وزارت اقتصاد: ۱۵ ميليون مسکن نياز داريم

ارمغان جوادنيا در روزنامه شرق نوشت: براساس گزارش وزارت امور اقتصاد و دارايي، هرساله به منظور پاسخ‌گويي به نياز مسکن متقاضيان بايد يک‌ميليون‌و ٥٠٠ هزار واحد مسکوني ساخته شود.

اين در حالي است که هم‌اکنون ٢٠٠ تا ٣٠٠ هزار بناي مستهلک در کشور وجود دارد که در مجموع مي‌توان گفت در ١٠ سال آينده، ١٥ ميليون واحد مسکوني جديد بايد در کشور ساخته شود. حال با درنظرگرفتن برنامه‌هاي پنجم و ششم توسعه کشور ٢٠ درصد از ميزان موردنياز واحد مسکوني بايد با استفاده از فناوري‌هاي نوين صنعتي احداث شود. به عبارت ديگر سه ميليون واحد مسکوني بايد به صورت صنعتي ساخته شود.

اما نياز کشور به مسکن در حالي است که در سال‌هاي گذشته نه‌تنها آن‌طور که بايد و شايد به نيازهاي مسکني متقاضيان پاسخ داده نشد بلکه صنعتي‌سازي مسکن نيز به حاشيه رفت. در حالي که مسکن يکي از شاخصه‌هاي مهم توسعه است و بايد بيش از گذشته از روش صنعتي‌سازي بهره برد. چراکه صنعتي‌سازي ساختمان از عوامل مهم در افزايش توليد و ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا در بازار است که نقش بسزايي در کاهش قيمت مسکن در کشور خواهد داشت.

کارشناسان بخش مسکن نيز هرچند معتقدند صنعتي‌سازي مسکن از اهميت زيادي برخوردار است اما تأکيد دارند کارايي روش صنعتي‌سازي مسکن با سيستم فعلي محدود باقي مانده است. اين کارشناسان، زمين، تعداد بلوک‌ها و ساختمان‌ها در مقياس بزرگ را اولين شرط براي توسعه صنعتي‌سازي مسکن ذکر مي‌کنند و مي‌گويند؛ براي توسعه صنعتي‌سازي مسکن بايد نحوه مقررات شهرسازي تغيير کند و زمينه ورود بخش خصوصي به شهرک‌هاي جديد فراهم شود.

‌سريع، ارزان، باکيفيت

وزارت اقتصاد در اين گزارش تنها راه‌حل افزايش توليد مسکن در کشور را ارتقاي سرعت ساخت‌وساز و افزايش کيفيت ساختمان‌ها اعلام کرده و توضيح داده اين روش کاهش هزينه ساخت‌وساز را نيز به دنبال دارد. در واکاوي دلايل آن نيز اشاره کرده که صنعتي‌سازي شرايط رقابت و امکان ورود به بازارهاي بين‌المللي و رسيدن به مثلث سريع، ارزان و باکيفيت را ممکن مي‌كند و اجزاي سازنده آن از کيفيت بالاتري برخوردار است. انتخاب مصالح دقيق و پرت مصالح ساختماني در آن کم است. علاوه بر اين نيروي انساني کمتري لازم دارد و عمر بناي واحدهاي مسکوني در اين روش بالاست.

در حالي که در شيوه‌هاي سنتي که هنوز در بخش بزرگي از پروژه‌هاي ساختماني کشور بهره‌گيري مي‌شود، مبتني بر عمليات بنايي و کارگري و ساخت اجزاي ساختماني در محل کارگاه است که باعث طولاني‌بودن پروژه‌ها، صرفه پايين اقتصادي، پرت زياد مصالح و کيفيت پايين محصولات مي‌شود. وزارت اقتصاد همچنين در اين گزارش از حجم يک‌درصدي ساخت‌وسازهاي صنعتي در کشور خبر داده و فقدان مديريت صحيح در صنعت ساخت‌وساز را علت اصلي آن برشمرده است.

