سود ساخت در رکود مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: نرخ بازدهی محاسبه شده برای اولین صندوق زمین و ساختمان، از سود ۵۰ درصدی در یک پروژه سرمایه‌گذاری ساختمانی طی مجموع دو سال گذشته حکایت دارد و فرضیه سنتی سازنده‌ها درباره زیان ساخت در رکود مسکن را به‌طور کامل مردود اعلام می‌کند.

اولین صندوق زمین و ساختمان که دو سال پیش همین موقع با حمایت دولت راه‌اندازی شد اگرچه تاکنون در جذب منابع خرد متقاضیان مسکن (نقدینگی اشخاص حقیقی)، توفیق چندانی نداشته اما توانسته کارنامه قابل‌قبولی از «میزان سود» برای سرمایه‌گذاران فراهم کند.

صندوق «نسیم» با هدف شکل‌دهی به بازار «تامین مالی غیربانکی ساخت و سازهای مسکونی» و همچنین «فراهم کردن امکان پیش‌خرید متری آپارتمان برای هر متقاضی به تناسب میزان نقدینگی در اختیار»، شهریور سال ۹۳ راه‌اندازی شد و در قالب آن، ۷۰ درصد از هزینه ساخت یک برج مسکونی ۸۰ واحدی در منطقه ۲۲، از طریق فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری در بورس، تامین مالی شد.

این پروژه در میانه اول رکود مسکن و در حالی که هنوز حباب سال ۹۲ به شکل کامل تخلیه نشده بود، تعریف شد و یونیت‌ها براساس قیمت ساخت مترمربعی ۴/ ۴ میلیون تومان به سرمایه‌گذاران عرضه شد اما امروز در شرایطی که عملیات ساخت و ساز برج، ۷۴ درصد پیشرفت فیزیکی دارد، محاسبات صورت گرفته توسط مدیران صندوق نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاران صندوق نسیم در پایان پروژه از سود سالانه ۲۰ درصد برخوردار می‌شوند و کل پروژه نیز مشمول بازدهی سالانه ۲۵ درصد خواهد شد.

در این صندوق، هزینه ساخت ۲۲ میلیارد تومان برآورد شده که ۱۵ میلیارد تومان آن از طریق پذیره‌نویسی و فروش یونیت در بازار سهام، تامین مالی شد. کل قیمت تمام شده این پروژه با احتساب قیمت زمین، نزدیک به ۳۷ میلیارد تومان است و با توجه به اینکه واحدهای مسکونی بهار سال آینده آماده فروش خواهد شد، قیمت فروش به‌طور متوسط متر مربعی ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تخمین زده شده است که البته در طبقات مختلف این برج ۱۹ طبقه، قیمت در نوسان خواهد بود. هر چند مابه التفاوت قیمت تمام شده و قیمت فروش برای این پروژه، مجموع سود ساختمانی را ۲۲ درصد نشان می‌دهد اما عوامل صندوق با سرمایه‌گذاری منابع نقد در بخش‌های مختلف بازار سرمایه از جمله سایر صندوق‌های بورسی، توانسته‌اند بازدهی نهایی را برای یونیت‌داران، تا دو‌برابر افزایش دهند.

به این ترتیب مدل تامین مالی ساخت و ساز مسکونی با استفاده از صندوق زمین و ساختمان -پل به بازار سرمایه- چنانچه توسط بساز و بفروش‌ها و شرکت‌های ساختمانی مورد استفاده قرار بگیرد، نه‌تنها هزینه ساخت را در مقایسه با مدل سنتی دریافت وام بانکی با سود ۱۸ درصد، کاهش می‌دهد که به‌واسطه مسیرهای فرعی تقویت صندوق در بازار سرمایه، امکان افزایش ارزش منابع نقد اولیه نیز فراهم می‌شود.

در صندوق زمین و ساختمان، متقاضیان خرید مسکن می‌توانند با کمترین موجودی نقد خود یونیت‌هایی معادل کسری از یک مترمربع بنای مسکونی را خریداری کنند و سرمایه‌گذار صندوق شوند و سپس در طول مراحل ساخت، با افزایش سهام خود، متراژ خریداری شده را افزایش دهند. بنابراین این مدل تامین مالی ساخت مسکن، منافع مشترکی را برای سازنده و خریدار در پی دارد و امکان پیش‌خرید با کمترین هزینه را اما به قیمت مقطوع برای متقاضیان فراهم می‌کند.

به‌رغم این مزایای انحصاری، در حال حاضر فقط ۱۷ درصد از یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان نسیم توسط اشخاص حقیقی خریداری شده و مابقی به‌نام شرکت‌های حقوقی است که این موضوع ناشی از عدم شناخت و اطلاع سرمایه‌گذاران حقیقی نسبت به بازدهی و سود این قبیل پروژه‌ها می‌تواند باشد.

در این میان، سازنده‌های مسکن با این تصور که ساخت و ساز در رکود به زیان ختم می‌شود، در زمان کاهش قیمت و افت معاملات، از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی خارج می‌شوند و همزمان با رونق، پروژه‌های جدید را آغاز می‌کنند. این رفتار غلط باعث می‌‌شود بازار معاملات در دوره رونق با کمبود آپارتمان نوساز و در زمان اوج رکود با مازاد عرضه غیرقابل فروش روبه‌رو شود. اما کارنامه اولین صندوق زمین و ساختمان اثبات می‌کند سرمایه‌گذاری ساختمانی در اوایل رکود مسکن مشروط به استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی می‌تواند سود به مراتب بیش‌تری از تورم سالانه را به سازنده‌ها ارائه کند.