یک پیش‌بینی مهم درباره قیمت مسکن

اقتصادآنلاین: اکبر محمودی در یادداشتی می نویسد بازار مسکن در ایران در یکی از عجیب ترین دوره های خود به سر می برد. از یک سو با قیمت های ثابت و از سوی دیگر با یک رکود شدید مواجه است. دلیل اقتصادی رکود عمیق و این عدم نقدشوندگی این است که قیمت مسکن به قدری در سال‌های گذشته رشد کرده که شکاف معناداری میان درآمد موثر متقاضیان و قیمت‌های مسکن شکل گرفته است.

بازار مسکن ایران این روزها در یکی از عجیب‌ترین دوره‌های خود از سال ۱۴۰۰ به بعد به سر می‌برد. عجیب از این لحاظ که وارد یک دوره از رکودی‌ترین دوره‌های خود شده است که شبیه هیچ کدام از دوره‌های رکودی خود در ۳۰ سال گذشته نیست.

بازار مسکن در ۳ یا ۴ سال گذشته هم به لحاظ قیمتی نسبت به سایر کالاها کمتر رشد کرده و هم اینکه با یک مفهومی به نام چالش نقدشوندگی و عدم امکان فروش مواجه شده است که تقریبا در این سال‌های مورد اشاره به این عُمق وجود نداشته است.

دلیل اقتصادی این رکود عمیق و این عدم نقدشوندگی شاید اصلی ترین دلیل آن این باشد که قیمت مسکن به قدری در سال‌های گذشته رشد کرده و قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده است که شکاف معناداری میان درآمد موثر متقاضیان و قیمت‌های مسکن شکل گرفته است.

امکان کاهش قیمت‌های مسکن به دلایل مختلف به طور جدی وجود ندارد

در این شرایط هر چقدر که امکان کاهش قیمت‌های مسکن به دلایل مختلف به طور جدی وجود ندارد، اما چالش اساسی در بازار مسکن، قیمت نیست بلکه عدم امکان فروش است. پس دارایی‌هایی در این بازار که بزرگ متراژ و گران قیمت هستند تقریبا به روش‌های متداول و نرمال به فروش نخواهند رسید و متقاضیان باید به الگوهای جدید فروش فکر کنند.

برای همین مصرف کننده های نهایی که می‌خواهند ملک خریداری کنند و در آن زندگی کنند، قیمت ها، قیمت‌های ایده آلی هستند و شرایط‌های پرداخت، شرایط مناسبی است.

اما باید متذکر شد که این تصمیم، تصمیم اقتصادی نیست و به این معنی نیست که اگر سرمایه ای تبدیل به مسکن شد حتما به همان اندازه سایر دارایی‌ها مثل دلار و طلا افزایش پیدا می‌کند.

نکته ای که برای سرمایه گذاران می تواند مفید و مهم باشد این است که سرمایه گذار و سازنده مسکن باید به خوبی بداند که الگوهای ساخت مسکن نیز تغییر کرده است و الگوهای گذشته ساخت و ساز که با سرمایه خود احداث می شد و به راحتی به فروش می‌رسید دیگر از دسترس خارج شده است و وجود ندارد.

اما برای سازندگان هم این بازار پر رکود، دارای نکاتی است که می تواند مفید و موثر باشد.

سازندگان با الگوهای تامین مالی مثل تولید تهاتری، اقدام به ساخت و ساز کنند

حال، سازندگانی در این بازار پر رکود عمیق دوام خواهند آورد که اولا بر اساس الگوهای تامین مالی مثل تولید تهاتری(به جای پرداخت پول نقد برای خرید میلگرد به مصالح فروش یک واحد مسکونی اعطا کند) اقدام به ساخت و ساز کنند و دوم اینکه در فروش هم به مدل‌های مختلف تبدیل دارایی روی بیاورند. چرا که به روش‌های گذشته فروش نقدی تقریبا امکان فروش بسیار بسیار محدود شده است.

بهترین زمان خرید مسکن مصرفی، همین روزهای پر رکود و دارای ثبات

به هر سوی بهترین زمان خرید مسکن مصرفی، همین روزهای پر رکود و دارای ثبات به لحاظ قیمتی است. حال این روزها سرمایه گذاری در ملک بهترین زمان است چرا که تمام بازارها حرکت و تغییراتی داشته‌اند و در سال‌های گذشته نیز کمترین میزان افزایش قیمت مسکن را شاهد بودیم. پس حالا که بازار مسکن از هیجان به دور است و یک بازار محکم به لحاظ دوام سرمایه است ورود به بازار مسکن، برای مصرف، متقاضی را شرمنده خود نخواهد کرد.