وزن کشی وام مسکن در ۳۱ استان کشور

روزنامه دنیای اقتصاد: برنامه‌هایی که هفته گذشته از کانال افزایش سقف وام ساخت، برای تحریک سرمایه‌گذاران ساختمانی به شروع پروژه‌های جدید در نظام بانکی به اجرا گذاشته شد، اگرچه انگیزه سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک و میانی را بیشتر از شهرهای بزرگ، افزایش می‌دهد اما «متفاوت از خواسته مصرفی بازار مسکن و حتی مغایر با برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی»، به جای آنکه بازار ساخت‌وساز را در جهت همسو با نیاز غالب در بازار تقاضا، تحریک کند، احتمال دارد به عرضه آپارتمان‌هایی با «کمترین سازگاری در متراژ» به لحاظ قدرت مالی خریداران مسکن، منجر شود.

بررسی‌هایی که «دنیای اقتصاد» با وزن‌کشی وام ساخت مسکن در ۳۱ استان کشور بر اساس متوسط هزینه احداث بنای مسکونی و سقف ریالی تسهیلات در هر استان انجام داده است، نشان می‌دهد: وام‌های تازه مصوب «ساخت مسکن» که از ابتدای امسال پرداخت آنها به سازنده‌ها در قالب «تسهیلات بدون سپرده و زود دسترس» آغاز شده است، مسیر ساخت‌وسازهای مسکونی در مناطق شهری به‌خصوص در تهران و ۶ کلان شهر دیگر را همچون روال غلط گذشته، به سمت عرضه آپارتمان‌های متراژ بزرگ و غیرمصرفی سوق می‌دهد.

تسهیلات جدید ساخت، با سقف‌های ۱۳۰میلیون تومان در تهران و ۶ کلانشهر دیگر، ۱۱۰ میلیون در شهرهای بزرگ و ۹۰ میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می‌شود که با احتساب پراکندگی شهرهای با جمعیت مختلف در هر استان، در کل کشور این وام‌ها با میانگین ۱۰۰ میلیون تومان در اختیار سازنده‌های مسکن قرار خواهد گرفت. از آنجا که میانگین هزینه احداث آپارتمان‌های جدید در کل کشور، طبق آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی، مترمربعی ۸۷۸ هزار تومان است، با متوسط سقف تسهیلات، عملا منابع مالی ساخت ۱۱۴ متر مربع بنای مسکونی از طریق این وام‌ها برای سازنده‌ها تامین می‌شود. با توجه به اینکه، سقف تسهیلات ساخت مسکن، معادل حداکثر ۸۰ درصد مساحت یک واحد مسکونی را شامل می‌شود، سازنده‌ها با این وام‌ها قادر خواهند شد تنها با تامین ۲۰ درصد باقی مانده هزینه ساخت -صرف‌نظر از قیمت زمین- نسبت به ساخت مجتمع‌های مسکونی با مساحت ۱۴۲ مترمربع برای هر واحد آپارتمان، اقدام کنند.

همچنین وام‌های جدید ساخت مسکن در تهران، از احداث آپارتمان‌های ۱۲۵ متری پشتیبانی می‌کند و در سایر شهرهای بزرگ که در حال حاضر همانند پایتخت با حجم قابل‌توجهی از خانه‌های لوکس فروش نرفته دست به گریبان هستند، سقف تسهیلات بدون سپرده، به‌راحتی امکان ساخت واحدهای مسکونی ۱۶۰ تا ۲۰۰ مترمربع را برای سازنده‌ها فراهم می‌آورد. این نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختمانی سال‌های ۹۰ تا ۹۲، در نهایت باعث خواهد شد حجم قابل‌توجهی ساخت‌وساز مسکونی بزرگ مقیاس (به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها) در شهرها شکل بگیرد و حوزه ساخت رونق پیدا کند، اما چون سمت تقاضای مصرفی تحت‌تاثیر ساختار تسهیلات جدید خرید مسکن و قدرت مالی محدود، با کمبود آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ روبه‌رو خواهد شد، در نتیجه برنامه بلندمدت رونق مسکن به شکست خواهد انجامید.

