تغییر ماموریت متولی وام مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: مسوولیت بانک عامل بخش مسکن در برابر متقاضیان خرید و ساخت، با هدف «ظهور رونق حداکثر تا نیمه امسال» تغییر کرد.

شعب بانک مسکن سراسر کشور به‌عنوان «عاملیت پرداخت» ۱۰ نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شده‌اند شکل سنتی وام‌دهی را که به صورت گیشه‌ای و بدون مشاوره مالی انجام می‌شود، کنار بگذارند. این بانک در شکل جدید، باید با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازنده‌های مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.

عاملیت پرداخت ۱۰ نوع تسهیلات نقد و غیرنقد برای ساخت و خرید آپارتمان، روز گذشته ماموریت پیدا کرد به‌عنوان تنها «حلقه واصل» بین منابع جدید و بازار ملک، بخش مسکن‌ و ساختمان را حداکثر تا نیمه امسال در مسیر رونق مستقر کند. شعب سراسر کشور بانک عامل بخش مسکن، با دریافت این ضرب‌الاجل، موظف شده‌اند در سال جاری به یک میلیون متقاضی تسهیلات در این بخش، پاسخ مالی مناسب از طریق ارائه یک یا ترکیبی از تسهیلات جدید ارائه کنند.

برنامه تامین مالی یک میلیون متقاضی تسهیلات مسکن در سال ۹۵، شامل «۴۰۰ هزار وام خرید یا وام ساخت آماده انتقال به خریدار»،‌ «۱۰۰ هزار وام ساخت با نرخ ۱۰ درصد مخصوص بافت فرسوده»، «۱۰۰ هزار وام ساخت با نرخ سود مشارکتی»، «۲۰۰ هزار فقره وام تعمیرات قابل استفاده برای خرید مسکن» و همچنین «۲۰۰ هزار وام تکمیل مسکن‌مهر» می‌شود که همه آنها توسط بانک مسکن پرداخت خواهد شد.

این برنامه در چارچوب ۵ نوع وام ساخت و خرید، سه نوع ابزار یا نهاد بورسی و همچنین دو دسته تسهیلات غیرنقد، شامل همه فعالان بازار ملک خواهد شد. اواسط هفته‌ای که گذشت، جزئیات برنامه تامین مالی یک میلیون متقاضی ساخت و خرید مسکن در سال۹۵ به همراه سبد ۱۰ گانه تسهیلات تدارک‌دیده شده، در جلسه‌ای با حضور معاون اول رئیس‌جمهور و مسوولان اقتصادی از جمله وزیر راه و شهرسازی، نهایی شد و دیروز پکیج کامل آن از جانب مدیر عامل بانک مسکن به روسای شعب این بانک در سراسر کشور ابلاغ شد.

بانک عامل بخش مسکن از حدود دو سال پیش با پیگیری وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، به‌عنوان «بانک توسعه مسکن» نزد دولت معرفی شد؛ به این معنا که همه مسوولیت تامین مالی برنامه‌های مدنظر دولت برای تامین مسکن اقشار هدف، صرفا از این مسیر جلو رود و در مقابل، یکسری امتیاز و مشوق‌های مالی از جمله کاهش نرخ سپرده قانونی، افزایش سرمایه و معافیت‌های مالیاتی، برای بانک مسکن در نظر گرفته شود.

در حال حاضر بخش‌هایی از مراحل تغییر ریل نظام تامین مالی مسکن و تبدیل شدن بانک مسکن از صرفا بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی به پایان رسیده و بخش‌های دیگر قرار است در هفته‌های آینده از طریق تغییر اساسنامه بانک، تکمیل شود. براساس آنچه در سال ۹۵ برای این بانک به منظور تجهیز بنیه اعتباری بابت پرداخت تسهیلات بیشتر و ارزان قیمت نهایی شده، سرمایه بانک مسکن از ۳ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان به ۸هزارو۳۰۰ میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند و همچنین نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به وام اوراق نیز از ۱۰ درصد به ۲ درصد کاهش می‌یابد.

