فرمول دومینوی تحریک مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: یک گروه از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که «طیف مستعد» بازار کنونی معاملات ملک را تشکیل داده‌اند، از این هفته در اولویت بازاریابی عوامل بانکی برای معرفی و پرداخت تسهیلات جدید قرار می‌گیرند.

این تاکتیک با هدف تحریک دومینویی تقاضای مسکن و در واکنش به توصیه مسوولان بابت «اقدام بانک‌ها در اتصال سریع وام‌های خرید مسکن به متقاضیان موثر» در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا، زوج‌های صاحب‌خانه که متقاضی تبدیل به احسن آپارتمان خود هستند، می‌توانند با دریافت اوراق وام بدون‌سپرده و همچنین اخذ ترکیبی تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق پس‌انداز، وارد بازار شوند و حلقه اول زنجیره معاملات مسکن را شکل دهند.

برای این طیف که عمدتا بابت وام مسکن آپارتمان فعلی، به بانک بدهکار هستند، امکان «انتقال مانده بدهی به آپارتمان جدید و تعویض وثیقه نزد بانک» پیش‌بینی شده است تا در عمل، تنها مانع بانکی دریافت تسهیلات جدید حذف شود. با ورود طیف مستعد خرید مسکن به بازار، به‌واسطه فروش آپارتمان‌های تحت مالکیت این گروه، عرضه واحدهای متراژ پایین در بازار افزایش می‌یابد و درنتیجه شرایط برای خرید زوج‌های خانه اولی نیز فراهم می‌شود. طبق بررسی‌های تازه، سبد تسهیلات جدید مسکن، خانوارهای موجود در طبقات درآمدی دهک ۳ تا ۹ را پوشش می‌دهد.

یک روز پس از اعلام مسوولیت جدید نظام بانکی در برابر فعالان بازار مسکن بابت نحوه ارائه سبد متنوع تسهیلات خرید و ساخت، بانک عامل بخش مسکن به منظور ایجاد و تسریع رونق در این بخش، اولویت کوتاه‌مدت خود را از بین سه گروه تقاضای مصرفی خرید مسکن، بر تامین مالی «طیف مستعد» دریافت وام قرار داد.

وزیر راه و شهرسازی چهارشنبه گذشته با حضور در جمع روسای شعب بانک مسکن سراسر کشور، از آنها خواست شکل سنتی وام‌دهی به مشتریان به‌خصوص متقاضیان تسهیلات خرید مسکن را متوقف کنند و به جای روال گیشه‌ای پرداخت تسهیلات -که صرفا با دریافت مدارک ملکی از متقاضی، وام مربوطه به او ارائه می‌شود- به بهره‌گیری از شکل جهانی پرداخت تسهیلات مسکن در قالب ارائه «مشاوره مالی» پیش از ارائه وام رو بیاورند. در حال حاضر تاکید دولت بر این است که چون سبد وام‌های جدید و همچنین تسهیلات غیرنقد تصویب شده برای تامین مالی تقاضای خرید مسکن به گونه‌ای است که برای همه نوع طیف تقاضای مصرفی در دهک‌های مختلف درآمدی، ابزار موثر برای پوشش مناسب قدرت خرید وجود دارد، در نتیجه رونق بخش مسکن قطعا تا نیمه سال ۹۵ اتفاق خواهد افتاد؛ مشروط بر آنکه ابتدا امکان معرفی ابزارها به متقاضی و تطبیق آن با نیاز بازار توسط بانک عامل تسهیلات مسکن مهیا شود.

بررسی‌هایی که پنج‌شنبه گذشته در این باره توسط حوزه اعتبارات بانک عامل بخش مسکن انجام شد، نشان می‌دهد در شرایط کنونی بازار ملک اگر چه سقف جدید تسهیلات خرید مسکن نیاز مالی خانوارهای موجود در نیمه بالای دهک سوم تا انتهای دهک نهم را پوشش می‌دهد، اما به دلیل رکود دو سال گذشته حاکم بر معاملات مسکن، عملیات تحریک تقاضا در کوتاه‌مدت باید به‌صورت مرحله‌ای و زنجیره‌ای انجام شود.