طی دو سال اخیر بازار عرضه مسکن در ظاهر، شاهد انبوه آپارتمان‌های نوساز قابل فروش بود اما از آنجا که عمده این ساختمان‌ها با متراژ به مراتب بزرگ‌تر از مساحت مطلوب تقاضای مصرفی احداث شدند، این شکاف بین مساحت عرضه و قدرت خرید تقاضا، مانع از انجام معاملات مصرفی و در نتیجه باعث انباشت نوسازها در بازار شد. تبعات این بن‌بست در فروش ساختمان‌های جدید طی سال‌های ۹۳ و ۹۴، از یکسو به رکود معاملات مسکن و از سوی دیگر به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تحت‌تاثیر حبس دارایی مالی سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های فاقدمشتری شد.

در شهر تهران طی یک سال اخیر، فقط ۱۷ درصد معاملات خرید مسکن به فروش آپارتمان‌های بالای ۱۲۵ مترمربع منجر شد و ۸۰ درصد آپارتمان‌های خریداری شده در این فاصله زمانی، مساحتی کمتر از ۱۲۰مترمربع داشتند. در حال حاضر طبق آمارهای رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، ‏ کانون تقاضای مصرفی در بازار خرید املاک مسکونی شهر تهران، در بازار آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع، متمرکز است، درحالی‌که سهم این واحدها از کل ساخت‌وسازهای دست‌کم طی سه چهار سال اخیر در پایتخت، کمتر از ۷ درصد بوده است!

همچنین در کل کشور، ‏ متوسط مساحت واحدهای مسکونی نوساز از ۱۲۴ متر مربع در سال ۸۵ به ۱۴۱ متر مربع در سال ۹۴ افزایش پیدا کرده و بزرگ‌سازی در این مدت با شیب تند، شدت گرفته است اما طی این سال‌ها، سقف وام خرید مسکن نه‌تنها در غالب سال‌ها زیاد نشد، بلکه در حال حاضر با احتساب میانگین ۸۰ میلیونی سقف وام خرید در کشور و متوسط قیمت ۲ میلیون تومانی هر متر بنای مسکونی، تقاضای مصرفی تنها قادر به خرید ۴۰ متر مربع از مساحت یک آپارتمان از طریق وام بدون سپرده است.

قدرت خرید ۴۰ متری «وام مسکن» در مقایسه با قدرت احداث ۱۴۲ متری «وام ساخت» طی سال جاری می‌تواند منجر به تشدید شکاف موجود بین متراژ ساخت‌وساز و مساحت مطلوب متقاضیان شود. روز گذشته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در واکنش به آنچه کارشناسان «خطر بزرگ‌تر شدن انحراف متراژ ساخت‌وسازهای مسکونی» عنوان می‌کنند، به «دنیای اقتصاد» گفت: سیستم بانکی و بانک عامل پرداخت کننده وام‌های جدید ساخت مسکن، می‌تواند متناسب با الگوی خرید مسکن و گرایش غالب متقاضیان به متراژ‌های پرطرفدار، یکسری مشوق از کانال تسهیلات جدید برای ساخت آپارتمان‌های کوچک متراژ اعمال کند. حامد مظاهریان در این‌باره افزود: یک مدل تشویق سازنده‌ها به احداث آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع به‌خصوص در تهران، تعیین نرخ سود شناور برای تسهیلات و همچنین تعریف طول بازپرداخت متفاوت می‌تواند باشد به این صورت که سازنده‌های کوچک متراژ مشمول سود کمتر و طول بازپرداخت بیشتر شوند.

