پشت‌صحنه خانه‌های فضایی در پایتخت

بر اساس گزارشی که یک مقام رسمی در شهرداری تهران به تازگی ارائه کرده است، در ۶ماهه نخست امسال نزدیک ۶ هزار پروانه ساختمانی در پایتخت صادر شده که زیربنای ناخالص این تعداد پروانه بیش از ۴میلیون و ۲۵۰‌هزار مترمربع بوده است. همچنین بر اساس این گزارش در مدت زمان ۶ماهه نخست سال ۱۴۰۲ در مجموع برای ۲۳‌هزار و ۵۶۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است؛ بنابراین متراژ ناخالص هر واحد مسکونی که امسال برای آن جواز ساخت صادر شده است که از نسبت بین زیربنای کل به تعداد واحد مسکونی به دست می‌آید، معادل ۱۸۰ مترمربع بوده است. از طرفی به طور متوسط معادل ۲۰‌درصد از متراژ زیربنا در ساخت وساز‌های شهری به مشاعات اختصاص دارد و به این ترتیب با کسر این مقدار از زیربنای کل، میانگین متراژ خالص واحد‌های مسکونی که در نیمه نخست سال‌جاری برای آن‌ها جواز صادر شده است، معادل ۱۴۵ مترمربع برآورد می‌شود.

یک واحد آپارتمان ۱۴۰ تا ۱۵۰ مترمربعی در تهران در حقیقت یک واحد سه خوابه است که اگرچه می‌تواند گزینه مطلوب سکونت هر شهروندی در پایتخت به شمار بیاید، اما تناسبی با قدرت خرید عموم متقاضیان مسکن ندارد. تا پاییز سال گذشته که آمار رسمی از نبض معاملات و قیمت مسکن در تهران منتشر می‌شد، میانگین مساحت خانه‌های معامله‌شده در پایتخت حدود ۹۰ مترمربع برآورد می‌شد و در این بین سهم معاملات واحد‌های تا ۶۰ مترمربع از کل معاملات مسکن به مراتب از دیگر گروه‌های متراژی بیشتر بود.

اما اکنون در نبود این آمار که ماه هاست منتشر نمی‌شود و صرف نظر از اینکه با توجه به جهش قیمت مسکن در زمستان پارسال، به احتمال زیاد حتی متوسط مساحت در واحد‌های معامله شده پایتخت نیز قدری کاهش پیدا کرده است، خط کش‌های دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد سیاستگذاری موفق و نتیجه بخشی برای رونق تولید مسکن مصرفی متناسب با استطاعت خرید متقاضیان خانه اولی وجود ندارد و از نگاه بازار و مصرف‌کنندگان، مساحت خانه‌های در حال ساخت «فضایی» است.

هرچند سکونت در یک واحد آپارتمان سه خوابه برای یک خانوار معمولی سه تا چهارنفره، مطالبه گزافی نیست و اگر بخواهیم شاخص‌های رفاه در بخش مسکن را مدنظر قرار دهیم، احتمالا به همین حدود متراژ می‌رسیم، اما واقعیت امروز بازار مسکن در شهری مثل تهران ایجاب می‌کند که سیاست کوچک سازی در پیش گرفته شود تا حداقل شرایط برای خرید اولین خانه از سوی متقاضیان مسکن فراهم شود.

در سال‌های اخیر از یکسو به واسطه رشد شدید قیمت مسکن و در مقابل رشد ناچیز درآمد‌ها که دست کم از نیمه دهه ۹۰ به بعد تناسبی با جهش مسکن نداشته است به انضمام مساله افت شدید قدرت خرید وام مسکن سبب شده که خرید یک واحد آپارتمان بزرگ متراژ با مساحت ۱۴۰ تا ۱۵۰ مترمربع حتی به مخیله خانه اولی‌ها و حتی برخی خانه دومی‌ها (متقاضیان تبدیل به احسن واحد‌های مسکونی مصرفی) خطور نکند.

در این میان تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن نیز نشان می‌دهد اگرچه خانه اولی‌ها به کلی بازار مسکن را ترک کرده اند، اما تا چند ماه قبل هم که معدود مراجعاتی از سوی آن‌ها به واسطه‌های ملکی صورت می‌گرفت، صرفا برای خرید واحد‌های تا ۵۰ مترمربعی میانسال کفایت می‌کرد؛ بنابراین بیراه نیست که خانه‌های بزرگ متراژ متعارف نیز از نگاه خانه اولی ها، خانه‌های فضایی تلقی شود.

سیر تاریخی متراژ ساخت‌وساز

از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون در حالی که انتظار می‌رفت متناسب با کوچک شدن بعد خانوار و همین‌طور جهش قیمت مسکن آن هم در شرایطی که رشد حقوق و دستمزد و رشد سقف وام مسکن از آن بازمانده است، کوچک سازی در بازار فعالیت‌های ساختمانی پایتخت شیوع بیشتری پیدا کند، اما در عمل نه تنها چنین نشده است، بلکه بر اساس آمار اخیرا منتشر شده از مختصات پروانه‌های ساختمانی صادر شده در ۶ ماهه اول امسال، میانگین مساحت واحد‌های مسکونی در ساخت‌وساز‌های پایتخت نسبت به ابتدای دهه ۹۰ معادل ۱۴‌درصد رشد کرده و به ۱۴۵ مترمربع رسیده است.

