مکانیسم‌ توسعه بازار مسکن در صورت افزایش تورم

مهسا حسین در روزنامه جهان صنعت نوشت: مکانیسم‌های خروج از رکود مسکن در صورت افزایش تورم، بر اساس دو سناریوی «تثبیت سود بانکی» و «افزایش تورم عمومی» بررسی شد.

بر پایه این تحلیل «تمایل دولت برای ورود به فاز تورم» در صورتی باعث افزایش سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن می‌شود که توازن نرخ اسمی بهره بانکی و تورم عمومی به نفع کاهش بهره سپرده‌‌گذاری در بانک‌ها تغییر کند. به گزارش «جهان صنعت»، شنیده‌ها از تمایل دولت برای رهاسازی نرخ برخی کالاهای اساسی و افزایش تورم عمومی برای خروج از رکود حکایت می‌کند؛ این تحول بر پابه دو تئوری بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. پایین آوردن نرخ تورم شاید یکی از مهم‌ترین اقداماتی باشد که دولت روحانی طی چهار سال نخست حضور خود انجام داد، اقدامی که خود دولتمردان نیز بسیار به آن می‌بالند.

با این وجود اگرچه کاهش تورم به وضوح در جامعه احساس می‌شود و دیگر شاهد افزایش نرخ‌های آنچنانی در قیمت اقلام مختلف نیستیم، در مقابل عدم رشد اقتصادی نیز به همان میزان واضح است و مدت‌هاست خبری از بهبود وضعیت معیشت مشاهده نمی‌شود.چنانچه وضعیت مالی مردم به طور عمومی بهبود پیدا نکند، کاهش قیمت تورم کمک چندانی به اقتصاد نمی‌کند، در واقع این امر تنها سبب می‌شود که قدرت خرید بیش از این کاهش پیدا نکند و تاثیری در افزایش آن ندارد. مسکن نیز به عنوان یکی از حوزه‌های اصلی اقتصاد از این قاعده مستثنا نیست. ثابت ماندن قیمت مسکن طی سال‌های اخیر موجب شده این کالای اساسی بیش از این از دسترس مردم دور نشود اما نظر به اینکه قیمت خانه حتی در حالت راکد نیز با وضعیت درآمد مردم فاصله بسیاری دارد پس کاهش تورم موجب نمی‌شود توان خرید مسکن افزایش پیدا کند.

ترجیح کاهش تورم به افزایش رونق

هنگامی که دولت سیاست‌های خود را مبنی بر کاهش نرخ تورم آغاز کرد بسیاری از کارشناسان اقتصادی با این امر مخالف بودند و اعتقاد داشتند ابتدا باید نرخ رشد اقتصادی حتی به بهای افزایش بیشتر تورم بالا برود و پس از آنکه کشور به مرحله قابل قبولی از رشد اقتصادی رسید آنگاه دولت شروع به اصلاح وضعیت تورم کند. خواه کارشناسان درست گفته بودند یا غلط دولت سیاست‌های خود را برای پایین آوردن تورم ادامه داد تا آنجا که سال گذشته سرانجام پس از مدت‌ها تورم در کشور ما تک‌رقمی شد و سال ۹۵ را با تورم‌ ۹ درصدی به پایان رساندیم.

با این تفاسیر اکنون که نوبت به بهبود شاخص رشد اقتصادی رسیده است چنانچه قرار باشد این افزایش وضعیت اقتصاد را بدون اتکا به فروش بشکه‌های نفت انجام دهیم افزایش دوباره تورم تقریبا اجتناب‌ناپذیر است چراکه هر‌گونه بهبود معیشت، قدرت خرید مردم را بالا می‌برد. با بالا رفتن قدرت خرید تقاضا بار دیگر افزایش پیدا می‌کند و با افزایش تقاضا، عرضه‌کنندگان قیمت کالاهای خود را افزایش می‌دهند و در نتیجه بار دیگر شاهد تورم خواهیم بود.آنچه گفته شد در بازار مسکن نیز مستثنا نیست، چنانچه از راه‌های مختلف نظیر پرداخت تسهیلات بلند‌مدت، اجاره خانه به شرط تملیک، اوراق تسه و... تقاضای مسکن حقیقتا افزایش پیدا کند به نوبه آن نیز عرضه‌کنندگان بار دیگر قیمت خانه‌های خود را که چند سال است ثابت باقی مانده بالا خواهند برد و شاهد تورمی هرچند معقول در بازار مسکن خواهیم بود.

دولت به دنبال بالا بردن تورم؟

نظر به آنچه گفته شد برخی کارشناسان می‌گویند خود دولت نیز اکنون که در دوره دوم خود قرار دارد یا به عبارت دیگر قدرت عمل بیشتری دارد، تورم را پذیرفته و حتی ممکن است برخی قیمت‌هایی که تحت کنترل دارد را افزایش دهد تا از این طریق تورمی ایجاد شود که ممکن است رونقی را در اقتصاد به دنبال داشته باشد.