مظاهریان با یادآوری برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در طرح جامع مسکن برای تنظیم رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی متناسب با الگوی تقاضا، تاکید کرد: در افق طرح جامع که سال ۱۴۰۵ تعریف شده است، میانگین مساحت آپارتمان‌های مسکونی جدید باید به ۹۰ متر مربع برسد، بنابراین میانگین مساحت کنونی ساخت‌وسازها که بالای ۱۴۰ متر مربع است، هیچ تطابقی با «مساحت هدف» که از روی نیازسنجی تعیین شده است، ندارد. با این حال بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن به نفع شهرهای میانی و کوچک، طی چند روز اخیر، حوزه فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی را به فاز تازه‌ای از بازار ساخت‌وساز هدایت کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» چند روز پس از اعلام افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن، کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز اعلام کردند: افزایش سقف وام ساخت‌وساز به عنوان نسخه مکمل خروج از رکود پس از افزایش تسهیلات خرید مسکن که در اسفند ماه تصویب شد می‌تواند اثر ویژه‌ای در بازار مسکن به همراه داشته باشد.

در شرایطی که طی چند ماه گذشته همزمان با بروز اولین نشانه‌های پیش رونق در بازار معاملات خرید آپارتمان، کارشناسان و تحلیلگران مسکن معتقد بودند رکود در بازار ساخت‌وساز به قدری عمیق است که احتمال شروع دوره رونق در این بخش با تاخیر حداقل ۶ ماه تا یکساله نسبت به بازار خرید مسکن خواهد بود، بازنگری در سقف تسهیلات ساخت، سناریوی تازه‌ای را پیش روی فعالان ساختمانی قرار داده است. هرچند از اوایل نیمه دوم سال گذشته سقوط آزاد حجم ساخت مسکن به صفر رسید و از آن زمان روند رشد منفی ساخت‌وساز متوقف شد، هم‌اکنون کارشناسان معتقدند افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن می‌تواند کمک موثری برای حرکت فعالیت‌های ساختمانی در مسیر رشد مثبت و خروج از رکود ساختمانی باشد. با این حال، همزمان با توقف سقوط آزاد ساخت مسکن در اوایل نیمه دوم سال گذشته، بازار ساخت‌وساز شاهد بازگشت تعداد محسوسی از سازندگان و انبوه‌سازان به عرصه ساخت مسکن پس از دست کم یک دوره یکساله رکود عمیق ساختمانی بود.

طوری که به گفته انبوه‌سازان تهرانی تکان اندکی که به‌عنوان نشانه‌های اولیه حرکت بازار مسکن در مسیر رونق به واسطه افزایش نسبی حجم معاملات خرید ملک در پایتخت و سپس سایر شهرهای کشور از زمستان سال گذشته اتفاق افتاد، دلیل عمده تمایل برخی سازندگان به شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در سال گذشته است. با این حال، بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن همزمان با این روند، سناریوی بازگشت تعداد بیشتری از سازندگان و تسریع حرکت فعالیت‌های ساختمانی در مسیر رونق را طی روزهای اخیر پیش روی فعالان ساختمانی و کارشناسان مسکن قرار داده است. طوری‌که به اعتقاد کارشناسان، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن به عنوان مکمل حرکت بازار مسکن به سمت رونق در کنار افزایش وام خرید می‌تواند دو ابزار نسبتا قدرتمند برای رساندن بازار مسکن به دوره رونق باشد.

پوشش ۱۱۴ متری وام ساخت در کشور

بازنگری در رقم تسهیلات ساخت‌وساز امکانات جدید و متنوعی را برای سازندگان در نقاط مختلف کشور ایجاد خواهد کرد. طوری‌که هم‌اکنون سازندگان از گزینه‌های مکانی بیشتری برای ساخت‌وساز با تکیه بر سهم بیشتر وام در شهرهای میانی و نقاط شهری کوچک برخوردارند.

محاسبات از سهم تسهیلات جدید ساخت مسکن در کل کشور نشان می‌دهد، افزایش سقف تسهیلات ساخت هم‌اکنون به‌طور متوسط هزینه احداث ۱۱۴ مترمربع از یک واحد مسکونی (بدون احتساب قیمت زمین) را پوشش می‌دهد. مطابق آخرین آمارهای رسمی، در حال حاضر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی (بدون احتساب قیمت زمین) در کل مناطق شهری کشور (کلان‌شهرها، شهرهای میانی و نقاط شهری کوچک) حدود ۸۷۸ هزار تومان است.