برای این منظور، از هفته جاری، انواع تسهیلات خرید مسکن - وام‌های بدون سپرده و نیازمند سپرده‌‌گذاری- با استفاده از فرمول «دومینو» پرداخت می‌شود. در قالب این فرمول، آن دسته از متقاضیان خرید مسکن که قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان ملکی خود را در سال جاری دارند، به‌عنوان «طیف مستعد» دریافت تسهیلات جدید و «کاملا آماده» برای انجام معامله مسکن، تعریف شده‌اند که ورود آنها به بازار می‌تواند منجر به تحریک دو دسته دیگر تقاضای مصرفی شامل «خانه‌اولی‌ها» و «سایر خانوارهای فاقد مسکن» شود.

جامعه مستعد خرید مسکن از آنجا که منابع اولیه قابل توجهی - از محل آپارتمان فعلی خود- برای انجام معامله دارد، به کمک تسهیلات جدید، راحت‌تر از بقیه متقاضیان می‌تواند وارد بازار شود. این در حالی است که زوج‌های خانه‌اولی در حال حاضر عمدتا وارد صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌شوند و به دلیل سپرده‌گذاری یکساله، معاملات در کوتاه مدت و میان مدت از این محل، رونق نخواهد گرفت.

نوع مشاوره مالی که قرار است برای تحریک جامعه مستعد خرید مسکن انجام شود، بر معرفی تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی اوراق خرید مسکن و همچنین استفاده ترکیبی از این وام و وام صندوق یکم پایه‌ریزی شده است.

در تهران به خانوارهایی که تاریخ ازدواج‌شان از ابتدای سال ۸۵ به بعد است، بدون لحاظ سابقه مالکیت یا عدم مالکیت، ۱۰۰ میلیون تومان وام بدون سپرده خرید مسکن از محل اوراق پرداخت می‌شود که با احتساب وام جعاله، به ۱۱۰ میلیون تومان قابل افزایش است. همچنین یکی از زوجین در این خانوارها می‌تواند با سپرده‌گذاری در صندوق یکم، ۸۰ میلیون تومان وام خرید دریافت کند که با ۱۱۰ میلیون تومان، به‌صورت یکجا قابل تجمیع و استفاده برای خرید یک واحد مسکونی است.

به این ترتیب، خانوارهای گروه «طیف مستعد» چون شرایط دریافت این مدل تسهیلات را دارند، می‌توانند نزدیک به ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات، برای خرید مسکن در تهران دریافت و با فروش ملک اولیه، اقدام به انجام معامله کنند. در این بین، با گرم شدن نسبی بازار معاملات مسکن از محل ورود طیف مستعد، تحت تاثیر فروش واحدهای مسکونی این گروه، عرضه آپارتمان فروشی مناسب خانه‌اولی‌ها در بازار افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه شرایط برای ورود حلقه‌های دوم و سوم زنجیره تقاضای مصرفی نیز فراهم می‌شود.

امکانات بانکی برای طیف مستعد خرید

پنج‌شنبه گذشته ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک عامل بخش مسکن در این باره اعلام کرد: در حال حاضر زوج‌های خانه‌ اولی عمدتا وارد صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌شوند و یک‌سال برای دریافت تسهیلات باید انتظار بکشند. اما یکی از انواع تسهیلات جدید خرید مسکن می‌تواند موتور محرک بازار تسهیلات و همین‌طور بازار معاملات مصرفی مسکن قرار گیرد. با پرداخت این نوع تسهیلات -وام اوراق- به متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌های فعلی، اثر دومینویی در بازار به‌وجود می‌آید و زنجیره‌‌ای از معاملات شکل می‌گیرد.

بانک عامل بخش مسکن برای تسهیل در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، امکان «انتقال مانده بدهی وام‌گیرنده‌های قبلی و همچنین تعویض وثیقه» را برای طیف مستعد فراهم کرده است تا آن دسته از مالکانی که در حال حاضر بابت وام‌های قبلی خرید مسکن، به بانک بدهکار هستند بتوانند بدون نیاز به تسویه کامل وام قبلی، آن را به آپارتمان جدید منتقل کنند و به اندازه مابه‌التفاوت مانده بدهی تا سقف تسهیلات جدید، وام اضافه دریافت کند.

