چراییِ رویگردانی بانک‌ ها از بازار مسکن

کار به جایی رسید که برخی کارشناسان و اقتصاددانان سرمنشأ مشکلات کنونی در بازار مسکن را ناشی از حضور بانک‌ها در این بازار دانسته‌اند؛ اما این مداخله چگونه بازار مسکن را تحت‌ تأثیر قرار داده است؟

کارشناسان متفق‌القول بر این باورند که عدم نظارت کافی بانک مرکزی و دستگاه‌های ذیربط به شیوع این پدیده کمک کرده؛ نه گپ‌های قانونی بانکداری کشور.

ایمان اسلامیان، تحلیلگر مسائل بانکی به «شهروند» می‌گوید: نمی‌توان منکر حضور مخرب بانک‌ها در بازار سرمایه شد؛ اما من فکر می‌کنم بانک‌های ایرانی کفایت سرمایه لازم برای دپوکردن مسکن در این حجم را ندارند. همچنین بیشترین ورود بانک‌ها در بخش مسکن لوکس انجام شده است. نمی‌توان گفت که یک خلأ قانونی موجب رقم‌خوردن این پدیده شده است؛ چرا که بانک‌ها از طریق شرکت‌های تابعه‌ خود وارد این حوزه شده‌اند.

این در حالی است که یکی از کارشناسان مطرح بانکی که تمایلی به فاش‌شدن نامش ندارد، به «شهروند» می‌گوید: از یک پاساژ کوچک تا پالادیوم گرفته همه یا تماما مال بانک‌هاست یا بانک‌ها در آن سهم دارند. این‌طور نیست که بانک‌های ایرانی کفایت سرمایه لازم برای دپو‌کردن مسکن را ندارند. حالا بانک‌ها خودشان فروشنده شده‌اند؛ حتی می‌توانند بازار مسکن را کنترل کنند.

خالی از لطف نیست که بدانید از میان ٢١ بانک مطرح کشور، ١١ بانک کمتر از حداقل قانونی تعیین‌شده توسط بانک مرکزی کفایت سرمایه دارند.

خطای سال‌های ۹۰ تا ۹۲

به گفته او، در آن سال‌ها بانک‌ها تصور کردند با ادامه تورم‌های بالای ۳۰درصد، تسهیلات این واحدها سوخت می‌شود و اقدام به پرداخت تسهیلات به صندوق‌های وابسته و خرید دارایی (در قالب ملک و زمین) کردند.

«سرمایه‌گذاری مستقیم بانک‌ها چه در بخش مسکن، چه در سایر حوزه‌ها از دستورالعمل‌ بانک مرکزی نسبت به روابط حاکم بر سرمایه‌گذاری بانک‌ها نشأت می‌گیرد.» ایمان اسلامیان می‌گوید: اگر بانک‌ها بخواهند خارج از این دستورالعمل وارد معامله شوند، باید از طریق عقد قرارداد غیرمستقیم توسط واسطه‌ها و شرکت‌های تابعه‌ خود اقدام کنند.

این تحلیلگر بانکی ادامه می‌دهد: این دستورالعمل محدودیت‌هایی را برای بانک‌ها ایجاد می‌کند که یکی از این محدودیت‌ها، محدودیت نسبت سرمایه است. در این نوع محدودیت، بانک می‌تواند با بخشی از سرمایه پایه خود و نه منابع مردم، در شرکت‌های زنجیره ارزش یا شرکت‌های مبتنی بر سود، سرمایه‌گذاری کند.

اما معنای دقیق این تئوری چیست؟ به گفته اسلامیان منظور از شرکت‌های زنجیره ارزش، شرکت‌هایی هستند که خدمات و محصولات مکمل بانکداری (مثل بیمه و...) را ارایه می‌کنند. بانک مرکزی از سرمایه‌گذاری بانک‌ها در این حوزه‌ها گشاده‌دستانه استقبال می‌کند.
اما شرکت‌های مبتنی بر سود، شرکت‌هایی هستند که در حوزه‌ ساختمانی و انرژی و فعالیت‌های غیرمرتبط با بانکداری کار می‌کنند.

در واقع به عقیده اسلامیان، نمی‌توان گفت یک خلأ قانونی باعث ورود بانک‌ها به حوزه مسکن شده است؛ چرا که این واحدهای اقتصادی مستقیما و یا خلاف قانون ملک نخریده‌اند بلکه مشکل از نظارت‌هاست.

اسلامیان می‌گوید: در این میان اما برخی بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری رویکرد سوداگرانه را اتخاذ کرده و وارد حوزه‌هایی مثل مسکن شدند.

به گفته او، این بانک‌ها از طریق شرکت‌های تابعه خود و البته در چارچوب مقررات بانک مرکزی، شروع به خرید ملک کردند که البته این ورود آنها، خلاف دستورالعمل بانک مرکزی نبود. در حالی این ورود اتفاق افتاد که به خاطر سیالیت‌ بخش مسکن، تأثیر حضور بانک‌ها در بازار مسکن بسیار چشمگیر بود.

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور هم به نوعی بر این حرف صحه گذاشته و به «شهروند» می‌گوید: بانک‌ها از طریق شرکت‌های تابعه‌ خود شروع به مسکن‌خواری کردند؛ نه از مبادی قانونی.

