منتظر ارزانی مسکن باشیم یا گرانی؟

تداوم سیر صعودی افزایش قیمت مسکن پس از اقدامات دولت جهت ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک نشان داد که صرف چنین نیرو و زمانی گرچه لازم و ضروری بود ولی به دلیل نقش فرعی این صنف در مقابل بازیگران اصلی گرانی مسکن، آنچنان که باید نه کافی بود و نه اساساً تأثیرگذاری محسوس و معناداری داشت. تلاطمات بازار مسکن ذی‌نفعان و بازیگران متعددی دارد و ساماندهی این ملغمه‌بازار نیازمند به‌کارگیری رویکردی همه جانبه است. اما در این بین عاملی وجود دارد که طی چند دهه اخیر همواره صحنه‌گردانی عرصه مسکن را برعهده داشته و آن هم چیزی جز قیمت زمین نیست.

افزایش ۷۹ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۷۷ میلیون تومان، جدیدترین آمار تکان‌دهنده این روزهای بازار مسکن است که خبر از هر چه محال‌تر شدن تحقق آرزوی دسترسی به مسکن استطاعت‌پذیر می‌دهد. آن هم در وضعیتی که سهم مسکن در سبد خانوار شهری تهران به ۷۰ درصد رسیده و در جدیدترین نظرسنجی مرکز افکارسنجی، مهمترین اولویت و دغدغه اقتصادی خانوار شهری تهران تأمین مسکن عنوان شده است. این افزایش قیمت اما در حالی است که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در تهران به طور تعیین‌کننده‌ای کمتر و عددی حدود ۱۵ میلیون تومان برآورد می‌شود اما هزینه نهایی تمام شده‌ای که در بازار به متقاضی تحمیل می‌شود تقریباً ۵ برابر هزینه ساخت است. اما چرا؟

پاسخ چرایی روند افزایش سرسام‌آور هزینه نهایی تمام شده مسکن در بازار و اختلاف فاحش آن با هزینه ساخت، دقیقاً پاسخ نامعادله گرانی مسکن است. اینکه چه عامل یا عواملی به غیر از هزینه‌های ساخت مسکن در این بازار دخیل‌اند و چطور می‌توان اثرگذاری این عوامل را کم و کم‌تر کرد.

از ابتدای سال جاری، مداخلات قیمتی مشاوران املاک و دلالان ملکی به عنوان یکی از اصلی‌ترین متهمان نابسامانی بازار مسکن عنوان می‌شد. تا جایی که طی چند ماه اخیر، به کرات خبر از بازرسی و پلمب بنگاه‌های مشاوران املاک به گوش می‌رسید. به طوری که طی آخرین آمار اعلام شده از سوی وزیر راه و شهرسازی از خرداد تا مهر ماه امسال بیش از ۸۰ هزار بازرسی از بنگاه‌های املاک سراسر کشور انجام و ۵۶۰۰ بنگاه مشاور املاک توسط پلیس امنیت اقتصادی پلمب شد.

از طرفی انتقال سامانه کد رهگیری از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت راه و شهرسازی و اجباری شدن صدور کد رهگیری معاملات ملکی، هم مشاوران املاک را با صدور کارت فعالیت ساماندهی کرد و هم نظام تعیین حق کمیسیون این صنف را تغییر داد. به شیوه‌ای که گفته شد زین پس حق کمیسیون از طریق رقمی ثابت به اضافه درصد مشخصی از قیمت ثبت شده در تقویم املاک تعیین خواهد شد.

پیش از راه اندازی این سامانه شیوه فعالیت مشاوران املاک دریافت درصدی از ارزش معاملات ملکی به عنوان حق کمیسیون بود که بر اساس نرخ‌نامه کمیسیون نظارت اصناف تعیین می‌شد. در این شیوه، هرچه ارزش معامله بیشتر می‌شد دریافتی مشاوران املاک نیز افزایش پیدا می‌کرد. همین فرآیند باعث شده بود که مشاوران املاک به عنوان متهمان اصلی تغییرات قیمت حوزه املاک، شناخته شوند. اما آیا متهم ردیف اول گرانی مسکن، قیمت‌سازی‌های کاذب مشاوران املاک و دلالان ملکی بود؟

تداوم سیر صعودی افزایش قیمت مسکن پس از اقدامات دولت جهت ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک نشان داد که صرف چنین نیرو و زمانی گرچه لازم و ضروری بود ولی به دلیل نقش فرعی این صنف در مقابل بازیگران اصلی گرانی مسکن، آنچنان که باید نه کافی بود و نه اساساً تأثیرگذاری محسوس و معناداری داشت. تلاطمات بازار مسکن ذی‌نفعان و بازیگران متعددی دارد و ساماندهی این ملغمه‌بازار نیازمند به کارگیری رویکردی همه جانبه است. در این بین اما عاملی وجود دارد که طی چند دهه اخیر همواره صحنه‌گردانی عرصه مسکن را برعهده داشته و آن هم چیزی جز قیمت زمین نیست.

