خرید یک آپارتمان ۶۰ متری چند میلیارد وام لازم دارد؟

تجارت‌نیوز: داده‌های گزارش بانک مرکزی از قیمت مسکن در آبان‌ نشان می‌دهد که متوسط قیمت واحدهای معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران به ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان رسیده که حاکی از کاهش ۰/۴ درصدی نسبت به مهرماه است. به بیان دیگر یک خانوار تهرانی برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری باید به‌طور متوسط حدود چهار میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه کند.

بانک مرکزی امروز گزارش مربوط تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان‌ ۱۴۰۲ را منتشر کرد. این دومین ماه در سال جاری است که بانک مرکزی اقدام به انتشار آمار مسکن می‌کند؛ بانک مرکزی و مرکز آمار از ابتدای زمستان ۱۴۰۱ تا پاییز امسال از انتشار آمارهای مربوط به بازار مسکن خودداری کرده بودند و عملا در یک بازه ۱۱ ماهه هیچ آمار رسمی از قیمت مسکن ارائه نشد!

داده‌های گزارش بانک مرکزی از قیمت مسکن در آبان‌ نشان می‌دهد که متوسط قیمت واحدهای معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران به ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان رسیده که حاکی از کاهش ۰/۴ درصدی نسبت به مهرماه است. به بیان دیگر یک خانوار تهرانی برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری باید به‌طور متوسط حدود چهار میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه کند.

متوسط قیمت مسکن مهرماه امسال در کانال ۷۶ میلیون تومان نوسان داشت و مهرماه سال گذشته نیز قیمت آن حدود متری ۴۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان ثبت شده است.

معاملات مسکن در آبان رشد کرد

آمارهای موجود در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به سه هزار و 593 واحد مسکونی رسیده است.

تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان‌ماه امسال نسبت به ماه قبل 14.7 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 55.1 درصد کاهش داشته است. این آمار نشان‌دهنده افزایش تقاضا در بازار پس از یک دوره رکود عمیق معاملاتی است اما نمی‌توان آن را نشانه‌ای مبنی بر خروج کامل بازار مسکن از محدوده رکودی دانست چرا که مقایسه آماری تعداد معاملات مسکن در آبان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حاکی از تداوم رکود سنگین معاملاتی در بازار است.

میزان معاملات از سال گذشته افت چشمگیری را تجربه کرده است؛ تا آنجا که بازار مسکن از ابتدای تابستان امسال در رکود کامل به سر می‌برد. برخی مشاوران املاک می‌گویند ماه‌هاست معامله‌ای انجام نداده‌اند و عملا خریداری برای واحدهای عرضه‌شده در بازار وجود ندارد.

کارشناسان حوزه مسکن این کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان امسال را ناشی از همین کاهش میزان معاملات می‌دانند، عاملی که با در هم پیچیدن گرانی مسکن، تورم عمومی و کاهش قدرت خرید مردم حالا پس از سال‌ها به اوج خود رسیده است.

اما حالا کاهش نسبی قیمت مسکن باعث شده است خریداران از مهرماه امسال سیگنال خرید را شناسایی کرده و وارد بازار مسکن شوند. حالا باید دید این تغییر در الگوی خرید در چند ماه آینده باعث بروز چه حرکات و روندی در بازار مسکن خواهد شد.

سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات

در این بین واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 28/6 درصدی، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آبان‌ماه سال قبل حدود 0.2 درصد افزایش داشته است.

بررسی گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد سهم خانه‌های نوساز در واحدهای مسکونی معامله‌شده سال 1399 یعنی آخرین سال ریاست‌ جمهوری حسن روحانی 37 درصد و سهم خانه‌هایی با سن بیش از 20 سال 12.8 درصد بوده است.

مهر سال بعد یعنی سال 1400 و اولین سال ریاست‌ جمهوری ابراهیم رئیسی سهم خانه‌هایی با عمر نهایتا پنج سال از کل معاملات 33 درصد و سهم واحدهایی با عمر بیش از 20 سال 13.1 درصد ثبت شده است.

این معادله در دو سال بعد نیز با همین ترتیب ادامه یافته است و سهم خانه‌های نوساز 28.6 درصد و سهم خانه‌های قدیمی‌ساز 21.1 درصد برآورد شده است.

گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در مهرماه نیز بیانگر آن است که واحدهای مسکونی نوساز 27.4 درصد و و خانه‌هایی با عمر بیش از 20 سال سهمی 22 درصدی از کل معاملات طی این یک ماه داشته‌اند.

حالا هر چند سهم نوسازها در آمار مربوط به آبان‌ماه افزایشی نسبی را تجربه کرده است، اما می‌توان نتیجه گرفت طی چهار سال اخیر به‌طور منظم سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات روندی کاهشی داشته، اما در مقابل، سهم خانه‌های قدیمی‌ساخت مسیری صعودی را طی کرده است.

مناطق پرطرفدار در آبان ۱۴۰۲

توزیع تعداد معاملات بر حسب مناطق مختلف نشان از آن دارد که از میان مناطق 22گانه شهر تهران ، منطقه 5 با سهم 14.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10، 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.2 درصدی، 8.2 درصدی و 7.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

انتشار گزارش‌های غیررسمی از بازار مسکن

گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن تهران امروز در حالی منتشر شد که چند روز پیش نیز گزارشی از بررسی مقدماتی بازار مسکن تهران در این بازه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور منتشر شده بود که آمارهایی نزدیک به گزارش فعلی داشت.

به نظر می‌رسد رویه جدیدی در انتشار آمارهای مربوط به بازار مسکن به وجود آمده و حالا باید پرسید بانک مرکزی عددهای این حوزه را وزات راه می‌گیرد یا وزارت راه از بانک مرکزی؟!