این در حالی است که سقف جدید تسهیلات ساخت مسکن مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار برای کلان‌شهرها ۱۳۰ میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، ۱۱۰ میلیون و شهرهای کوچک و سایر مناطق شهری ۹۰ میلیون تومان است. با محاسبه میانگین این سه سقف تعیین شده، متوسط وام ساخت مسکن در استان‌هایی که مرکز آنها یکی از ۶ کلان‌شهر تهران، مشهد، اصفهان، شیراز، اهواز، کرج، است، ۱۱۰ میلیون تومان و در سایر استان‌ها ۱۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. بنابراین با در نظر گرفتن اینکه هم‌اکنون میانگین قیمت ساخت مسکن در کل مناطق شهری کشور حدود ۸۷۸ هزار تومان، به عنوان هزینه احداث یک مترمربع بنا (بدون احتساب قیمت زمین) است، متوسط وام ساخت مسکن - ۱۰۰ میلیون تومان - هزینه ساخت ۱۱۴ مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

تسهیلات به نفع شهرهای میانی و کوچک

تسهیلات جدید ساخت مسکن در شرایطی برای افزایش توان ساخت مسکن در کشور طی چند روز گذشته تصویب شد که محاسبات آماری از سهم وام جدید در متراژ ساخت مسکن در نقاط مختلف شهری نشان می‌دهد محرک ساخت‌وساز در شهرهای کوچک و میانی قوی‌تر از شهرهای بزرگ است. حدود دو هفته قبل، وزیر راه وشهرسازی از سیاست جدید این وزارتخانه برای حمایت از ساخت و بهسازی مسکن در شهرهای میانی خبر داد.

براساس آنچه عباس آخوندی اعلام کرد، سیاست توسعه شهرهای میانی و کوچک به‌منظور جلوگیری از مهاجرت فرستی این شهرها و کاستن از بار جمعیتی کلان‌شهرها هم‌اکنون جزو اولویت‌های کاری دولت است. در این راستا تعیین سقف وام ساخت مسکن براساس ۴ گروه شهری اعم از کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، جزیره‌های کیش و قشم و سایر نقاط شهری حکایت از بیشتر بودن قدرت وام در شهرهای کم جمعیت دارد.

سهم تسهیلات جدید ساخت مسکن مطابق با برآوردهای صورت گرفته در شهرهای کوچک پوشش بیشتری از هزینه احداث واحد مسکونی را در بر می‌گیرد. میانگین سهم کشوری وام جدید ساخت‌وساز در برخی استان‌ها که فاقد شهرهای بزرگ هستند تا بیش از ۱۷۰ مترمربع هزینه ساخت بنا را پوشش می‌دهد. به عنوان مثال، تسهیلات جدید ساخت مسکن در استان‌های ایلام، خراسان شمالی و اردبیل با پوشش هزینه‌ای بیش از ۱۷۰ مترمربع احداث بنای مسکونی، قدرتمندترین وام ساخت در کل کشور محسوب می‌شود. این پدیده به عنوان نوعی دافعه می‌تواند بخشی از ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهر و استان تهران را به سمت سایر استان‌ها و شهرهای میانی هدایت کند و به تعادل‌بخشی جمعیت در سطح شهرها منجر شود.

خواسته سازنده‌ها از وام جدید

با وجود این، سازندگان مسکن معتقدند به نظر می‌رسد تعیین نرخ سود مشارکتی - در حال حاضر ۲۲ درصد - برای تسهیلات جدید ساخت‌وساز یکی از عوامل کاهش استقبال سازندگان از این تسهیلات برای شروع پروژه‌های جدید باشد. به اعتقاد سازندگان در صورتی که این نرخ سود به صورت یارانه‌ای و کمتر از میزان تعیین شده در نظر گرفته می‌شد، به‌طور قطع اثرگذاری بیشتری به واسطه افزایش استقبال سازندگان از تسهیلات جدید ساخت مسکن در بر داشت.