در همین راستا کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ضمن اشاره به اینکه اختلاف قیمت بین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن و هزینه تمام شده بازار ناشی از قیمت زمین است، توضیح داد: قیمت ساخت یک واحد مسکونی در مناطق میانی تهران ۱۰ یا نهایت ۱۵ میلیون تومان است. که این رقم، رقم معقول و قابل پرداختی از سمت مردم و مشتریان است. اما قیمت تمام شده بازار به مراتب بیشتر است که آن هم بخاطر قیمت زمین است. در اوایل سال می‌گفتند مشاوران املاک باعث گرانی مسکن و قیمت‌سازی کاذب هستند، در حالی که مشاوران املاک یک اپسیلون هم تأثیری در افزایش قیمت مسکن ندارند. هزینه ساخت در کنار هزینه جواز ساخت شهرداری‌ها، مالیات و ثبت اسناد و آب و برق و از طرفی سرعت عمل سازنده برای تولید است که در قیمت نهایی مسکن تأثیر می‌گذارد و در این بین تاثیرگذارترین مؤلفه -به سبب سهم بالا- به قیمت زمین اختصاص دارد. و در هیچکدام این موارد مشاور املاک دخیل نیست.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: امسال با ۲۰۰ بازرس و با همراهی وزارت راه و شهرسازی و تعزیرات کل مناطق تهران را چندین‌بار بازرسی کردیم؛ نتیجه چه شد؟ اگر مشاوران املاک عامل گرانی مسکن بودند بعد از این بازرسی‌ها باید شاهد کاهش قیمت معنادار مسکن بودیم. آنچه در واقع عامل ارزان‌شدن بود تولید و ورود ۱۰ هزار واحد به بازار مسکن بود. متأسفانه در سال‌های گذشته ترک فعل صورت گرفته باعث کاهش تولید مسکن و در نتیجه گران شدن مسکن در کشور شد. در حال حاضر بحث بازرسی مشاوران املاک بیشتر شبیه به یک دور باطل شده است؛ آن هم در حالی که اگر به جای اینکه پتانسیل نیروی ۲۰۰ نفر چندین ماه برای بازرسی مستمر صرف شود، به مسائل اساسی‌تری پرداخته شود تأثیر بیشتر خواهد بود.

وی تصریح کرد: از طرفی نباید بازار موازی درست کرد. در بحث اصناف و کسب و کارها، مشاوران املاک یک جمعیت ۲۵۰ هزارنفری در کشور هستند که باید این جمعیت قانون‌مند و ساماندهی شود. به جای تکرار مکررات در سالیان سال، باید قوانینی وضع شود که واحد بدون پروانه اساساً نتواند فعالیت کند. در این صورت اصلاً نیاز به این همه بازرسی نخواهد بود! وقتی ابزاری برای فعالیت مشاوران املاک متخلف وجود نداشته باشد، تمام نیرو بر نظارت و کنترل و رصد واحدهای جوازدار صرف می‌شود. اگر قوانینی وضع شود که مشاور املاک نتواند خارج از آن چارچوب فعالیت کند، دیگر چنین مسائلی پیش نمی‌آید. چرا که اتفاقاً در این وضعیت مردم کوچک‌ترین افزایش قیمتی در مسکن را از زبان و چشم مشاور املاک می‌بینند و مشاوران املاک باید پاسخگوی مردم باشند در صورتی که کوچک‌ترین دخل و تصرفی در بازار ندارند.

گودرزی در پایان تاکید کرد: در حال حاضر دولت باید با سازوکارهایی مثل عرضه هدفمند زمین به بازار ورود کند. دولت حتی اگر بر روی قیمت ساخت در بازار و نه ساخت دولتی، بر تولید سرمایه‌گذاری کند و به صورت گسترده زمین عرضه و واگذار کند، قطعاً بر بازار مسکن و کاهش قیمت زمین تأثیرگذار خواهد بود.