قیمت تمام‌ شده مسكن در تهران، چند؟

دنیای اقتصاد : صراحت بياني كه دولت هفته پيش درباره رشد هزينه‌هاي ساخت‌ مسكن به خرج داد تا با صدور مجوز افزايش ۱۳درصدي قيمت تمام‌شده مسكن‌مهر تغيير صعودي قيمت مسكن در كل كشور را تاييد كند، حالا به اعلام نرخ‌ جديد تورم مسكن از سوي مسوولان شهرداري‌تهران منجر شده است.

ریيس سازمان نوسازي شهر تهران روز گذشته اعلام كرد: هزينه ساخت‌وسازهاي مسكوني در بافت‌فرسوده تهران به‌طور ميانگين ۵۰ درصد نسبت به اول سال افزايش پيدا كرده است و احتمال دارد شتاب نوسازي املاك پير در تهران تحت تاثير اين افزايش نرخ، منفي شود.

بافت‌فرسوده در پايتخت تنها نقطه‌اي از كشور است كه در سه‌سال گذشته به شكل مستمر حجم آپارتمان‌سازي در آن رو به افزايش بوده، طوري كه عضويت مناطق ارزان‌قيمت تهران در اين بافت، قيمت ساخت و فروش واحدمسكوني در آنجا را پايين‌تر آورده و به تبع آن صرفه ريالي ساخت‌وساز براي سرمايه‌گذاران را در مقايسه با ديگر محله‌هاي تهران و حتي ساير شهرها قابل‌توجه كرده است.

اما اين مزيت هم‌اكنون به‌خاطر آنچه رشد هزينه ساخت و افزايش قيمت زمين اعلام شده، تاحدودي مخدوش شده است.

طبق گفته ریيس سازمان نوسازي شهر تهران قيمت تمام‌شده ساخت مسكن در بافت‌فرسوده بدون احتساب نرخ زمين از مترمربعي ۴۵۰ هزار تومان در ابتداي امسال به متري ۷۰۰ هزار تومان در هفته‌هاي اخير رسيده است.

هر چند نرخ ساخت ۷۰۰ هزار توماني در بافت‌فرسوده هنوز كف قيمت ساخت در پايتخت محسوب مي‌شود اما با توجه به قيمت ملك كلنگي -كه به خاطر حجم بالاي تقاضا براي خريد آن از سوي سازنده‌ها، از زمين خام گران‌تر شده است- افزايش هزينه‌ها در بافت‌فرسوده براي انبوه‌سازان بيشتر از ساير نقاط احساس خواهد شد.

به اين ترتيب افزایش هزینه‌های ساخت وساز به بافت فرسوده پایتخت رسیده است. آیا باید منتظر افزایش قیمت خانه‌های کلنگی باشیم؟

پس از افزایش ۵۶ درصدی بهای مصالح ساختمانی و ۳۰ درصدی دستمزد کارگران، حداقل قیمت ساخت وساز و نوسازی در بافت فرسوده با ۵۵ درصد افزایش نسبت به ابتدای سال جاری به متر مربعی ۷۰۰ هزار تومان رسید.

این در حالی است که به گفته مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران هزینه ساخت هر متر مربع در بافت فرسوده در ابتدای سال ۹۱، بین ۴۵۰ تا ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شد.

رشد قیمت‌های ساخت که به طور مستقیم بر قیمت تمام شده ساختمان، قیمت زمین و ساخت اثرگذار خواهد بود عملا روند ساخت وساز در بافت فرسوده تهران را با مشکل مواجه کرده است.

در نتیجه بخشی از ساکنان بافت که به طور مستقل به نوسازی ملک خود روی آورده‌اند عملا انگیزه خود را برای ساخت وساز از دست داده‌اند و بخش دیگری از مالکان که در قالب پروژه‌های مشارکتی اقدام به نوسازی کرده‌اند با کم شدن حاشیه سود سرمایه‌گذاران ناچار به دریافت واحدهای مسکونی با کیفیت پایین‌تر از گذشته خواهند شد.

رشد هزینه‌های ساخت وساز شامل مصالح ساختمانی (۵۶ درصد)، هزینه دستمزد (۳۰ درصد)، هزینه حمل و نقل و انرژی و... منجر به افزایش قیمت بین ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در دو ماهه گذشته شده است، طوری که دولت نیز برای جبران هزینه‌های ساخت مسکن مهر هفته گذشته رای نهایی افزایش ۱۳ درصدی هزينه ساخت در پروژه مسکن مهر را اعلام کرد.

