فصل خرید ملک با آوانس بهار آغاز شد

تغییر فصل در بازار معاملات مسکن با ثبت دو امتیاز بهاری به نفع خریداران تابستانی، یک فرصت در اختیار تقاضای مصرفی برای سه ماه پیش‌رو قرار داد.گزارش «دنیای اقتصاد» از آنچه در بهار امسال بر معاملات ملک گذشت، حاکی است: مطابق آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران طی سه ماه گذشته از سال ۹۶، سه وضعیت متفاوت کاملا خفیف را در «قیمت» تجربه کرد به‌طوری که با برآیند «صفر» حاصل از ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در بهار، فصل اصلی نقل و انتقال ملکی از امروز -با پشت‌سر گذاشتن تعطیلات عید فطر- آغاز می‌شود.میانگین قیمت مسکن در تهران بعد از «کاهش خفیف ماهانه» در فروردین امسال، تحت تاثیر عبور از ماه نیمه تعطیل، در اردیبهشت ماه با «ریزنوسان افزایشی» همراه شد و در خرداد ماه به دلیل افت سنتی حجم معاملات ناشی از همزمانی با ماه رمضان، شرایط «سکون نسبی» نسبت به ماه میانی بهار را تجربه کرد.

در حال حاضر اما مبلغ تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن(وام اوراق) با مصوبه بهار ۹۶ شورای پول و اعتبار، از ۱۱۰ میلیون تومان به ۱۲۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سقف تسهیلات صندوق یکم نیز برای خانه‌اولی‌ها از ۹۰ میلیون تومان به ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شده است. مبالغ جدید وام خرید مسکن که ناشی از افزایش سقف وام جعاله است، قدرت خرید آپارتمان در بازار تابستانی تهران را نسبت به سال گذشته همین موقع، به رغم افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی، تقویت کرده است.کارنامه معاملات مسکن در ربع اول سال ۹۶، علاوه بر ثبت دو امتیاز برای بازار تابستانی، همسو بودن روند معاملات با پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن را نشان می‌دهد.صاحب‌نظران بازار ملک اوایل امسال در برآوردهای خود از اوضاع معاملات در بهار، اعلام کرده بودند: فاز پیش رونق معاملات مسکن که سال ۹۵ با توقف فرآیند تعمیق رکود، شکل گرفت، دست‌کم تا ابتدای تابستان ۹۶ بدون حرکت رو به جلو، در بازار حاکم می‌ماند به این معنا که بروز رونق در اوایل سال، بعید خواهد بود. در قالب اين پيش‌بينى، عنوان شده بود: بی‌ميلى به معاملات مسكن در خرداد، امكان رشد حجمى بازار را سلب خواهد كرد و در صورت عدم مواجهه خريداران با محرك تازه، حالت شبه‌رکود ناشی از تعطیلی مقطعی خریداران، اتفاق می‌افتد.

هم اکنون حجم خرید و فروش آپارتمان در بهار امسال، بیانگر تحقق برآوردهای کارشناسی در این بازار است. میزان فروش ماهانه آپارتمان در تهران طی سه ماه اخیر به‌خصوص در خرداد ماه، از «درجا زدن بازار در فاز پیش‌رونق» حکایت دارد. ماه گذشته ۱۴ هزار و ۲۳۲ واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه پایتخت فروش رفت که ۷ درصد کمتر از حجم فروش در اردیبهشت ۹۶ بوده است. در ماه میانی بهار امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از مرز ۱۵ هزار واحد مسکونی گذشت و به ۱۵ هزار و ۳۲۳ واحد رسید. تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در ماه نشان می‌دهد، بازار معاملات مسکن هنوز وارد فاز رونق نشده است هر چند اوضاع، در مقایسه با رکود عمیق سال ۹۴، تا حدودی، مناسب‌تر ارزیابی می‌شود. حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال یک درصد نسبت به بهار سال ۹۵ افزایش پیدا کرد و میزان فروش به ۳۴ هزار و ۶۲۳ واحد مسکونی رسید. توقف فرآیند رشد حجم معاملات خرید مسکن در خرداد، عمدتا ناشی از همزمانی با ماه رمضان و همچنین ماه بعد از انتخابات بوده است. با این حال، اثر مسابقه بانک‌ها در پرداخت نرخ سود بانکی بالای ۲۰ درصد به سپرده‌گذاران نیز اثر قابل توجه بر رفتار تقاضا در بازار ملک به شکل اعمال تاخیر در انجام معامله داشته است.

