بازار مسکن در سبد سرمايه‌ گذاری خارجي‌ها

روزنامه وقايع‌ اتفاقيه: بازار مسکن ايران هم در سبد سرمايه‌گذاري شرکت‌هاي خارجي قرار گرفت. اين اتفاق در گزارش جديد وال‌استريت‌ژورنال درباره هجوم شرکت‌هاي بين‌المللي سرمايه‌گذاري املاک به تهران به خوبي روشن است.

طبقه متوسط در حال رشد ايران که افزايش تقاضا براي تأمين مسکن را به همراه دارد، يکي از دلايلي شمرده شده که به تحليل وال‌استريت‌ژورنال، توجه سرمايه‌گذاران و شرکت‌هاي املاک خارجي را به ايران جلب کرده است. در بخشي از اين گزارش آمده است: توسعه‌دهندگان و سرمايه‌گذاران املاک در سراسر دنيا مکان اصلي براي پروژه‌هاي بعدي خود را پيدا کرده‌اند؛ توافق هسته‌اي ايران با قدرت‌هاي جهاني، باعث برداشته‌شدن تحريم‌ها شده و راه براي کسب‌وکار و تجارت با ايران را باز کرده است.

بر‌اساس اين گزارش، درحال‌حاضر سازندگان هتل و مراکز خريد بزرگ از اروپا و سراسر خاورميانه به‌سرعت در پي استفاده از اين فرصت در ايران هستند. گفته مي‌شود توسعه‌دهندگان املاک در حال شرط‌بندي روي پايتخت ايران، تهران، هستند و اين درحالي است که برخي از شرکت‌هاي اروپايي دست به ايجاد دفاتر خود در تهران زده و در حال رونق‌بخشيدن به بازارهاي مختلف هستند.

نقشه اصلي براي اين توسعه‌دهندگان املاک، ساخت مرکزي نزديک فرودگاه بين‌المللي تهران است و اين مرکز را به قطب لجستيکي تبديل مي‌کند که مي‌تواند با مراکز خريد در دوبي و ترکيه رقابت کند. جغرافياي ايران، طبقه متوسط در حال رشد و منابع ايران، اين کشور را به هدفي وسوسه‌انگيز براي شرکت‌هاي بين‌المللي تبديل کرده که سال‌ها در حاشيه بوده‌اند.

بعد از سال‌ها تحريم، تقاضا براي مصرف کالاهاي خارجي در ايران با بازار ۸۰ ميليوني بالا رفته و اين فرصتي استثنايي براي شرکت‌ها و کمپاني‌هاي بزرگ اروپايي به وجود آورده است تا در اين بازار، سرمايه‌گذاري مطمئني داشته باشند. وال‌استريت‌ژورنال همچنين نوشته است: البته برخي از تحريم‌هاي آمريکا عليه ايران همچنان پابرجا باقي ‌مانده‌اند و اين مسئله شرکت‌هاي آمريکايي را براي سرمايه‌گذاري در ايران نااميد کرده است؛ بسياري از شرکت‌هاي بين‌المللي در بخش انرژي و سلامت نيز درحال‌ حاضر دوباره‌ کار خود را در ايران آغاز کرده يا در راه بازگشت به اين کشور هستند.

شرکت‌هاي توليد و اداره هتل، مانند شرکت فرانسوي آکور، شرکت اسپانيايي مليا و شرکت گروه‌هاي هتلداري آملاني آستين برگر از جمله شرکت‌هايي هستند که به‌سرعت وارد بازار ايران شده‌اند و تلاش دارند جايگاه خود را در اين بازار تثبيت کنند.

افت توليد مسکن در ۴ سال گذشته

در چهار سال گذشته، حجم توليد مسکن در کشور ۲۰ تا ۳۰ درصد افت کرده است. تعداد صدور پروانه‌هاي ساختماني در اين چهار سال با کاهش چشمگيري مواجه بوده است. برآوردهاي آماري نشان مي‌دهد ميانگين توليد سالانه مسکن در ۱۰ سال اخير به کمتر از ۶۰۰ هزار واحد رسيده، درحالي‌که برنامه دولت و وزارت راه و شهرسازي توليد حدود يک ميليون و ۲۰۰ هزار واحد بوده است.