با این اقدامات که در حال حاضر آغاز شده، از یکسو هزینه تجهیز منابع در بانک عامل بخش مسکن کاهش می‌یابد و از سوی دیگر قدرت وام دهی بانک در صورت جذب سپرده، ۱۲ برابر خواهد شد؛ ضمن آنکه دست کم یک‌هزار میلیارد تومان منابع نقد از محل کاهش نرخ سپرده، برای بانک آزاد می‌شود. بانک مسکن در سال گذشته، ۴۱ درصد کل تسهیلات ارائه شده از طرف سیستم بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرد؛ اما در قالب برنامه سال۹۵، سهم این بانک در تامین مالی مسکن باید به حداقل ۵۰ درصد افزایش پیدا کند.

امسال مطابق برنامه تامین مالی یک میلیون واحد مسکونی، حدود ۱۸ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان وام ساخت و خرید (بخش تسهیلات نقد سبد ۱۰ گانه) به متقاضیان پرداخت می‌شود و مابقی تقاضا نیز از سایر تسهیلات برخوردار می‌شوند. سبد تسهیلات جدید از ۵ نوع تسهیلات نقد شامل وام خرید مسکن صندوق یکم (مشمول یک‌سال سپرده‌گذاری)، اوراق وام خرید (وام بدون سپرده)، وام بدون سپرده ۱۳۰ میلیونی برای ساخت در تهران و ۱۲۰ تا ۹۰ میلیونی در سایر شهرها،‌ وام ساخت مسکن مهر و همچنین وام تامین مواد و تجهیزات اولیه برای کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی، تشکیل شده است.

بخشی از این سبد شامل سه ابزار یا نهاد بورسی می‌شود که عبارتند از؛ صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، انتشار اوراق رهنی در قالب بازار رهن ثانویه و صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای جذب منابع ایرانیان مقیم خارج. بخش دیگر این سبد به دو نوع تسهیلات غیرنقد شامل تضمین فروش قسطی مسکن و راه‌اندازی حساب امانی برای تضمین پیش‌فروش اختصاص دارد.

فارغ از این بسته، سایر بانک‌ها نیز در سال جاری همچون روال سال‌های گذشته دست کم ۱۰ تا ۱۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت خواهند کرد که البته این گروه از تسهیلات با نرخ سود بالای ۲۰ درصد ارائه خواهد شد؛ درحالی‌که سبد ۱۰ گانه تسهیلات تدارک دیده شده توسط بانک عامل این بخش، به‌طور متوسط با نرخ سود ۱۵ درصد پرداخت می‌شود.

روز گذشته مدیر بانک عامل بخش مسکن از روسای شعب سراسر کشور خواست، برای رونق‌بخشی سریع به بازار خرید و ساخت مسکن، ابتدا نسبت به «ویژگی انواع تسهیلات ۱۰ گانه جدید که برخی از آنها امکان ترکیب‌شدن و تبدیل به تسهیلات جدیدتر را دارند»، تسلط کامل پیدا کنند و سپس با برقراری «ارتباط متعارف و مناسب با مشتریان برای شناسایی محتوای نیاز مالی متقاضیان خرید و ساخت مسکن» در نقش حلقه میانی اعتبارات و متقاضیان، امکان وصل تسهیلات به بازار را فراهم کنند.

طیف متنوع سبد ۱۰ گانه تسهیلات جدید مسکن اگر چه در ظاهر، محتوای سبد را پیچیده و مبهم کرده است؛ اما به‌گونه‌ای طراحی شده که به گفته مدیرعامل بانک مسکن، برای همه نوع تقاضای موثر خرید مسکن در دهک‌های میانی به بالا و همچنین انواع ساخت‌و‌سازهای مسکونی در مناطق مختلف شهری، تسهیلات مناسب و سازگار با نیاز آنها،‌ وجود دارد مشروط به اینکه ارائه‌کنندگان تسهیلات با مهارت و شناخت سریع به جزئیات این سبد، بتوانند متناسب با سطح اقتصادی نیاز خریداران و سازنده‌ها، تسهیلات مربوطه را پرداخت کنند.

