شوند و نه صرفا برای فقرا بلکه برای اسکان طبقه متوسط نیز در نظر گرفته شده اند.

در شهر وین ۸۰ درصد از ساکنان واحد شرایط دریافت مسکن دولتی هستند. زمانی که آنان قرارداد مسکن دولتی داشته باشند آن قرارداد هرگز منقضی نمی‌شود حتی اگر فرد مستاجر ثروتمندتر شود. کارشناسان مسکن اشاره می‌کنند که چنین رویکردی باعث تنوع اقتصادی بیش‌تر در حوزه مسکن دولتی و ایجاد نتایج بهتر برای ساکنان آن خانه‌ها شده است.

عرضه سخاوتمندانه مسکن اجتماعی در وین توسط دولت به کاهش هزینه شهروندان آن شهر کمک کرده اند. در سال ۲۰۲۱ میلادی آن دسته از ساکنان وین که در مسکن خصوصی زندگی می‌کردند به طور میانگین ۲۶ درصد از درآمدشان البته پس از کسر مالیات را صرف اجازه بهای مسکن و هزینه‌های انرژی می‌کردند.

این میزان برای ساکنان مسکن اجتماعی ۲۲ درصد بود. اگر بخواهیم مقایسه‌ای داشته باشیم در امریکا ۴۹ درصد از مستاجران که جمعیتی ۲۱.۶ میلیون نفری را شامل می‌شوند بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را (پیش از پرداخت مالیات) به صاحبخانه می‌پردازند و این درصد در شهر‌های گران قیمت می‌تواند بیش‌تر نیز باشد. در شهر نیویورک میانگین خانوار‌های مستاجر ۳۶ درصد از درآمد پیش از مالیات خود را صرف اجاره می‌کنند.

شاید از دید شهروندان امریکایی کلیت ساختار شرح داده شده درباره مسکن در وین سوسیالیستی به نظر برسد. فارغ از چنین دیدگاهی مهم آن است که مسکن اجتماعی در عمل به زندگی اقتصادی مردم وین شکلی کاملا متفاوت از زندگی امریکایی‌ها را بخشیده است.

زندگی ساکنان وین و هزینه کمی که برای اجاره بها پرداخت می‌کنند باعث می‌شود آنان بتوانند بقیه درآمد خود را صرف کار‌های دیگری، چون رستوران رفتن کنند. این موضوع باید تلنگری برای امریکایی‌ها باشد که به این نتیجه برسند که مالکیت خانه تنها راه تضمین آینده‌ای روشن نیست.

به وضعیت امریکا نگاه کنیم. در آمریکا وضعیت املاک و مستغلات اسیر سفته بازی شده است. در سال گذشته از هر چهار خانه در امریکا یک خانه متعلق به فردی بود که قصد زندگی در آن را نداشت. این موضوع نشان می‌دهد که بسیاری از امریکایی‌ها صرفا برای افزایش ارزش دارایی شان خانه خریداری می‌کنند.

واقعیت آن است که افزایش ارزش دارایی به معنای تورم است یعنی افزایش ارزش پولی بدون آن که هیچ گونه تغییری درماهیت کالا یا شرایط آن ایجاد شود. این تورم باعث ایجاد شکاف بین صاحبان خانه و افراد فاقد مسکن می‌شود.

مطالعه‌ای صورت گرفته از سوی هاروارد در مورد مسکن در سال ۲۰۱۹ میلادی نشان داد میانگین دارایی خالص مستاجران امریکایی تنها ۲.۵ درصد میانگین دارایی خالص مالکان خانه بود: ۶۲۷۰ دلار در مقابل ۲۵۴۹۰۰ دلار. به دلیل آن که با افزایش نرخ‌های بهره بالاتر روند فروش خانه‌ها در امریکا کُند شد و قیمت‌ها کاهش یافت متوسط اجاره بهای درخواستی توسط مالکان در امریکا به ۲ هزار دلار در ماه رسید که رکورد بالایی محسوب می‌شود.

یکی از راه‌های تثبیت قیمت مسکن می‌تواند تکرار تجربه توکیو باشد. توکیو محدودیت‌های منطقه بندی را از سال ۲۰۰۲ میلادی کاهش داد و در سال ۲۰۱۴ میلادی ساخت و ساز خانه در آن شهر بیش از ساخت و ساز در کل بریتانیا بود. نتیجه آن شد که از آن زمان به این سو قیمت مسکن در توکیو تثبیت شد.

مثال دیگر اوکلند در نیوزیلند است. در سال ۲۰۱۶ میلادی آن شهر یکی از گران‌ترین بازار‌های مسکن در جهان را داشت. با این وجود، پس از آن که ظرفیت ۷۵ درصد از زمین‌های مسکونی خود را افزایش داد تا خانه‌هایی مناسب برای سکونت چندین خانوار را بسازد تعداد کل مجوز ساختمانی در آنجا از سال ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۱ میلادی به میزان بیش از چهار برابر افزایش یافت.