یکی از مدیران ارشد حوزه شهرسازی در شهرداری تهران چندی پیش در گزارشی با اعلام کوچک شدن بعد خانوار در تهران به ۲.۸ نفر در سال ۱۴۰۱ به ضرورت کوچک سازی مسکن در پایتخت پرداخته بود که دنیای اقتصاد در گزارش «صف یک نفره در بازار مسکن» به تفصیل به آن پرداخت. به استناد همین آمار واضح است که تقاضای خرید واحد‌های یک‌خوابه در بازار مسکن به مراتب نسبت به سال‌های گذشته افزایش یافته و حتی اگر مضیقه تامین مالی برای خریداران مسکن وجود نداشته باشد، باز هم کوچک سازی یک ضرورت متناسب با تغییرات بعد خانوار در پایتخت محسوب می‌شود.

از سوی دیگر متوسط متراژ واحد‌های مسکونی در ساخت‌وساز‌های پایتخت در حالی نسبت به ابتدای دهه ۹۰ معادل ۱۴‌درصد رشد داشته است که در همین مدت میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در این شهر ۳۵ برابر شده است؛ آن هم در حالی که حقوق و دستمزد خانوار‌ها در همین فاصله زمانی ۱۹ برابر شده است. در واقع قدرت خرید مبتنی بر میزان درآمد خانوار‌ها تقریبا نزدیک نصف رشد قیمت مسکن، افزایش پیدا کرده و واضح است که این شرایط موجب تشدید گسل بین توان خرید خانه از سوی متقاضیان مسکن با سطوح فعلی قیمت‌ها شده است.

این شرایط به نحوی پیش رفته که شاخص زمان انتظار برای خانه دار شدن که مبتنی بر پس انداز یک سوم درآمد خانوار‌ها محاسبه می‌شود، نسبت به نیمه دهه ۹۰ یعنی قبل از جهش تاریخی مسکن دو برابر شده است. به عبارت ساده‌تر در نیمه دهه ۹۰ با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا تغییرات برابر قیمت مسکن و میزان درآمد، هر خانوار تهرانی بعد از حدود ۶۰ سال انتظار می‌توانست صاحبخانه شود. این در حالی است که شاخص مذکور به واسطه جا ماندن درآمد از رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ به ۱۱۲ سال رسید و تقریبا دو برابر شد.

قدرت خرید وام مسکن

تابستان امسال سقف اسمی وام خرید مسکن برای زوجین به انضمام یک فقره جعاله به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش یافت که بر این اساس می‌توان قدرت خرید اسمی این وام را معادل حدود ۱۴ مترمربع برآورد کرد. با این حال وام مذکور نیازمند صرف هزینه برای خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات بوده که هر فقره از آن‌ها حدود ۹۰‌هزار تومان قیمت دارد و به ازای هر ۵۰۰‌هزار تومان وام، باید یک فقره اوراق خریداری شود. بر این اساس قدرت خرید واقعی وام مسکن زوجین در تهران در حال حاضر به ۱۱ مترمربع کاهش پیدا می‌کند.

با این وصف متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند حساب ویژه‌ای روی وام خرید مسکن باز کنند؛ کمااینکه تا پیش از عصر جهش به رغم اینکه سقف وام مذکور معادل یک دهم رقم فعلی بود، قدرت خرید آن تکافوی لازم برای تملک ۲۵ مترمربع از یک واحد مسکونی در یک محله مصرفی در پایتخت را داشت.

وضعیت عرضه در بازار واحد‌های نقلی

اصرار به بزرگ سازی در تهران سبب شده همین حالا فقط ۱۰ تا ۱۳‌درصد از فایل‌های فروش در تهران در گروه متراژی تا ۵۰ مترمربع قرار بگیرد. این در حالی است که خانه اولی‌ها به عنوان مهم‌ترین متقاضیان مصرفی خرید خانه که گروه هدف اصلی سیاستگذار برای تسهیل در خانه دار شدن به شمار می‌آیند، در چنین بازاری نمی‌توانند انتخاب ایده آلی داشته باشند. جدای از بحث محدودیت عرضه آپارتمان‌های کوچک متراژ، مساله مهم‌تر این است که عمده این آپارتمان‌ها از جنس واحد‌های مسکونی سالخورده بوده و برخی از آن‌ها حتی برای شمول استفاده از وام ممکن است دچار مشکل «سن بنای بالا» باشد. یک بررسی از وضعیت فایل‌های نقلی در موتور‌های جست وجوی ملکی نشان می‌دهد در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین تهران که تقاضای خرید مسکن بیشتر است، در حال حاضر فقط ۱۰ تا ۱۵‌درصد از آپارتمان‌های تا ۵۰ مترمربع سن بنای تا ۵ ساله دارند و بقیه واحد‌ها میانسال یا سالخورده و اغلب‌شان احداث شده در دهه ۸۰ هستند.

