قربانیان ارزان‌ سازی وام

روزنامه دنیای اقتصاد: اعمال «سود تک‌رقمی» برای تسهیلات خرید مسکن از چند روز دیگر، بازار وام «خانه‌اولی»‌ها را از سه جهت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد که مهم‌ترین آن، «افت ظرفیت» وام‌دهی و «کاهش دامنه» پوشش حجمی متقاضیان است.

تغییر نرخ سود وام مسکن «یکم» از ۱۱ درصد فعلی به ۹ درصد، اگرچه دو اثر نه چندان قوی «روانی» و «ریالی» شامل «تشویق به پس‌انداز برای اخذ تسهیلات» و «کاهش حدود ۹۰ هزار تومانی مبلغ قسط» دارد، اما به‌خاطر محدودیت در تامین یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود، تعداد وام‌های قابل پرداخت به متقاضیان مصرفی، کاهش می‌یابد.

الگوی قدیمی خروج شهرها از رکود مسکن تحت تاثیر «سقف شناور وام خرید ملک» تغییر کرد و از حالت همیشگی «تحرک مرحله‌ای به تبعیت از تهران» به «جنب و جوش همزمان معاملات در کل کشور» تبدیل شد.بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات اولین نبض کشوری از بازار مسکن سال ۹۵، ضمن اعلام «تحرک معاملاتی در غالب مناطق شهری»، نشان می‌دهد: بهار امسال، معاملات خرید آپارتمان «همزمان» با شهر تهران، حداقل در ۱۵ مرکز استان، به سرعت از رکود بیرون آمد و وارد فاز پیش‌رونق شد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از محتوای آمارهایی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره «تحولات بازار کشوری ملک در بهار ۹۵» منتشر کرده، حاکی است: «نوسانات قیمت مسکن» در ۳۱ مرکز استان کشور به‌عنوان علامت اولیه جنب‌و‌جوش در خرید و فروش آپارتمان،‌ مشخص می‌کند در این دوره، نه تنها تهران دیگر «شهر پیشرو» در مسیر خروج از رکود ملکی محسوب نمی‌شود که پنج کلان شهر، در این مسیر از پایتخت جلو افتاده‌اند.

فصل گذشته، میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر از ۵ درصد نسبت به میانگین سال ۹۴ افزایش یافت در حالی که، تورم کشوری در بازار ملک -میزان رشد قیمت مسکن در کل کشور- به سطح ۳/ ۱۴ درصد رسید. با توجه به «توقف» رشد قیمت مسکن در سال ۹۴ که در پی تشدید رکود معاملاتی در آن سال، رخ داد هم‌اکنون تغییرات مثبت در قیمت‌ها، نشانه‌ای از افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان است. پارسال، متوسط قیمت کشوری آپارتمان، ۵/ ۱ درصد افزایش یافت که این ریزنوسان عملا به معنای ثبات بوده است. در حال حاضر، تهران به لحاظ نرخ تورم مسکن، رتبه ۱۶ را در بین ۳۱ مرکز استان کشور در اختیار دارد به‌طوری که میزان رشد قیمت مسکن در بهار امسال در ۱۵ مرکز استان، به مراتب بیش از تهران بوده است.

تحلیلگران بازار ملک، سقف شناور تسهیلات خرید مسکن در سال جاری را عامل تحرک همزمان معاملات مصرفی عنوان می‌کنند. وام ۱۱۰ میلیونی در تهران، هزینه خرید ۲۶ مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد، اما همین وام در شهرهای بزرگ و ۳۰ مرکز استان که با سقف ۹۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در این مناطق، هزینه خرید ۳۶ تا ۶۴ مترمربع را پوشش می‌دهد.

ظرف چند روز آینده، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن مخصوص خانه‌اولی‌ها -وام یکم- دو واحد درصد کاهش پیدا می‌کند و به ۹ درصد می‌رسد که این عامل خود باعث تسریع در انتقال فاز پیش‌رونق به رونق در معاملات مسکن خواهد شد. براساس اطلاعات مربوط به نبض کشوری قیمت مسکن متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل کشور ۳ میلیون و۳۰۰ هزار تومان شده که نسبت به سال گذشته ۱۴ درصد افزایش یافته است. وضع فعلی بازار کشوری مسکن به لحاظ کلی،‌ شباهت نسبی به سال ۹۰ پیدا کرده است.

