کشور چه تعداد مسکن نياز دارد؟

خبرگزاری ایسنا: کارشناسان معتقدند رکود پنج ساله بخش مسکن با همه‌ي مشکلاتي که براي اشتغال کشور ايجاد کرد، با بحراني عجيب غريب در بخش عرضه همراه نبود، لذا برآوردها از نياز ساليانه ۱.۵ ميليون واحد مسکوني مي‌تواند مورد تجديدنظر قرار گيرد.

تا پيش از مسکن مهر عنوان مي‌شد کشور ساليانه به ۱.۲ تا ۱.۵ ميليون مسکن نياز دارد؛ برآوردي که حالا با توجه به وجود ۱۱۷ هزار مسکن مهر بدون متقاضي، وجود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار مسکن خالي در استان تهران، وجود ۱.۷ ميليون مسکن خالي در کشور، کاهش روند مهاجرت و جانمايي بخش زيادي از جمعيت به چالش کشيده مي‌شود؛ ‌ تا جايي که عباس آخوندي مي‌گويد با توجه به اسکان جمعيت، معادلات مسکن ديگر مثل دهه هاي قبل نيست. بر اين اساس کارشناسان برآوردهايي بين ۷۰۰ هزار تا يک ميليون واحد دارند اما آيا بازار مسکن توان جذب اين تعداد توليد را دارد؟

در سال گذشته ۶۸۵ هزار ازدواج در کشور انجام شد که برخي سازندگان معتقدند کشور به همين تعداد مسکن نياز دارد. در سوي مقابل عده‌اي مي‌گويند اگر صرفا بر اساس تعداد ازدواج‌ها اقدام به توليد مسکن کنيم و مسائلي چون شرايط خانوار، فرهنگ، نحوه‌ي استقرار، اشتغال، درآمد و آمار طلاق را در نظر نگيريم با مازاد عرضه مسکن مواجه مي‌شويم که منجر به هدررفت منابع مي‌شود؛ بخصوص اين‌که طي سال‌هاي اخير تعداد ازدواج‌ها هر ساله کاهشي ۴۰ تا ۵۰ هزار فقره‌اي را تجربه مي‌کند.

از سوي ديگر وزير راه و شهرسازي مي‌گويد: تحولات شهري ايران نشان مي‌دهد بخش عمده‌اي از جمعيت جابه‌جا شده است. در حال حاضر ۷۲ درصد جمعيت ايران شهري و ۲۸ درصد روستايي است يعني جابه‌جايي بزرگي در ايران رخ داده که بايد در طرح مباحث متناسب با اين شرايط اقدام کنيم.

به گفته‌ي عباس آخوندي، تقاضاهاي جديد در تهران ديگر کارکرد ندارد. در شيراز، مشهد و تبريز هم با اين مسئله مواجهيم. يک اتفاقي رخ داده که ما متوجه نشديم و به روند بساز و بفروشي ادامه داده‌ايم. در حال حاضر گفته مي‌شود بيش از ۲۵۰ هزار مسکن خالي در شهر تهران وجود دارد. در اين شرايط بدون داشتن طرح و برنامه ۲۴۰ هزار واحد مسکوني در شهرهاي جديد مانند پرند، پرديس، هشتگرد در اطراف تهران تعريف کردند که ظرفيت براي اين مقدار جمعيت وجود ندارد.

يک کارشناس مسکن نيز با بيان اين‌که ارزش افزوده بخش مسکن در حال کاهش است، خاطرنشان کرد: رشد بخش مسکن در دهه‌هاي قبل ناشي از مهاجرت‌هاي روستايي بود ولي هم‌اکنون روستاها خالي شده‌اند، لذا توليد مسکن در کلان‌شهرها کار بيهوده‌اي است.

محمد عدالت‌خواه به ايسنا گفت: اگر دولت تصميم بگيرد پول‌هاي هنگفتي به بخش مسکن تزريق کند در ازاي ايجاد اشتغال موقت، در واقع منابع خود را هدر خواهد داد. به هر حال همه‌ي بخش‌هاي اقتصاد تلاش مي‌کنند که بگويند ما در شرايط پساتحريم در اولويت هستيم ولي من به عنوان يک مهندس بخش مسکن مي‌گويم اين اولويت در بخش مسکن وجود ندارد.