مدیر یکی از بزرگترین آژانس‌های معاملاتی مسکن کشور هم به «شهروند» می‌گوید که بانک‌ها به صورت مستقیم وارد بازار نمی‌شوند و دلالی در این بازار را با کمک واسطه‌ها انجام می‌دهند. محمود زعفرانلو در این‌باره توضیح می‌دهد: بانک‌ها و موسسات اعتباری با واسطه ملک‌های میلیاردی معامله می‌کنند. این بنگاه‌های اقتصادی معمولا ٥ تا ١٠‌درصد معامله‌های میلیاردی‌شان را در دفاتر مشاوره مسکن به‌عنوان مبایعه‌نامه توسط واسطی ناشناس پرداخت می‌کنند اما جای عقد قرارداد اصلی در خود شعبه بانک یا دفترخانه‌ مخصوص است. زعفرانلو تأکید می‌کند: با توجه به سیستم انفورماتیک دفاتر مشاوران املاک، ردیابی ملک‌های ١٠ و ٢٠ میلیاردی و حتی بالاتری که توسط بانک‌ها احتکار شده است مانند آب خوردن است؛ اما آیا واقعا کسی تمایل به شناسایی و جریمه احتکارکنندگان دارد؟

آنهایی که معتقدند بانک‌ها توانایی دپوکردن حجم عظیم مستغلات را ندارند، آثار منفی و مخرب ورود بانک‌ها به حوزه مسکن را انکار نمی‌کنند.

اسلامیان توضیح می‌دهد: بدون‌شک ورود بانک‌ها به بخش مسکن، یک ورود مخرب است؛ چرا که بانک‌ها عقل هزینه فایده بخش خصوصی در حوزه مسکن را ندارند و با ورود خود به این حوزه، تقاضاهای کاذب را بالا می‌برند.

اما منظور از تقاضای کاذب چیست؟ این تحلیلگر بانکی می‌گوید: فرض کنید یک ملکی با ارزش ١٠‌میلیارد تومان برای فروش گذاشته شده است. بخش خصوصی چون دلسوز سرمایه خود است با شیوه‌های مختلف چانه‌زنی می‌تواند قیمت این ملک را تا ٦‌میلیارد پایین آورده و بعد برای خرید آن اقدام کند. این در حالی است که شرکت‌های تابع بانک با اندوخته‌های قابل توجه‌شان به راحتی برای خرید ملک اقدام می‌کنند و به قیمت‌گذاری کاذب در بازار مسکن دامن می‌زنند.

اساسا رسالت شرکت‌های تابعه بانک‌ها در ایران سوداگری است. ایمان اسلامیان می‌گوید: این شرکت‌ها وارد حوزه‌هایی برای سرمایه‌گذاری می‌شوند که در مدت کوتاه، حاشیه سود بالا داشته باشند. همین سیاست باعث می‌شود که آنها حتی در بخش مسکن هم انتخابی عمل کرده و وارد خرید و فروش «مسکن‌های لوکس» شوند.

در حال حاضر اما با افول قیمت در بخش مسکن‌های لوکس و رکود حاکم بر آن، هم سرمایه بانک‌ها در پروژه‌های متعدد منجمد شده و هم امکان تولید مسکن در آن محدوده‌ها از بین رفته است.

یکی از اصلی‌ترین مشکلات نظام بانکی ما در این حوزه، درس‌نگرفتن از کشورهای مستغلات‌دوست جهان است. اسلامیان در این‌باره می‌گوید: ژاپنی‌ها هم مانند ایرانی‌ها به مستغلات و ملک‌اندوزی علاقه دارند. یک زمان بانک‌ها از این موضوع استفاده کردند و کار به جایی رسید که در برهه‌ای در دهه ٨٠ میلادی، ارزش مستغلات توکیو رکورددار شد. در ایران هم این روند در حال شکل‌گیری بود که البته فعلا متوقف شد.

اما چند‌ درصد از منابع بانکی از ‌سال ۹۱ تا امروز راهی بازار مسکن شده؟ قلی‌خسروی می‌گوید: این‌که چقدر از منابع بانک‌ها راهی بازار مسکن شده است، همواره محل سوال بوده چرا که آمار دقیقی از این معاملات وجود نداشته و شفافیت کامل در این حوزه وجود ندارد. هادی حق‌شناس و ایمان اسلامیان، کارشناسان و تحلیلگران بانکی هم به «شهروند» می‌گویند نمی‌توان عدد یا ‌درصد مشخصی برای این منابع اعلام کرد.

با وجود این رسالت بانک ساخت‌وساز نیست و بنگاهداری بانک‌ها با سرمایه مردم منشأ فساد است و در بخش‌های مختلف اقتصادی اختلال ایجاد کرده است. همه بانک‌ها زمانی به سمت بازار مسکن هجوم آوردند و این مایه تأسف و تأثر کشور ماست. بانک‌ها با بخش قابل توجهی از منابع‌شان ملک خریدند و حالا هم پای آنها در گل مانده‌ است هم بازار مسکن تحت‌تأثیر این ورود‌های کارشناسی‌نشده‌ دچار مشکل‌های متعدد شده است.

بررسی‌های «شهروند» نشان می‌دهد که بانک‌ها از اعتبارات خود و تسهیلات دولتی استفاده می‌کنند و با این حال ملک را به خریدار با قیمت بالاتری می‌فروشند! و این یعنی ملغمه‌ایی از تقاضای کاذب و احتکار.

البته کارشناسان مختلفی به اصلاح این وضع امید دارند. آنها معتقدند که هم دولت و هم بانک مرکزی ۲ سالی‌ می‌شود که در حال افزایش نظارت خود روی بانک‌ها بوده و الگوریتم نظارت را تغییر داده‌اند.