همچنين تأکيد کرده که نياز کشور به زيربناي ساختماني، حدود ٤٥ ميليون مترمربع در سال است، در حالي که با روش‌هاي متعارف ساخت و استفاده از تمامي امکانات بخش دولتي و خصوصي، سالانه فقط حدود ١٧ ميليون مترمربع بنا مي‌توان احداث کرد و در واقع برآورده‌کردن نياز به ساختمان‌هاي مسکوني آموزشي، بهداشتي، خدماتي و صنعتي تنها از طريق بهره‌گيري از روش‌هاي صنعتي توليد ساختمان به‌ويژه پيش‌سازي و انبوه‌سازي مسکن ميسر است.

‌تسهيلات بانکي براي توسعه صنعتي‌سازي

يکي از حمايت‌هايي که مي‌تواند موجب رونق صنعتي‌سازي در کشور شود و توليدکنندگان را به سمت صنعتي‌سازي گرايش دهد، ارائه تسهيلات تشويقي است. در همين حال، بانک مسکن نيز تسهيلاتي را براي انواع ساخت‌وساز در نظر گرفته که در اين ميان تسهيلات پرداختي به روش صنعتي‌سازي بيشتر از سنتي‌سازي است. بر اين اساس، در تهران و شش کلان‌شهر ديگر مانند کرج، تبريز، مشهد، اهواز، شيراز و اصفهان براي ساخت‌وسازهاي سنتي به ازاي هر واحد مسکوني صد ميليون تومان وام ساخت به سازنده پرداخت مي‌شود. در حالي که براي روش صنعتي، سقف تسهيلات معادل ١٣٠ ميليون تومان است.

در مرکز استان و شهرهاي بزرگ (شهرهاي با جمعيت بيش از ٢٠٠ هزار نفر) و ساير مناطق آزاد کشور نيز وام بدون سپرده براي سنتي‌سازي با سقف ٩٠ ميليون تومان، براي پروژه‌هاي صنعتي‌سازي ١١٠ ميليون تومان و براي استفاده از تکنولوژي‌هاي نوين نيز وام ١٣٠ ميليون توماني است. در ساير شهرها براي سنتي‌سازي وام بدون سپرده ٧٠ ميليون تومان و براي پروژه‌هاي صنعتي‌سازي وام ٩٠ ميليون توماني پرداخت مي‌شود. در مناطق شهري کمترتوسعه‌يافته براي پروژه‌هاي صنعتي‌سازي وام ٥٠ ميليون توماني به ازاي هر واحد مسکوني و در مناطق کمترتوسعه‌يافته وام ٧٠ ميليون توماني پرداخت مي‌شود.

‌شروط صنعتي‌سازي در کشور

«کارايي روش صنعتي‌سازي مسکن با سيستمي که اکنون براي ساخت‌وساز شهري داريم، محدود باقي مانده و اگر شرايط به همين گونه باشد، همچنان محدود باقي خواهد ماند». مهدي سلطان‌محمدي، کارشناس مسکن با اين توضيح به «شرق» مي‌گويد؛ اولين شرط براي صنعتي‌سازي مسکن اين است که در مقياس بزرگ انجام شود و هم زمين و هم تعداد بلوک‌ها و ساختمان‌ها در مقياس بزرگ و قابل‌قبول باشد. اين در حالي است که عمده ساخت‌وسازها در روستاها و شهرها به وسيله خانوارها انجام مي‌شود و بخش خصوصي دسترسي به زمين بزرگ ندارند. به گفته اين کارشناس مسکن، لازمه صنعتي‌شدن مسکن داشتن توسعه‌گرهايي است که دسترسي به زمين بزرگ داشته باشند. در ابتداي انقلاب مالکيت زمين‌هاي باير بالاي هزار متر در اختيار دولت قرار گرفت و بخش خصوصي از آن بهره‌اي نبرد. بنابراين با اين شرايط صنعتي‌سازي مسکن امکان‌پذير نيست؛ مگر اينکه نگرش‌هاي جديدي ايجاد شود. شهرک‌هاي جديد در کشور تعريف شده اما به بخش خصوصي اجازه ورود به آن داده نشده. بنابراين بايد نحوه مقررات شهرسازي تغيير كند و ورود بخش خصوصي به اين شهرک‌ها فراهم شود. اين درحالي است که هم‌اکنون اجازه ساخت‌وساز بالاي ١٠ طبقه داده نمي‌شود؛ مگر اينکه شرايط خاص باشد.

