درآمد هنگفت شهرداری از فروش تراکم

خبرآنلاین: موضوع تراکم فروشی از مدت‌ها پیش به یکی از معضلات اساسی در اقتصاد شهری تبدیل شده است. پس از آغاز به کار دولت یازدهم و در یک سال اخیر وزیر راه و شهرسازی چندین مرتبه موضوع تراکم فروشی و تکیه شهرداری‌ها به عوارض ساخت و ساز را مورد انتقاد قرار داده و خواستار اصلاح این موضوع شده است.

اما پاسخ شهردار تهران به انتقادات عباس آخوندی این است که حاضر است با ابلاغ وزیر راه و شهرسازی صدور پروانه ساختمانی در تهران را متوقف کند و در عین حال این کلان‌شهر را نیز اداره کند. با توجه به مسایل مطرح شده در خصوص تراکم فروشی با علی نوذرپور، رییس جامعه مهندسان شهرساز ایران ابعاد مختلف این موضوع را بررسی شد .

بخش هایی از این گفتگو را می خوانید؛

فروش تراکم به معنای فروش ضابطه و مقررات است که خود این موضوع اشکال دارد و کاری نادرست و برخلاف مقررات است. به نظر شما چه مسایل و موضوعاتی موجب شده که تراکم فروشی به این اندازه در جامعه فراگیر شود؟

-تا حدود ۳۰ سال پیش دولت رقم قابل توجهی از بودجه شهرداری را تامین می کرد. ضمن اینکه شهرداری ها یک منبع درآمد دیگر به نام عوارض نوسازی را در اختیار داشتند که آن هم رقم قابل توجهی بود. اما از آن زمان به بعد دو اتفاق افتاد؛ یک اتفاق این بود که کمک های دولت به دلیل مشکلات بودجه ای و به خصوص وقوع جنگ کاهش یافت و تصور بر این بود که می توان شهرداری ها را به صورت خودکفا اداره کرد.

به همین دلیل در سال ۶۲ در یکی از تبصره های قانون بودجه، قانونگذار وزارت کشور را مکلف کرد که لایحه خودکفایی شهرداری را تهیه و ارائه کند. البته این لایحه تاکنون تهیه نشده ولی کلمه "خودکفایی" موجب یک جهت گیری هم در تنظیم بودجه های دولت و هم در تنظیم بودجه های شهرداری ها شد و این موضوع تبدیل به یک خط مشی و حتی یک استراتژی شد که شهرداری ها باید خودکفا شوند و در واقع دیگر متکی به بودجه دولت نباشند.

یک اتفاق دیگر این بود که عوارض نوسازی که جزو درآمدهای پایدار تلقی می شد و سهم بیش از ۳۰ درصدی در بودجه شهرداری ها داشت، در برخی سال ها به پایه اخذ مالیات در قانون مالیات های مستقیم متصل شد. قانون مالیات های مستقیم به صورت منطقه ای محاسبه در حالی که عوارض نوسازی براساس قیمت روز محاسبه می شد و فردی که دارای واحد مسکونی بود، باید این پول را به حساب شهرداری واریز می کرد.

این تغییر پایه عوارضی و ربط آن به قانون مالیات های مستقیم که به واسطه یکی از مصوبات دولت اتفاق افتاد، سهم عوارض نوسازی را در بودجه شهرداری ها به شدت کاهش داد به طوری که این سهم از رقم بالای ۳۰ درصد به یک تا یک و نیم درصد رسید.

این دو موضوع موجب شد که شهرداری ها به فکر کسب درآمدهایی برای خود بیفتند و از اختیاراتی که طبق قوانین و مقررات به آنها داده شده است، استفاده کردند تا برای خود درآمد کسب کنند. لذا در یک مقطع زمانی به صورت بی محابا اقدام به تراکم فروشی و کاربری فروشی کردند و بعدها حتی یک پوشش به ظاهر قانونی مثل طرح جامع و طرح تفصیلی به آن دادند و در این طرح ها اختیاراتی را برای شهرداری ها قائل شدند. به هر حال آنچه اتفاق افتاده این است که بیش از ۷۰ درصد درآمد شهرداری ها متکی بر ساخت و ساز شده که بخش عمده آن هم از تراکم فروشی تامین می شود.

در چنین شرایطی رشد و توسعه شهری براساس تراکم فروشی چه معایبی را برای اقتصاد شهری به بار آورده است؟ به ويژه زمانی که تراکم فروشی طرح های جامع شهری را زیر سوال ببرد.

در این وضعیت شهری که می تواند به مجموعه زیستی مناسبی برای زندگی مردم تبدیل شود، به جایی مبدل می شود که مردم نمی توانند در آن احساس راحتی کنند و کیفیت زندگی مناسب و آسایش و آرامش داشته باشند. در چنین شهری رفت و آمد در خیابان ها و کوچه ها سخت می شود، ترافیک افزایش می یابد، آلودگی زیاد می شود و انواع مسایل و مشکلات دیگر به وجود می آید.

در واقع از یک طرف هزینه هایی انجام می شود که شهر قابل زیست شود و از سوی دیگر با برخی اقدامات مانند تراکم فروشی شهر به جایی تبدیل می شود که دیگر نمی توان در آن زندگی کرد. این خروج مردم از تهران در روزهای تعطیل و آخر هفته ها یکی از نمودهای آشکار نبود آسایش و آرامش و فشار سنگینی است که حیات شهری به آنها وارد می کند.

می توان گفت موضوع انتقال پایتخت نیز ناشی از ناکارآمدی مدیریت شهری در تهران است. هر زمان که مدیران و مسئولان به این جمع بندی رسیده اند که مدیریت شهری ناکارآمد است و مشکلات آن بسیار حاد شده، بحث انتقال پایتخت به گونه های مختلف مطرح شده است.

تاکید بر تراکم فروشی و ساخت و ساز از جهات دیگر هم مسئله دار است. یکی از این مسائل آن است که تکیه شهرداری ها بر درآمدهای ناشی از ساخت و ساز موجب افزایش هزینه تولید ساختمان و گرانی مسکن می شود.

در واقع در هیچ جای دنیا به غیر از ایران برای پروانه ساختمانی عوارض اخذ نمی شود و واقعیت نیز این است که نباید از فردی که قصد دارد شهر و خانه اش را نوسازی کند، پول گرفته شود. شهرداری در مورد نوسازی شهری تبلیغاتی انجام می دهد اما از فردی که قصد اخذ پروانه و احداث ساختمان را دارد، پول دریافت می کند. در حالی که شهرداری باید پس از احداث ساختمان و رسیدن آن به نقطه بهره برداری عوارض نوسازی را دریافت کند.

موضوعی که وزیر راه و شهرسازی نیز بر آن تاکید دارد همین است که در ابتدا نباید پولی از مردم گرفته شود اما در مرحله بهره برداری از ساختمان باید عوارض به شهرداری پرداخته شود.

فقط در کشور ما به عوارض ساخت و ساز تکیه می شود. در سایر کشورها برای اداره کردن اقتصاد شهری چه اقدامی می کنند؟

- در سایر کشورها بخشی از درآمد شهرداری ها از طریق مالیات محلی و بخشی از طریق مالیات ملی تامین می شود. البته در این کشورها نیز عوارض اخذ می شود اما نه برای ساخت و ساز. در این کشورها عوارض نوسازی و مالیات بر مستغلات پس از اینکه ساختمان به بهره برداری رسید، اخذ می شود.