عقبگرد نرخ اوراق مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: بازار تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن با «عقبگرد» قیمت اوراق به سطح اوایل تابستان، برای تقاضای مصرفی «دسترس‌پذیر» شد.

بهای فروش اوراق وام مسکن از تیرماه -همزمان با کاهش دستوری نرخ سود بانکی- تحت‌تاثیر افت منابع بانکی و محدودیت انتشار حجم بیشتر اوراق برای پاسخ به تقاضا، متورم شد؛ به‌طوری‌که ماه گذشته با جهش ۸ درصدی طی ۱۵ روز، متوسط قیمت هر فقره اوراق در پایان مرداد به ۱۰۱ هزار تومان رسید. اما این رشد صعودی، مطابق پیش‌بینی ۱۹ مرداد «دنیای اقتصاد»، طی سه روز اول شهریور «شیب معکوس» گرفت و جهش، خنثی شد.

هم‌اکنون با رسیدن قیمت تک اوراق به سطح ۹۳ هزار تومان، هزینه خرید امتیاز وام ۱۱۰ میلیون تومانی به مرز ۲۰ میلیون تومان بازگشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش قابل‌ملاحظه قیمت اوراق مسکن از سه اقدام نشات می‌گیرد که دو عملیات به‌صورت ضربتی، تقویت حجم عرضه در بازار مبادله اوراق مسکن را موجب شده و اقدام سوم نیز به مصوبه اواخر هفته گذشته شورای پول و اعتبار مربوط است. این مصوبه که به «انحصار» انتشار اوراق مسکن پایان داده، اگرچه هنوز از سوی سایر بانک‌ها اجرایی نشده، اما چون «انتظار» افزایش کیفیت وام‌دهی را سبب شده، در حال حاضر از هیجان خرید سرمایه‌ای اوراق کاسته است.

قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن مطابق پیش‌بینی ماه گذشته «دنیای اقتصاد»، طی سه روز اخیر، کاملا خلاف جهت تیر و مرداد نوسان کرد به‌طوری که «جهش ۸ درصدی در ۱۵ روز منتهی به ابتدای شهریور»، ظرف ۷۲ ساعت خنثی شد. روز گذشته متوسط بهای فروش انواع اوراق تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید مسکن -هر فقره اوراق با سررسید های مختلف- به سطح ۹۳ هزار تومان بازگشت که در مقایسه با نرخ ۱۰۱ هزار تومانی روزهای پایانی مرداد به‌عنوان نقطه اوج، رقم فعلی از کاهش قیمت با شیب تند حکایت دارد.

هم اکنون با رفع التهاب دست کم یک ماهه از بازار مبادله «امتیاز» وام بدون سپرده خرید مسکن که به‌واسطه سرکوب نرخ سود بانکی به‌وجود آمده بود، بار دیگر دسترسی تقاضای مصرفی به تسهیلات سه رقمی برقرار شده و خرید بسته ۲۲۰ فقره ای اوراق برای تبدیل آن به ۱۱۰ میلیون تومان، مجددا توجیه اقتصادی پیدا کرد. دیروز حتی از بین ۱۱ نوع اوراق تسهیلات خرید مسکن با تاریخ اعتبار متنوع، قیمت هر فقره اوراق دارای بیش از یک سال مهلت استفاده، به کمتر از ۹۲ هزار تومان نیز رسید.

به این ترتیب متوسط بهای امتیاز وام سه رقمی خرید مسکن براساس متوسط قیمت اوراق، از بالای ۲۲ میلیون تومان در اواخر مرداد به مرز ۲۰ میلیون تومان در شرایط فعلی نزول کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» با تخلیه جهش ۱۵ روزه قیمت در بازار اوراق مسکن، روز گذشته خرید و فروش اوراق عملا با نرخ ابتدای تیر ماه امسال انجام شد. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره علت بازگشت تند قیمت اوراق مسکن از نقطه جهش، نشان می دهد سه عامل در این اتفاق نقش داشته‌اند که شاید مهم‌ترین آن، اثر زودهنگام مصوبه «انحصارشکن از بازار بانکی انتشار اوراق» است.