این رویکرد باعث کاهش قیمت‌های بالای مسکن شد. با این وجود، غالبا مزایای صدور مجوز برای تراکم بیش‌تر به جیب توسعه دهندگان می‌رود و باعث امنیت خاطر اجاره کنندگان و دسترسی آنان به مسکن مقرون به صرفه نمی‌شود. در مقابل وین در جهتی عکس حرکت کرده که آن شهر را متمایز می‌سازد.

شاید بتوان گفت هیچ شهر توسعه یافته دیگری در جهان برای محافظت از ساکنان اش در برابر کالایی شدن مسکن تا این اندازه تلاش نکرده است. در وین ۴۳ درصد از کل مسکن از بازار جدا شده بدان معنا که اجاره بها بازتاب دهنده هزینه یا نرخ تعیین شده توسط قانون است و نه آن چه که اصطلاحا بازار متحمل خواهد شد.

دولت اتریش به واحد‌های مقرون به صرفه برای طیف وسیعی از درآمد‌ها یارانه می‌دهد. میانگین درآمد ناخالص خانوار در وین ۵۷۷۰۰ یورو در سال است، اما هر فردی که کمتر از ۷۰۰۰۰ یورو درآمد داشته باشد واجد شرایط دریافت واحد مسکن اجتماعی است. پس از دریافت مسکن دولت دیگر میزان حقوق شما را بررسی نمی‌کند. تمام مستاجران از حمایتی منصفانه در مورد تخلیه مسکن برخوردار هستند.

چنین مقرراتی زمانی که با عرضه کافی مسکن همراه باشند باعث ارائه سطحی از ثبات به مستاجران می‌شوند. در نتیجه چنین وضعیتی ۸۰ درصد از کل خانوار‌ها در وین اجاره کردن مسکن را انتخاب می‌کنند. تفاوت وین و امریکا آن است که وین یارانه ساخت و ساز را در اولویت قرار می‌دهد. یک مدل متمرکز بر عرضه است و مدل دیگر متمرکز بر تقاضا. مدل وین نشان می‌دهد که عرضه کافی مسکن اجتماعی می‌توان جایگزین بازار مسکن شود.

میانگین زمان مورد نیاز برای دریافت مسکن اجتماعی در اتریش حدود دو سال است. در هر لحظه حدود ۱۲۰۰۰ نفر در فهرست انتظار هستند و هر سال حدود ۱۰۰۰۰ نفر یا بیش‌تر اسکان داده می‌شوند. هر فردی که ساکن وین باشد و به مدت دو سال دارای آدرس محل سکونت ثابتی باشد خواه شهروند آنجا باشد و یا شهروند نباشد قادر به ارئه درخواست برای دریافت مسکن خواهد بود و درخواست‌ها براساس نیاز ارزیابی می‌شوند.

"فلوریان" دانشجویی ۲۱ ساله می‌گوید مدت زمان ارائه مسکن به او به شکل قابل توجهی سریع بود. او یک‌ماهه مسکن دریافت کرد و در اولویت قرار گرفت، زیرا در آپارتمانی دوخوابه و شلوغ با مادر، ناپدری و دو خواهر و برادرش زندگی می‌کرد و ناپدری و مادرش در اتاق نشیمن می‌خوابیدند. او هم چنین در اولویت قرار گرفت، زیرا برای نخستین بار بود که از آپارتمان شخصی خود نقل مکان می‌کرد و قصد داشت زندگی‌ای مستقل از خانواده را آغاز کند.

متقاضیان می‌توانند تا دو واحد را رد کنند. پس از آن اگر واحد سوم را نیز نپسندند باید دوباره درخواست خود را ارائه کنند. فلوریان یک استودیوی ۳۲ متر مربعی با اجاره بهای ۳۵۰ یورویی را دریافت کرد. درآمد ماهانه او از کار پاره وقت در موزه حدود هزار یورو است. اگر فردی قادر به پرداخت اجاره بها نباشد و کمک اضافی بخواهد یارانه فردی از سوی دولت دریافت می‌کند. محصلان زیر ۲۵ سال مانند او می‌توانند ۲۰۰ یورو در ماه کمک اضافی دریافت کنند.

در سالیان اخیر برخی از سیاستمداران در اتریش این موضوع را مطرح کرده اند که مستاجران ثروتمند شده نباید در مسکن اجتماعی باقی بمانند. با این وجود، مقام‌های مسکن شهری با این ایده مخالف هستند و می‌گویند داشتن مستاجران ثروتمندتر به کاستن از مشکلات ناشی از فقر کمک کرده و باعث ایجاد محیط زندگی‌ای پایدارتر و سالم‌تر برای تمام ساکنان شهر می‌شود.

این در حالیست که در ایالات متحده مسکن دولتی تنها برای فقیرترین افراد در نظر گرفته می‌شود، اما در وین این گونه نیست و این خانه‌ها به عنوان یک انگ اجتماعی قلمداد نمی‌شوند.