ناهمخوانی تسهیلات با جهت تقاضا

به اعتقاد کارشناسان، سازندگان مسکن برای استفاده موثر از این تسهیلات باید به سمت ساخت واحدهایی بروند که هم‌اکنون عمده تقاضای انباشته در بازار مسکن مربوط به کمبود این واحدها است. در واقع هدایت تسهیلات جدید به حوزه ساخت‌وساز از سوی سازندگان باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی شود که این تسهیلات صرفا در بخش عمده‌ای از بازار که انباشت تقاضا دارد، یعنی بازار تقاضای مسکن مصرفی به‌کار گرفته شود. مطابق با آخرین آمارهای ارائه شده از سوی مسوولان مسکن هم‌اکنون حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عمدتا واحدهای لوکس و گران‌قیمت واقع در کلان‌شهرها هستند.

با توجه به اینکه عمده گرایش سازندگان مسکن طی سال‌های اخیر به ساخت واحدهای بزرگ متراژ و لوکس بوده که بر خلاف واحدهای مصرفی سهم اندکی از بازار تقاضا را به خود اختصاص می‌دهد، سازندگان باید فعالیت خود را برای ساخت‌وسازهای جدید به سمتی هدایت کنند که از رسوب مجدد سرمایه‌ها در آپارتمان‌های گران‌قیمت و فاقد تقاضای موثر جلوگیری شود. به این علت که هم‌اکنون به‌دلیل اشباع بازار واحدهای گران‌قیمت و لوکس از یک طرف و کمبود قابل توجه واحدهای مصرفی، کوچک متراژ و میان متراژ از سوی دیگر، ظرفیت‌های موجود در بازار ساخت و فروش مسکن درست متضاد آن چیزی است که طی سال‌های اخیر تجربه شد.

مطابق با آمارهای رسمی، طی سال‌های اخیر در بازار مسکن شهر تهران، درحالی‌که ۶۰ درصد معاملات خرید مسکن ناشی از تقاضای موثر مصرفی مربوط به آپارتمان‌های زیر ۸۰ مترمربع بوده است، ۹۳‌درصد از ساخت‌وسازها به احداث آپارتمان‌های با مساحت بیش از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته است. به این معنا که تنها ۷ درصد از سهم کل ساخت‌وسازهای تهران در پاسخ به نیازهای مصرفی انجام شده است. این در حالی است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران، معادل ۱۲۹ مترمربع بوده است که این میانگین نسبت به سال ۹۰ معادل ۶ درصد و در مقایسه با سال ۸۵، معادل ۱۴ درصد افزایش پیدا کرده است.

به این معنا که در شرایطی که بازار مصرفی تقاضای مسکن طی سال‌های اخیر گرایش به واحدهای مسکونی کوچک متراژ - عمدتا زیر ۸۰ مترمربع - داشته است، ساخت‌وسازها در جهتی کاملا مخالف به سمت احداث واحدهای بزرگ متراژ و گران‌قیمت سوق پیدا کرده است. همین اتفاق در آمارهای رسمی مربوط به متراژ ساخت مسکن در کل کشور هم صادق است. براساس این آمارها، سهم واحدهای مسکونی کمتر از ۷۵ مترمربع از ۱۳ درصد در سال ۸۵ به تنها ۳ درصد در سال ۹۲ کاهش پیدا کرده است که گویای فاصله گرفتن هر چه بیشتر بازار عرضه از بازار تقاضا و از بین رفتن تناسب بین این دو است. این در حالی است که مراجع رسمی آماری، میانگین مساحت واحدهای مسکونی در کل کشور در سال ۹۳ را معادل ۱۴۹ مترمربع گزارش داده‌اند. کارشناسان مسکن معتقدند، هم‌اکنون که سقف تسهیلات ساخت مسکن افزایش یافته و رویکردهای غالب در بازار مسکن به سمت خروج از رکود و افزایش پاسخگویی به نیازهای مصرفی خانوارها در تامین واحدهای مسکونی است، استفاده از سرمایه‌های ناشی از تسهیلات از سوی سازندگان باید به گونه‌ای باشد که وام‌های ساخت تنها در بخش مسکن مصرفی و در متراژهای مربوط به نیاز مصرفی خانوارها هزینه شود.