ثبات نسبی در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن اوایل تابستان همزمان با کاهش دستوری نرخ سود بانکی، دستخوش ناپایداری گسترده شد، طوری که کاهش ۳ واحد درصدی نرخ سود حساب سپرده ممتاز (حساب منتهی به انتشار و تحویل اوراق به سپرده‌گذاران) در تیر ماه باعث تخریب جذابیت سرمایه گذاری در بازار اوراق شد. در نتیجه، با آب رفتن منابع بانکی تامین‌کننده موجودی حساب اوراق مسکن از یکسو و افزایش تقاضای مصرفی وام خرید از سوی دیگر، قیمت اوراق در تیرماه حدود ۱۰ هزار تومان گران شد و به ۹۵ هزار تومان در پایان ماه اول تابستان رسید.

از طرفی،‌ با تشدید «کاهش» منابع در مرداد که به خروج حدود ۱۰ درصد کل منابع اوراق منجر شد، شیب صعودی قیمت اوراق مسکن در ماه میانی تابستان تندتر شد طوری که قیمت هر فقره اوراق طی دو هفته آخر مرداد از مرز ۱۰۰ هزار تومان گذشت و در آخرین روز معاملاتی بازار در مرداد (۲۷ مرداد) قیمت به ۱۰۱ هزار تومان رسید اما اکنون «جهش ۱۵ روزه» طی سه روز خنثی شده است.

«دنیای اقتصاد» ۱۹ مرداد ماه در گزارشی مبسوط ضمن تشریح اختلال ناشی از سرکوب نرخ سود بانکی در بازار اوراق تسهیلات مسکن، پیش‌بینی کرد روند رشد قیمت اوراق به‌زودی و در اوایل شهریور متوقف می شود. در این گزارش، در قالب یکی از دو سناریوی قابل بررسی، احتمال کاهش قیمت اوراق در شهریور نیز داده شد. در حال حاضر سطح قیمت اوراق از تحقق پیش‌بینی حکایت دارد و نشان می دهد دو عملیات ضربتی بانک عامل بخش مسکن برای کنترل تورم اوراق مسکن، تا حدودی پاسخگوی تعادل از دست رفته بین حجم عرضه و تقاضای وام بدون سپرده خرید مسکن بوده است. اواخر ماه گذشته، با موافقت بانک مرکزی، تاریخ اعتبار اوراق چاپ سال ۹۳ به مدت ۶ ماه تمدید شد که با این اقدام، جلوی کاهش بیشتر حجم اوراق موجود در بازار عملا گرفته شد.

از طرفی، بانک عامل بخش مسکن در دومین اقدام ضربتی، توانست نرخ سود حساب ممتاز را بر حسب میزان سپرده گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی، از سطح ۱۱ درصد بالاتر بیاورد و به‌صورت ویژه به ۱۴ درصد برساند. این افزایش سه واحد درصدی، هم اکنون باعث جبران کسری ناشی از خروج منابع در یکی دو ماه گذشته و ماحصل آن منجر به افزایش حجم انتشار اوراق جدید در ماه جاری شده است. در این میان، صدور مجوز برای سایر بانک‌ها بابت انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن در اواخر هفته گذشته، تاثیر زودتر از حد انتظار بر قیمت اوراق گذاشته و به‌عنوان عامل سوم خنثی‌ساز جهش، باعث کاهش ۸ درصدی قیمت طی سه روز اخیر شده است. شورای پول و اعتبار سه شنبه هفته گذشته به همه بانک های تجاری اجازه داد، نسبت به راه‌اندازی حساب مخصوص انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن اقدام کنند.

در فاصله یک هفته اخیر، هیچ بانکی برای ورود به بازار اوراق مسکن اقدام نکرده است اما مجوز صادر شده چون که به‌زودی منجر به شکل‌گیری رقابت و رفع انحصار در این بازار می‌شود، در نتیجه کیفیت اوراق به لحاظ نرخ سود و میزان تسهیلات را افزایش خواهد داد. همین چشم‌انداز در حال حاضر منجر به کاهش نسبی فشار تقاضا با هدف دستیابی به شرایط بهتر در آینده نزدیک شده است. کارشناسان معتقدند: در صورتی که نوسانات قیمت اوراق مسکن در شهریور به‌عنوان ماه طلایی معاملات مسکن، در دامنه ۹۰ تا ۱۰۰ هزار تومان نوسان کند، در نیمه دوم امسال شرایط مساعدتر خواهد شد.