پیام زمستانی از بازار نوسازها

فروش آپارتمان‌های «نوساز» در آخرین فصل از سال ۹۵، هم به لحاظ «سهم از کل معاملات خرید» و هم از بابت «تعداد واحد فروخته شده»، رکورد بالاترین سطح یک سال اخیر را به ثبت رساند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جهت‌گیری جدید بازار معاملات ملک نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی «حداکثر ۵ سال ساخت» از کل حجم فروش ماهانه آپارتمان در تهران، از متوسط ۵۱ درصد در طول سال‌جاری به ۵۳ درصد در دی ماه و ۵۴ درصد در بهمن افزایش پیدا کرده و باعث جوان‌تر شدن سن معاملات شده است. طی ۹ ماه اول امسال، ماهانه به‌طور متوسط ۶ هزار و ۷۹۹ واحد مسکونی «نوساز» در شهر تهران فروخته شد اما این حجم در دو ماه گذشته از فصل زمستان، رکورد زد و متوسط فروش ماهانه واحدهای «نوساز» با ۲۶ درصد افزایش به ۸۶۰۰ فقره معامله رسید. رشد فروش «نوساز»ها به عنوان آپارتمان‌های لیدر، آن هم در ماه‌های پایانی سال، نشان از «سنگین‌تر شدن وزن تقاضای مصرفی در آستانه دوره رونق» و همچنین «عدم انتظار و تدارک افزایش پردامنه قیمت از سمت عرضه» دارد.

درجه سختی فروش آپارتمان‌های «نوساز» به‌دلیل تفاوت قیمتی با سایر گروه‌های سنی املاک، همواره بالا است به‌طوری‌که به تناسب خروج معاملات از رکود و حرکت بازار در مسیر پیش رونق -مقطع فعلی- معمولا افزایش این درجه، باعث کاهش سهم فروش «نوساز»ها می‌شود. اما در حال حاضر، رخداد معکوس در بازار «نوساز»ها شکل گرفته به این معنا که حجم فروش واحدهای نوساز، در دوره فعلی، برخلاف دوره‌های مشابه گذشته، رو به افزایش است. دلیل عمده تقویت بازار فروش «نوساز»ها در حال حاضر به ثبات نسبی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر برمی‌گردد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ابتدای نیمه دوم سال تا کنون، در نزدیکی مرز ۵/ ۴ میلیون تومان قرار داشته و با ریزنوسان ماهانه حداکثر ۲ درصد مواجه بوده است. این وضعیت توانسته به فروش بیشتر واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه اول سال ۹۵، منجر شود.

از دو پیام زمستانی صعود آپارتمان‌های لیدر در بازار فروش واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی است: این اتفاق می‌تواند به معنای «رضایت طرفین معاملات از شرایط کنونی بازار ملک» و همچنین «مطلوبیت نسبی سطح قیمت‌ها برای دو طرف» باشد. به این ترتیب، اولین پیام این صعود، آن است که هم‌اکنون حجم تقاضای مصرفی از خریداران سرمایه‌ای آپارتمان زیادتر است و حجم فروش واحدهای مسکونی، از سمت ورود بیشتر خریداران مصرفی، در حال افزایش است. در بازار مسکن شهر تهران، تقاضای سرمایه‌ای معمولا با انتخاب واحدهای «به قیمت رسیده»، برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه‌گذاری خود، خرید آپارتمان‌های میانسال و قدیمی‌ساز را به واحد نوساز ترجیح می‌دهد. این شکل سرمایه‌گذاری به‌خصوص در سال‌های اخیر که «سود حاصل از تخریب و نوسازی در ساختمان‌های بالای ۱۵ سال ساخت»، ارزش دارایی ملکی مالکان این ساختمان‌ها را به ۵/ ۱ تا ۲ برابر واحد نوساز مشابه، افزایش داده است، گرایش تقاضای سرمایه‌ای به خرید واحدهای سالخورده را بیشتر کرده است.

با این حال، از آنجا که در ماه‌های اخیر، سهم فروش آپارتمان‌های ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت از کل معاملات، یک تا ۲ درصد کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم فروش واحدهای ۵ سال ساخت و کمتر، تقویت شده است، می‌توان گفت: بازار کنونی معاملات ملک از ناحیه تقاضای سفته‌بازانه قابل تحریک نیست. نبود تقاضای سرمایه‌ای یا پایین‌ بودن سهم این گروه در معاملات ملک، ناشی از بازدهی منفی سرمایه‌گذاری در بازار ملک در مقایسه با سایر بازارها است. اگر چه تغییرات ماهانه قیمت مسکن نزدیک به «صفر» و تغییرات نقطه‌ای قیمت، از رشد تک‌رقمی و بازدهی اسمی کمتر از ۱۰ درصد در این بازار حکایت دارد اما با توجه به نرخ تورم، مشخص است: ارزش واقعی دارایی ملکی افراد از ابتدای سال تاکنون، حدود ۳ درصد کاهش پیدا کرده است.