در کنار دیگر مناطق شهری و پروژه‌های دولتی، بافت فرسوده بخش عظیمی از پهنه‌های شهر تهران را در برگرفته است که طبیعتا پای افزایش هزینه‌های ساخت نیز به آنجا رسیده است این در حالی است که با توجه لزوم هر چه سریع‌تر نوسازی خانه‌های کلنگی این مساله به کاهش انگیزه مالکان به نوسازی دامن خواهد زد و این گمانه را در ذهن متصور مي‌كند که در چند ماه آینده باید منتظر افزایش قیمت مسکن در بافت فرسوده بود.

رشد منفی نزديك است؟

مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران با اعلام خبر افزایش هزینه‌های ساخت وساز در بافت فرسوده به تاثیرات منفی این روند اشاره کرد و گفت: افزایش قیمت مصالح ساختمانی تاثیرات منفی بر روند ساخت‌وسازهای بافت فرسوده داشته است. این در حالی است که با وجود لزوم نوسازی املاک در بافت فرسوده توان اقتصادی بسیاری از ساکنین بافت محدود است.

علیرضا جعفری هر سه روش ساخت در بافت فرسوده را متاثر از افزایش قیمت‌ها دانست و اظهار کرد: در بافت فرسوده یا خود مالک به صورت مستقل اقدام به ساخت وساز می‌کند یا اینکه از قراردادهای مشارکتی استفاده می‌کند و در روش سوم می‌تواند از تسهیلات ارزان قیمت بافت فرسوده استفاده کند.

او ادامه داد: اما در هر سه شکل ساخت وساز در بافت، هر گونه شوک به هزینه تمام شده منجر به کاهش کیفیت و حجم ساخت‌وسازها خواهد شد. طوری که در روش اول با توجه به کاهش توان اقتصادی مالکان فرآیند ساخت با کیفیت متوسط رو به پایین انجام خواهد شد.

جعفری به مشکلات دو روش دیگر ساخت در بافت فرسوده اشاره کرد و افزود: در روش دوم نیز سرمایه‌گذار به کاهش حاشیه سود برای حفظ حاشیه امن پروژه‌ها یا به افزایش سهم مالک یا به کاهش سطح کیفیت پروژه روی خواهد آورد. از سوی دیگر نیز مسیر تسهیلات ارزان قیمت بسیار محدودتر از گذشته شده است.

او اضافه کرد: به همین دلیل متاسفانه شاهد کاهش ساخت‌وساز در بافت فرسوده شده‌ایم.

جعفری با بیان اینکه حداقل قیمت ساخت در بافت فرسوده در ماه‌های اخیر به ۷۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است، گفت: این در حالی است که در اوایل سال جاری هزینه ساخت هر متر مربع بین ۴۵۰ تا ۵۰۰ هزار تومان تمام می‌شد.

مدیر عامل سازمان نوسازی معتقد است: درست است که شهرداری برای عوارض صدور پروانه و هزینه‌های جانبی در بافت فرسوده تخفیفاتی را در نظر گرفته است، اما افزایش هزینه قیمت تمام شده، زمین و هزینه ساخت بر قیمت مسکن در بافت فرسوده اثرگذار خواهد بود و همین امر دلیلی بر کاهش انگیزه مالکان به نوسازی خانه‌های کلنگی خواهد شد.

فرمول فیش صدور پروانه کاملا سیستمی است

جعفری در مورد انتقاد اعضای شورای شهر در مورد افزایش غیرقانونی ضریب فرمول محاسبه فیش صدور پروانه ساختماني اظهار کرد: چون صدور پروانه‌ها کاملا سیستمی است؛ بنابراین تمامی فرمول‌های فیش صدور عوارض از قبل مشخص است.

او ادامه داد: در بافت فرسوده نیز طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری فرمول محاسبه صدور پروانه ساخت کاملا مشخص شده است و از آنجا که بنا شده است که تمامی پهنه بافت فرسوده در مسیر تدقیق قرار گیرد بخش‌های دیگر هم نمی‌توانند از تسهیلات بافت فرسوده استفاده کنند.