پشت صحنه ساخت وساز‌های بزرگ متراژ

تحقیق از واسطه‌های ملکی حکایت از آن دارد که ضوابط و سیاست‌های موجود آن‌ها را به سمت بزرگ سازی سوق داده است. سازنده‌ها بهتر از هر کسی می‌دانند که نیاز امروز بازار مسکن چیست و تمایل دارند متناسب با تقاضای مصرفی حاضر در بازار، خانه سازی کنند. اما به دلیل ضوابط موجود شهرسازی که در صدور پروانه مبنا قرار می‌گیرد، در بسیاری از موارد امکان کوچک سازی ندارند. یک چالش مهم در این حوزه مساله تامین پارکینگ است. هر چند حذف تامین پارکینگ اجباری به منزله پرتاب مشکل از درون ساختمان‌ها به فضای شهری بوده و مورد تایید کارشناسان نیست، اما به نظر می‌رسد در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی که آزمایش‌های فنی و مکانیک خاک اجازه نفوذ به عمق بیشتر زمین را می‌دهد، تامین پارکینگ در طبقات منفی میسر است.

تردیدی وجود ندارد که بساز و بفروش‌ها با اشراف و وقوفی که نسبت به نیاز بازار دارند، تشنه کوچک سازی هستند، اما تامین پارکینگ برای واحد‌های بزرگ متراژ به مراتب برای آن‌ها ساده‌تر است و در نتیجه اقبالی به کوچک سازی نشان نمی‌دهند. اما حتما راه‌حل میانه کارشناسی برای عبور از این مشکل وجود دارد. این راه‌حل را می‌توان به شکل تامین پارکینگ در شعاع مشخصی از ملک یا نفوذ بیشتر به عمق زمین برای پارکینگ سازی در پهنه‌هایی که مجوز فنی آن وجود دارد، به کار گرفت.

حتما مدیریت شهری می‌خواهد به عنوان تنظیم گر اصلی ضوابط ساخت‌وساز، کوچک سازی متناسب با نیاز خانه اولی‌ها را رواج دهد، اما در پشت صحنه ضوابط و مقرراتی وجود دارد که امکان عدول از آن‌ها نیست. با این حال فرمان در اختیار مدیریت شهری است و هر مسیری برای اصلاح وضع موجود نیز از درون مدیریت شهری می‌گذرد. بازتنظیم سیاست‌های ساخت‌وساز متناسب با تقاضا، پیش‌بینی مشوق‌هایی برای سازنده‌هایی که به کوچک سازی روی می‌آورند و در صورت لزوم اخذ مجوز‌های تسهیل گر از شورای عالی شهرسازی و معماری می‌تواند به برقراری تناسب بین تقاضا و عرضه در بازار مسکن شهر تهران کمک کند.

رکود ساختمانی تابستان

بر اساس آماری که حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرده است، اگرچه از ابتدای امسال تا پایان تابستان تیراژ ساخت‌وساز در تهران نسبت به مدت مشابه پارسال ۱۶‌درصد رشد داشته است، اما مقایسه فصلی بین تابستان ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ حکایت از آن دارد که سیر تغییرات تعداد واحد‌های مسکونی ساخته شده در این مدت نزولی بوده و در حقیقت میزان ساخت‌وساز در سه‌ماهه تابستان ۱۴۰۲ در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته به مراتب کمتر بوده است. این وضعیت گویای رکود ساختمانی تابستانی در بازار ساخت‌وساز پایتخت است.

آنچه موجب شده در ۶ ماهه نخست امسال میزان صدور پروانه به لحاظ تعداد واحد مسکونی در پایتخت رشد محسوسی داشته باشد، کارنامه بهار امسال است که در یک‌ماهه نخست آن تخفیفات قابل‌توجهی برای آن دسته از سازنده‌ها که نسبت به تسویه هزینه‌های صدور پروانه اقدام کردند، در مدیریت شهری اعمال شد. از آنجا که پروانه‌های ساختمانی زمان دار هستند و نیازی نیست که الزاما بلافاصله پس از اخذ آن، کارگاه عمرانی ساختمان فعال شود، بسیاری از سازنده‌ها در حالی که قصدشان برای ساخت‌وساز جدی نبوده، در بهار و به‌خصوص در فروردین نسبت به اخذ پروانه برای استفاده از امتیاز تخفیف اقدام کردند و همچنان آثار همان تحریک به ساخت‌وساز به واسطه تخفیف است که در گزارش ۶ ماهه تیراژ ساخت خود را نشان می‌دهد.

تابستان امسال فقط برای ۶ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده و این در حالی است که پارسال در همین فصل ۱۲‌هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی جواز ساخت دریافت کردند. به این ترتیب واضح است که بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در ۱۴۰۲ دست کم تا این مقطع زمانی همچنان با رکود مواجه است.