سلطان‌محمدي، اين توضيح را هم مي‌دهد که دولت بايد اجازه دهد بخش خصوصي مناطق مشخصي را تعريف کند و امکانات لازم را در اختيار اين بخش قرار دهد. او در بخش ديگري از صحبت‌هايش با تأکيد بر اينکه هم‌اکنون حدود يک‌درصد و حتي کمتر از آن ساخت‌وسازهاي ما به روش صنعتي‌سازي است، مي‌گويد؛ با پيروزي انقلاب زمين‌ها با قطعات کوچک در اختيار خانوارها قرار مي‌گرفت؛ بنابراين در اين بخش آن‌طور که بايد و شايد نتوانستيم موفق عمل کنيم. البته در بخش‌هايي از مسکن مهر اين اتفاق افتاد. اما در ساختمان‌سازي آن هم به وسيله بخش خصوصي‌، خيلي محدود بود. در تعاوني‌ها هم اين كار به‌صورت خيلي کم انجام شد اما مقياس آن طوري نبود که از تکنولوژي نوين استفاده شود.

دسترسي به سرمايه‌گذاري خارجي هم وجود نداشت تا تجربيات منتقل شود. جواد خوانساري، عضو هيئت‌مديره انجمن شرکت‌هاي ساختماني نيز در گفت‌وگو با «شرق» مي‌گويد؛ ساختمان‌سازي به روش صنعتي ضمن اينکه مي‌تواند موجب استحکام و کيفيت ساختمان شود، قيمت‌ها را نيز کاهش مي‌دهد اما به شرط اينکه مجموعه‌هايي باشند که به‌صورت صنعتي فعاليت کنند؛ چراکه صنعتي‌سازي به تعداد کم و محدود صرفه اقتصادي ندارد و همانند مسکن‌هاي مهري مي‌شود که در گذشته ساخته شد و به‌دليل ارزان‌بودن کيفيت آن از دست رفت اما در شهرک‌هاي پرديس و پرند که به روش صنعتي ساخته شد، هم کيفيت بالا بود و هم از سازندگان ترک بهره گرفته شد. او با بيان اينکه فقط حدود پنج تا شش درصد ساخت‌وسازهاي ما صنعتي است، اضافه مي‌کند؛ علت اين است که ما از پيمانکاران حمايت نکرديم. درحالي‌که براي توسعه صنعتي‌سازي در کشور بايد ابزار صنعتي براي پيمانکاران فراهم شود تا بتوانند فعاليت کنند.

اين گروه بايد به‌طور مستمر فعاليت کنند؛ در غيراين‌صورت کار پيش نمي‌رود و همانند کارخانه‌اي مي‌شود که مرتبا توليد مي‌کند اما اگر اين کارخانه دو سال توليد نکند، مي‌خوابد و از بين مي‌رود. بنابراين دولت بايد شرايطي فراهم کند تا کارخانه متوقف نشود. خوانساري درباره تسهيلات اعطايي نيز اين توضيح را مي‌دهد که پرداخت وام براي توسعه صنعتي‌سازي خوب است اما چند اشکال دارد که مهم‌ترين آن زمان پرداخت، تصميم‌گيري طولاني و مبالغ کم است؛ درحالي‌که اگر به‌موقع و درست پرداخت شود، به‌مراتب تأثيرگذاري‌اش بيشتر خواهد بود.