در آن سال، معاملات ملک در شهرها بعد از رکود سال‌های ۸۸ و ۸۹، به حرکت افتاد و متوسط قیمت‌، ۱۵ درصد رشد کرد. البته در آن زمان، معاملات مسکن تهران یک‌سال زودتر، از رکود مطلق خارج شده بود و نقش شهر پیشرو در انتقال فاز بازار را همچنان برعهده داشت.طی سال ۹۰، متوسط قیمت مسکن در تهران ۶/ ۱۷ درصد افزایش یافت در حالی که میانگین کشوری قیمت مسکن ۵/ ۱۵ درصد افزایش و در سایر مراکز استان‌ها قیمت مسکن حدود ۵ تا ۱۳ درصد رشد کرده بود.

اما در شرایط فعلی که جایگاه تهران در تورم استانی از رتبه پیشرو به رده شانزدهم نزول کرده، مشخص است «الگوی استانی تغییر فاز رکود و رونق و همچنین نوسانات قیمت مسکن» متحول شده و معاملات مصرفی آپارتمان همزمان در تهران در سایر شهرها نیز رو به افزایش است. طی همه دوره‌های گذشته تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق و بالعکس ابتدا در تهران اتفاق می‌افتاد و سپس با تاخیر حدود ۶ ماه در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری تسری پیدا می‌کرد.طی فصل گذشته در اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز تورم نقطه‌ای مسکن بین ۵ تا بیش از ۱۹ درصد بوده است.

سیگنال پیش رونق در بازار کشوری ملک

گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی از نبض کشوری معاملات مسکن صرفا به اعلام متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها و شهرهای کشور اختصاص دارد و در مورد میزان حجم معاملات اطلاعاتی ارائه نشده است.این گزارش ۵ استان متورم به لحاظ بیشترین قیمت مسکن را طی سه ماهه اول امسال معرفی کرده است. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد ۵ مرکز استان شامل زاهدان، خرم آباد، اهواز، اردبیل و اصفهان به ترتیب با بیشترین رشد قیمت مسکن نسبت به سال ۹۴ مواجه شده‌اند که نرخ رشد قیمت مسکن در تمام این استان‌ها در حد ۲۰ درصد و بیشتر بوده است.

قیمت مسکن طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با سال ۹۴، در زاهدان ۳۱ درصد، خرم آباد ۲۹ درصد، اهواز ۸/ ۲۷ درصد، اردبیل ۱/ ۲۲ درصد و اصفهان ۳/ ۱۹ درصد رشد کرد. در حال حاضر ۶ استان کشور نیز با تورم منفی در بازار مسکن مواجه‌اند به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در این مراکز استانی نه تنها افزایش نیافته، بلکه نسبت به سال گذشته کاهش نیز داشته است. این در حالی است که طی سال ۹۴، از میان ۳۱ استان کشور، ۱۴ استان با تورم منفی مسکن رو به رو شدند.

هر چند آمارهای ارائه شده از نبض کشوری معاملات مسکن طی سه ماهه اول امسال از سوی دفتر اقتصاد مسکن دربردارنده حجم معاملات مسکن در مراکز استان‌ها نبوده و تنها نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن در ۳۱ مرکز استان را نشان می‌دهد، اما از آنجا که تکانه‌های قیمتی در بازار مسکن به‌عنوان یکی از علائم اولیه و نشان دهنده بروز رکود یا رونق می‌تواند باشد، در نتیجه می‌توان گفت هم اکنون اغلب شهرهای کشور در فاز پیش رونق قرار گرفته‌اند.

برآورد جدید از قدرت وام خرید

تازه ترین برآوردهای انجام شده از میزان پوشش دهی وام خرید مسکن بر مبنای آخرین میانگین قیمت کشوری آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد هم اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید ۲۷ مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد که البته بدون احتساب قیمت تهران در متوسط قیمت کل، قدرت خرید تسهیلات به بالای ۳۶ مترمربع می‌رسد.

هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و همچنین سایر شهرها به ترتیب ۱۱۰، ۹۰ و ۷۰ میلیون تومان است که با محاسبه میانگین ۳ میلیون و۳۰۰ هزار تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور، ۵۴ درصد قدرت خرید خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان‌های ۵۰ مترمربعی -مساحت مورد تقاضای این خانوارها - از طریق این تسهیلات بدون سپرده تامین می‌شود.