پیام دوم افزایش سهم «نوساز»ها، به نوع انتظار سمت عرضه از آینده قیمت ملک برمی‌گردد. ماه گذشته، حجم کل معاملات فروش آپارتمان در تهران ۷ درصد نسبت به دی‌ماه کاهش یافت اما میزان افت معاملات در بازار «نوساز»ها، کمتر بود به‌طوری‌که حجم فروش آپارتمان‌های لیدر در این فاصله، ۵ درصد کاهش یافت. این اختلاف شیب فروش عملا باعث شد سهم «نوساز»ها از کل معاملات ماهانه به ۵۴ درصد افزایش پیدا کند. وضعیت فعلی عرضه فایل «نوساز» در بنگاه‌ها مشخص می‌کند: فروشنده‌ها به‌خصوص سازنده‌ها به‌دلیل نیاز به منابع نقد برای سرمایه‌گذاری‌های جدید، از سطح کنونی قیمت‌ و شکل نوسان آن، رضایت نسبی دارند. در صورت افت سهم «نوساز»ها از کل معاملات ملک، این احتمال وجود داشت که فروشنده‌ها به دنبال هدایت بازار در جهت تحریک قیمت ناشی از کمبود عرضه در دوره ورود به رونق باشند. اما هم‌اکنون، چشم‌انداز دست کم کوتاه‌مدت بازار معاملات مسکن، همسو با رونق غیرتورمی برآورد می‌شود.

بررسی‌ها در این باره حاکی است: انتظارات متضاد خریدار و فروشنده نسبت به آینده قیمت مسکن، به تعادل نسبی رسیده است. غلبه انتظارات افزایشی یا کاهشی درباره نحوه نوسانات قیمت، می‌توانست به ترتیب، کاهش حجم فایل فروش واحد «نوساز» یا دست‌کشیدن تقاضا از خرید این نوع واحدها را سبب شود. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: واسطه‌های بازار ملک ضمن تایید آمار رسمی مربوط به سهم گروه‌های سنی املاک از معاملات، افزایش فروش «نوساز»ها در مقایسه با ابتدای سال جاری را تایید می‌کنند.

نتایج این تحقیق حاکی است: عزم سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز نسبت به تابستان امسال افزایش یافته است. دلالان ملک دو دلیل برای مصمم بودن سازنده‌ها بابت فروش واحدهای خود در هفته‌های پایانی سال جاری عنوان می‌کنند که شامل «عرضه با قیمت شبیه معاملات ماه‌های قبل» و «فراوانی فایل فروش واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه امسال» است. آنچه در سمت تقاضای مصرفی باعث گرایش بیشتر به واحدهای نوساز شده نیز از نگاه دلالان ملک، «اثر اولیه تسهیلات خرید مسکن در ورود متقاضیان به بازار» است. این اتفاق بعد از آنکه باعث مقایسه سطح قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت از سوی متقاضیان خرید می‌شود، انتخاب گروه اول آپارتمان‌ها از سوی معامله‌گران را در پی دارد.

واسطه‌های ملکی در مناطق پرفروش شهر تهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: فاصله قیمت بین واحدهای نوساز و چندسال ساخت به کمترین حد در طول یک‌سال اخیر رسیده است. ریزنوسانات ماه‌های اخیر قیمت مسکن، بیشتر از آنکه مشمول واحدهای نوساز شود، به تغییر مثبت ارزش معاملاتی واحدهای با عمر بنای بالا منجر شده و همین فرآیند اکنون باعث نزدیک‌تر شدن سطح قیمت «نوساز»ها و «چندسال‌ ساخت‌»ها شده است.در حال حاضر، حجم عرضه و تقاضا در بازار «نوساز»ها نسبت به نیمه اول امسال، بیشتر شده است. پیش‌تر و در ماه‌های میانی سال جاری -مهر و آبان- حجم فایل «تازه‌ساز» در بنگاه‌ها به‌صورت محسوس کاهش پیدا کرد. آن زمان، دلالان ملک در تشریح علت، به رشد معاملات خرید در تابستان اشاره کردند. اما هم‌اکنون گفته می‌شود کمبود عرضه واحد مسکونی تازه‌ساز و کلید نخورده، افزایش یافته است و در عین حال، حجم عرضه این نوع فایل‌ها دست کم تا نیمه سال بعد، پاسخگوی تقاضای خرید خواهد بود.