محرک تابستانی معاملات مسکن

در حال حاضر کارشناسان مسکن با استناد به فعالیت یک «محرک دارای تاریخ مصرف» در بازار معاملات مسکن، پیش‌بینی می‌کنند میزان خرید و فروش آپارتمان در تیر ماه هر چند به‌صورت خفیف، روند متفاوت رو به جلو را در پیش می‌گیرد. محرک تازه‌وارد به بازار معاملات مسکن، تسهیلات جدید خرید است که به‌صورت اوراق و تا پایان تابستان ۹۶، به متقاضیان عرضه می‌شود. بانک عامل بخش مسکن ماه گذشته با ابلاغ دستور‌العمل نحوه پرداخت تسهیلات جدید ۸۰ میلیونی خرید مسکن انفرادی و ۱۲۰ میلیون تومانی زوجین به شعب خود، اعلام کرد: این تسهیلات فعلا تا پایان نیمه اول ۹۶ عرضه می‌شود و بعد از آن، مشروط به حفظ تعادل منابع و مصارف بانک، درباره تداوم پرداخت یا قطع آن، تصمیم‌گیری خواهد شد. مهلت زمانی برای استفاده از تسهیلات جدید اوراق مسکن باعث می‌شود سمت تقاضای مصرفی مصمم به خرید ملک، طی سه ماه پیش‌رو، برای انجام معامله اقدام کند.

دلایل افت فروش ملک در خرداد

بازار معاملات خرید مسکن در آخرین ماه از فصل بهار متاثر از دو رویداد عمده،حالت «شبه‌رکود مقطعی» به خود گرفت.به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه امسال نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان در آخرین ماه از فصل بهار متاثر از وقوع دو رویداد عمده اما با اثر موقت، با افت ۲/ ۶ درصدی نسبت به ماه قبل، مواجه شد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل نیز ۸/ ۰ درصد کاهش یافت. شبه رکود موقتی در بازار مسکن خرداد ماه پایتخت همان‌گونه که پیش از این نیز از سوی کارشناسان پیش‌بینی شده بود در وهله اول ناشی از همزمان شدن ماه رمضان با خرداد ماه و در نتیجه «رکود سنتی» بازار معاملات مسکن و در مرحله بعد متاثر از انتظار فعالان بازار برای تحولات اقتصادی در نتیجه تشکیل کابینه جدید و آغاز به کار دولت دوازدهم با رویکردهای اقتصادی ویژه است. حجم معاملات خرید و فروش مسکن هر سال، همزمان با فرارسیدن ماه رمضان در مقایسه با سایر ماه‌ها به‌صورت نسبتا محسوس کاهش می‌یابد با این حال این افت در ماه رمضان امسال-خرداد ماه -نسبت به ماه رمضان سال گذشته به میزان۲ واحد درصد بیشتر تجربه شد.

ماه رمضان سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن ۴ درصد کاهش یافت. این درحالی است که ماه رمضان امسال که از اوایل خرداد ماه امسال شروع شد حجم معاملات مسکن نسبت به اردیبهشت امسال ۲/ ۶ درصد کاهش یافت.کارشناسان در تشریح علت کاهش بیشتر حجم معاملات مسکن در ماه رمضان امسال در مقایسه با ماه رمضان سال گذشته معتقدند بازار معاملات مسکن خردادماه امسال تحت تاثیر انتظار هر دو سمت خریدار و فروشنده مسکن برای تشکیل کابینه جدید در دولت و به دنبال آن ایجاد برخی تحولات اقتصادی همچون کاهش نرخ سود بانکی،تسهیل شرایط دریافت تسهیلات مسکن و... به‌صورت موقتی با تمایل کمتر برای انجام معامله روبه رو شد؛ به‌طوری که هم‌اکنون هم خریداران و هم فروشندگان مسکن ترجیح می‌دهند تا مشخص شدن سیاست‌های جدید اقتصادی فعلا معاملات خود را به تاخیر بیندازند.همین موضوع باعث شده به رغم آنکه هم‌اکنون بازار مسکن در فاز پیش‌رونق قرار دارد و فرضیه بازگشت به رکود از سوی کارشناسان به‌طور کلی منتفی اعلام شده است، بازار معاملات مسکن با وضعیت شبه رکود مقطعی و موقتی مواجه شود.