عبور از گردنه رکود با کنترل نامحسوس شعب بانک

محمدهاشم بت‌شکن، مدیر عامل بانک مسکن در نشست دیروز خود با روسای شعب سراسر کشور، با تاکید بر اینکه امسال به‌عنوان سال عبور از گردنه رکود اقتصادی هدف‌گذاری شده است، بخش مسکن را موتور اصلی حرکت از این مسیر معرفی کرد. برای این منظور، باید حداکثر تا نیمه سال ۹۵، بخش مسکن به‌صورت غیرتورمی رونق بگیرد.

بررسی‌های صورت گرفته در بانک عامل بخش مسکن نشان می‌دهد بخش مسکن با ۷۸ رشته صنعتی و تولیدی ارتباط پیشین و با ۵۶ رشته نیز ارتباط پسین دارد؛ به این معنا که ۷۸ رشته صنعتی، در صورت رونق ساخت‌و‌ساز، بازار تقاضا پیدا می‌کند و در نتیجه کارخانه‌های مربوطه در این رشته‌ها به تولید بیشتر برای فروش به عوامل ساخت مسکن تحریک می‌شوند. این ۷۸ رشته عمدتا تولیدکننده‌ها، مصالح ساختمانی و محصولات مورد نیاز ساخت‌و‌ساز هستند.

همچنین ۵۶ رشته صنعتی دیگر نیز چرخه بعد از بازار ساخت را تشکیل می‌دهند که شامل تولیدکنندگان لوازم خانگی می‌شوند.

مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه، مسیر پرداخت تسهیلات جدید در سال جاری از طریق افزایش سرمایه بانک و کاهش نرخ سپرده قانونی، هموار شده است به مصوبه‌ای از شورای پول و اعتبار اشاره کرد که بر مبنای آن، ۴۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده مسکن مهر، از طرف بانک مرکزی برای بانک مسکن به مدت ۱۰ سال استمهال و ۲۰ سال تقسیط شده است.

این میزان خط اعتباری که معادل مجموع سپرده‌های جذب شده در بانک مسکن طی ۷۷سال گذشته است، نوعی منابع ماندگار برای بانک عامل بخش مسکن به حساب می‌آید که می‌تواند در سال جاری و سال‌های بعد، در نقش اهرم مالی، قدرت تسهیلات دهی به بخش را به‌صورت تصاعدی افزایش دهد. در حال حاضر طبق آخرین برآوردهای بانکی، قیمت تمام شده تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن، حدود ۲۲ درصد است؛ درحالی‌که تسهیلات صندوق یکم و اوراق به ترتیب با نرخ ۱۳ درصد و ۵/ ۱۷ درصد پرداخت می‌شود.

بنابراین فاصله حداقل ۵/ ۴ درصدی بین قیمت تامین تسهیلات (نرخ سپرده و هزینه‌های بانک) و بهای عرضه آن (نرخ سود تسهیلات) توسط همین خط اعتباری مسکن مهر که به نوعی یارانه دولتی تحت اختیار بانک توسعه‌ای محسوب می‌شود، جبران خواهد شد. بت‌شکن مدیر عامل بانک مسکن خطاب به روسای شعب سراسر کشور، ضمن تبیین مسوولیتی که این بانک در ۵ ماه آینده برای تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق، دارد، اعلام کرد: شعب بانک از همین ماه، بابت نحوه تعامل با متقاضیان تسهیلات و همچنین چگونگی معرفی تسهیلات ۱۰‌گانه، کنترل نامحسوس خواهند شد و به‌صورت ماهانه عملکرد تک‌تک شعب در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، در قالب ارزیابی نظام عملکرد، سنجش می‌شود.