اين موضوع نشان از عقب‌ماندگي ۵۰ درصدي در ساخت مسکن دارد. آمار توليد مسکن در سال‌هاي ۹۲ و ۹۳ به‌دليل رکود در اقتصاد ايران، افت بيشتري را تجربه کرده و متوسط مسکن ساخته‌شده در اين‌سال‌ها بين ۳۵۰ تا ۴۰۰هزار واحد تخمين زده مي‌شود. افت شديد ساخت مسکن و رکود چهار سال اخير براساس ميزان پروانه‌هاي ساختمان، بسياري از صنايع مرتبط با صنعت ساختمان را زمينگير کرده و تقاضا براي خانه‌دار‌شدن را هم عقب انداخته است. مسئولان در بسياري از موارد نقدينگي مورد نياز براي ساخت‌و‌ساز واحدهاي مسکوني را کافي ندانسته‌اند. همچنين که بسياري از کارشناسان نياز ورود سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي به بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز کشور را مبرم دانسته‌اند.

بيت‌الله ستاريان، کارشناس اقتصاد مسکن، در‌اين‌باره گفته است: براي تأمين نياز مسکن بايد سالانه ۱,۳ ميليون واحد مسکوني در کشور ساخته شود؛ ميانگين توليد مسکن در ۱۰سال اخير کمتر از ۶۰۰هزار واحد برآورد مي‌شود که نتيجه اين کسري توليد مسکن را در حاشيه‌نشيني يا همان اسکان غيررسمي مي‌توان مشاهده کرد، به‌نحوي که شاهد رشد ۶درصدي حاشيه‌نشيني در کشور هستيم.

اين تحليلگر ارشد اقتصاد مسکن با بيان اينکه هم‌اکنون با کسري نزديک به پنج ميليون واحد مسکوني مواجه هستیم، مي‌افزايد: يکي از محورهاي مهم براي خروج مسکن از رکود به تأمين مالي مورد نياز براي ساخت مسکن برمي‌گردد و نبايد تأمين مالي محدود به منابع بانکي شود، بلکه بايد ديگر ابزارهاي مالي از جمله بورس، صکوک، بازار رهن، فاينانس و سرمايه‌گذاري خارجي هم به‌کار گرفته شود تا سبد تأمين مالي صنعت مسکن و ساختمان متنوع شود. به اعتقاد اين کارشناس مسکن، اين موضوع در طرح جامع مسکن ديده نشده است به ‌نحوي که به‌نظر مي‌رسد ابعاد ساخت يک ميليون مسکن در سال براي برنامه‌ريزان طرح جامع مسکن مفهوم نبوده که چه ميزان به سرمايه‌گذاري و از کدام محل و با استفاده از چه ابزارهايي نياز دارد؟

او با اشاره به ضعف زيرساخت‌هاي لازم براي توليد مسکن در کشور مي‌گويد: واقعيت اين است در همه بخش‌هاي توليد مسکن از ماشين‌آلات گرفته تا مصالح نوين و تکنولوژي روز با چالش و ضعف مواجه هستيم تا بتوانيم به هدف‌گذاري توليد سالانه دست‌کم يک ميليون مسکن برسيم. ستاريان با اشاره به موانع قانوني بر سر راه توليد مسکن در کشور مي‌افزايد: وجود قوانين و مقررات مزاحم به‌عنوان موانع نرم‌افزاري راه را براي افزايش سرمايه‌گذاري بخش خصوصي داخلي و همچنين سرمايه‌گذاري خارجي در ايجاد شهرک‌هاي مدرن مسکوني مسدود کرده و مشارکت مردمي را کاهش داده است.

ستاريان با اشاره به تأثير منفي رکود اقتصادي بر بخش توليد مسکن مي‌گويد: آمارها نشان مي‌دهد در سال‌هاي ۹۲ و ۹۳، ۵۰درصد توليد مسکن در کشور افت کرده و ميزان توليد آن به سختي به ۴۰۰ هزار واحد در سال ۹۴رسيده که اين آمارها فاجعه است و کشور با کسري سنگين در ساخت مسکن در آينده مواجه مي‌شود.

ورود سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي در صورت تحقق مي‌تواند يکي از محرک‌هاي رونق بازار مسکن در کشور باشد. سازندگان بخش‌ خصوصي مسکن سال‌هاست ورود سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي براي تأمين منابع مورد نياز ساخت‌و‌ساز مسکن در کشور را گوشزد کرده و از مسئولان در‌خواست داشته‌اند راه را براي ورود و تضمين سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي در اين بخش هموار کنند.