انارکی تصریح کرد: سبد جدید تسهیلات مسکن به لحاظ تنوع و میزان پوشش قدرت خرید مسکن در ۲۵ سال گذشته بی‌سابقه بوده است؛ اما حجم تقاضای استفاده از این تسهیلات به تناسب دوره‌های گذشته، افزایش نیافته که البته این موضوع ناشی از رکود است. با این حال، انتظار می‌رود استراتژی دومینویی پرداخت تسهیلات بتواند به تحرک بخشی در بازار منجر شود.

انتظار کاهش سود تسهیلات

حسین قضاوی، معاون بانک و بیمه وزارت اقتصاد پنج‌شنبه گذشته با حضور در جمع مدیران بانک عامل بخش مسکن، با بیان اینکه بازار پول از سال گذشته تاکنون به‌خاطر شرایط تفریطی حاکم بر نرخ سود تسهیلات، با آسیب‌پذیری مواجه است، اعلام کرد: در حال حاضر نرخ سود ۲۰درصدی تسهیلات بانکی در مقابل نرخ تورم ۲/ ۱۱ درصدی که البته قرار است تا خرداد ماه تک رقمی شود، باعث شده نرخ واقعی سود بانکی یا همان هزینه واقعی تامین مالی برای سرمایه‌گذاران، عملا ۹درصد بیش از تورم باشد. این موضوع امکان سرمایه‌گذاری‌های جدید را از سرمایه‌گذاران واقعی سلب کرده است. قضاوی گفت: الان در شرایط تفریط هستیم و بنگاه‌هایی که به‌صورت واقعی تولیدکننده هستند اگر بخواهند تسهیلات دریافت کنند، با این نرخ برای شان صرفه اقتصادی ندارد و یک سرمایه‌گذاری منطقی با این هزینه تامین مالی، قابل شکل‌گیری نیست.

تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که سقف آنها اخیرا به ۱۳۰ میلیون تومان در تهران و ۹۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در سایر شهرها افزایش یافت، با نرخ سود ۲۲ درصد به سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت خواهد شد. معاون بانک وزیر اقتصاد در این باره تصریح کرد: کسانی که با این نرخ‌ها از بانک‌ها وام می‌گیرند کسانی هستند که بیشترین ریسک را تحمل می‌کنند و مشتریان پرریسک هستند که خودشان را به بانک‌ها قالب می‌کنند و این می‌تواند ترازنامه بانک‌ها را با مشکل مواجه سازد.

وی افزود: انتظار این است که روند هزینه تامین مالی در کشور پایین خواهد آمد و خوشحال می‌شویم که بازار پول با سیاست‌ها و ابزارهای غیرمستقیم پولی بتواند جهت بگیرد.قضاوی از بانک عامل بخش مسکن خواست با مشارکت سازنده‌ها، همچون تجربه‌ای که در چین در زمینه نوسازی محله‌های فرسوده وجود دارد، زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده را فراهم کند.

قضاوی با بیان اینکه رشد اقتصادی ۸درصد برای کشور هدف‌گذاری شده است و از طرفی، نرخ بیکاری ۹/ ۱۰ درصدی در کشور و ۲/ ۱۲ درصدی در شهرها در کنار نرخ بیکاری ۴/ ۲۳ درصدی جوانان، ضرورت رونق اقتصادی را چند برابر ساخته است، افزود: در همه کشورها یکی از بخش‌هایی که به رونق اقتصادی کمک کرده، بخش مسکن بوده و در ایران نیز این بخش به دلیل زنجیره‌ای از تولید که به دنبال خود می‌کشد، چنانچه به تحرک بیفتد، سایر بخش‌ها نیز متحول خواهد شد. وی درباره تامین مالی مسکن نیز به دو روش بانک‌ها و لیزینگ اشاره کرد و گفت: بانک‌ها نباید الزاما به منابع مالی اتکا کنند بلکه می‌شود بدون اتکا به این منابع، دو گروه خریدار و فروشنده ملک را به‌ هم متصل کرد که این نوع جدید مبادله بانکی خواهد بود. همچون طرح فروش قسطی یا لیزینگ مسکن.