اما با فرض اين احتمالات نمي‌توان مساله ۱۱ ميليون حاشيه‌نشين و ۱۹ ميليون بدمسکن را ناديده گرفت؛ موضوعي که کارشناسان اجتماعي و اقتصادي را نگران کرده است. جمعيت کلان شهر تهران بعنوان پرجمعيت ترين منطقه در ايران، از ۱۰.۳ ميليون در سال ۱۹۹۶ به ۱۴.۵۹ ميليون نفر در سال ۲۰۱۱ رسيده است. ديگر مناطق شهري نيز به نسبت منطقه شان نرخ رشد جمعيت بسيار زيادي را تجربه کرده اند.

يکي از عارضه‌هايي که در نتيجه‌ي اين رشد دوپينگ گونه ايجاد شده است، گسترش پديده حاشيه‌نشيني است. بنا به گفته‌ي معاون وزير راه و شهرسازي، جريان شهرنشيني شتابان و گسترش‌هاي افقي و نامتعادل که در دهه‌هاي قبل اتفاق افتاده است در زمان کنوني مسائل و مشکلات متعددي را براي شهرها به بار آورده است. امروزه شهر با پديده‌ها و مسائل بزرگي مانند فقر شهري، پايين بودن تاب‌آوري در عرصه‌هاي گسترده، بحران هويت و محيط زيستي، تخريب زيست‌بوم‌ها و مسائل بسيار گسترده‌اي که حجم قابل توجهي از شهرها را هم به خود اختصاص داده روبه‌رو است.

محمدسعيد ايزدي افزود: ما در مواجهه با شهر و مسائل آن نيازمند رويکرد جديدي هستيم. اين رويکرد جديد در قالب سياستي (که امروزه درحال دنبال آن هستيم) با عنوان بازآفريني شهري تلاش ميکند در وهله اول به شهر نه به عنوان يک ماشين بلکه به عنوان يک سازمان اجتماعي نگاه کند. به تبع بايد موجوديت اين سازمان اجتماعي که شهروندان هستند در اولويت قرار بگيرند و در وهله دوم بايد بررسي شود که چطور مي‌شود به اين مسائل از رويکردهاي ديگري نگاه شود. اگر به دو سال گذشته برگرديم مي‌بينيم که در امر سياست مسکن به برنامه‌هاي بازآفريني به عنوان اولويت نگاه شده و پس از شناسايي فرصت‌ها اجراي آنها در خط اول قرار گرفته است.

بر اين اساس مي‌توان نتيجه گرفت کيفي‌سازي مسکن دهک‌هاي پايين، توليد مسکن کوچک متراژ براي اقشار متوسط و مسکن متناسب با توان اقتصادي زوج‌هاي متقاضي مي‌تواند اولويت اصلي عرضه مسکن کشور باشد و دولتي‌سازي در مقياس انبوه کنار گذاشته شود. با اين‌که طي ۳.۵ سال گذشته بسياري منتظر پرده‌برداري طرح مسکن اجتماعي به عنوان طرحي مناسب اقشار فرودست بودند، دولت مقداري تعلل کرد تا اين‌که طي روزهاي اخير از طرح مسکن اجتماعي رونمايي کرد؛ طرحي که مديريت آن به عهده‌ي بنياد مسکن قرار دارد و در مقياس کوچک قرار است از طريق ساخت، خريد و اجاره، تامين ساليانه ۱۵۰ هزار مسکن خانوارهاي کم بضاعت را بر عهده بگيرد.

براي اقشار متوسط و زوج‌هاي جوان نيز دولت بايد طرح‌هايي جداگانه در نظر بگيرد. يکي از اقدامات دولت در اين زمينه ارايه وام با بهره ۸ درصد به انبوه‌سازان است که چندان مورد استقبال آنان قرار نگرفته و برنامه ديگر پرداخت وام تا سقف ۱۶۰ ميليون توماني با بهره ۹ درصد به زوج‌هاي خانه اولي است. هر دو اين برنامه‌ها در شرايط فعلي درگير رکود مسکن هستند؛ هرچند استقبال از وام ۱۶۰ ميليوني در سال جاري روند صعودي داشته است.