افزون بر آنچه گفته شد، تغییر در نرخ سود بانکی نیز می‌تواند بازار مسکن‌ یا حداقل بازار اجاره را تکان دهد چرا‌که کاهش نرخ سود بانکی و نزدیک شدن آن به نرخ حقیقی تورم سود خالصی را که روی سرمایه سپرده‌‌گذاران می‌آید کاهش می‌دهد و در نتیجه این امر بسیاری از سپرده‌‌گذاران دیگر نمی‌توانند از بانک به عنوان یک منبع درآمد استفاده کنند و به عبارت دیگر بانک به جایگاه اصلی خود، یعنی صندوقی برای نگه داشتن پول مردم باز‌می‌گردد.

در مقابل افرادی که تا‌کنون بانک را به چشم منبع درآمد می‌دیدند باید سرمایه خود را در بازار دیگری وارد کنند. نظر به اینکه بازار‌هایی نظیر تولید و صنعت در حال حاضر بازدهی ندارند و یا ممکن است سرمایه‌‌گذار اطلاعات و تخصص کافی جهت سرمایه‌‌گذاری در این بازار‌ها را نداشته باشد لذا مسکن می‌تواند بازار جایگزین و امن مناسبی جهت استفاده از این سرمایه‌ها باشد.

به همین علت اقبال به خرید و اجاره خانه افزایش پیدا می‌کند و کاهش نرخ سود بانک می‌تواند بازار مسکن را تا حدی تکان ‌دهد.مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد احتمال پذیرش تورم مسکن توسط دولت می‌گوید: «با هر مداخله‌ای در بخش مسکن به این شکل موافق نیستم؛ به این دلیل که بازار مسکن باید در راستای مکانیسم‌های عرضه و تقاضا در بازار تعیین تکلیف شود.» سلطان محمدی در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» می‌گوید: در صورتی که دولت از طریق منابع بانکی بخواهد در بازار مسکن تورم ایجاد کند، در این مورد باید گفت که نه تنها چنین منابعی نباید به صورت تکلیفی اختصاص یابد که در حال حاضر اساسا چنین پولی در بانک‌ها وجود ندارد.» او ادامه می‌دهد: «اگر منابع جدیدی در بانک‌ها تعریف شود باید ابزارهای مالی جدیدی هم متناسب با آن تعریف شود نه اینکه دولت بخواهد مداخله کند و یا منابع عمومی را در این راه اتلاف کند.»

مکانیسم تورم و تئوری رونق

سلطان محمدی در مورد پیامدهای افزایش تورم در بخش مسکن می‌گوید: «قطعا افزایش تورم تمایل سرمایه‌‌گذاران را بیشتر می‌کند اما باید به میزان سود واقعی بانک‌ها به عنوان رقیب اصلی بازار مسکن هم توجه کنیم. وقتی سود بانکی را ارزیابی می‌کنیم آنچه در تصمیم‌گیری‌ها دخیل است سود واقعی است یعنی سود اسمی. سود واقعی بانک‌ها عبارت است از تفاضل سود اسمی و تورم. در حال حاضر سود واقعی سپرده‌ها چیزی حدود ۱۲ درصد است که عدد بالایی است. بنابراین سپرده‌‌گذارها تمایلی ندارند به سمت بازارهای دیگر بروند.»او در مورد مکانیسم تورم و سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن می‌گوید:‌ «به طور کلی تنها از دو راه تورم می‌تواند بر سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن تاثیر داشته باشد. از طرفی کاهش نرخ بهره اسمی جذابیت بخش مسکن را بیشتر می‌کند و از طرف دیگر افزایش نرخ تورم، تنها در صورتی که نرخ اسمی بهره ثابت باشد باز هم مسکن را متورم می‌کند.»

استفاده از «سپرده‌‌گذاران بلند‌مدت»

این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: «دولت ابزارهای محدودی به منظور ایجاد شرایط رونق دارد و برای به کارگیری در بخش مسکن نیازی به مداخله مستقیم نیست.» سلطان محمودی یکی از ابزارهای ایجاد رونق را استفاده از منابع بخش خصوصی عنوان کرده و می‌گوید: «خیلی از مردم تمایل دارند که منابع مورد نیاز خود را از طریق وام دریافت کنند؛ همه جای دنیا بخش عمده‌ای از وجوه مورد نیاز از طریق اعتبارات وامی تامین می‌شود و این درحالی است که در ایران ابزارهای بانکی به صورت محدود عمل می‌کنند. از سوی دیگر اوراق قرضه مسکن باید توسعه پیدا کند، بسیاری از سرمایه‌‌گذاران مایل‌اند برای یک دوره ۲۰ تا ۳۰ ساله با بازدهی ۱۰ تا ۱۵ درصد در بخش مسکن سرمایه‌‌گذاری کنند تا از طریق آن امرار معاش کنند. این ابزار در حال حاضر در کشور وجود ندارد و به جای آن مقداری سپرده‌‌گذاری کوتاه‌مدت بانکی داریم. از طرفی افرادی وجود دارند که می‌خواهند منابع مالی خود را برای دراز‌مدت به کار ببرند و در مقابل افرادی که نیازمند این منابع هستند وجود دارند که دولت باید این دو بخش را به یکدیگر متصل کند.

میدان دادن به تورم باعث رونق نمی‌شود