توجیه مداخله دولت در بازار مسکن

خبرآنلاین: حامد قدوسی اقتصاددان طی یادداشتی در کانال تلگرام خود نوشت: حق سرپناه مناسب درجه اول یک حق پایه انسانی است، بنابراین کاملا به جا است که از دولت‌ها انتظار داشته باشیم که برای برقرار کردن این حق مداخله کنند.

حادثه زلزله بحث‌های انتقادی حول مسکن مهر را دوباره فعال کرده است. یک موضع استاندارد کتاب درسی توسط حامیان مطلق بازار آزاد این است که «مسکن یک کالای خصوصی است و ورود دولت در امر تامین و ارائه یک کالای خصوصی نادرست است».

پیش از ورود به بحث روشن کنیم که این پست در دفاع از پروژه مسکن مهر نیست و یک بحث کلی را مطرح می‌کند. نمی‌شود منکر اشکالات عملیاتی و اجرایی متعدد در کل طرح مسکن مهر - در زمینه‌هایی مثل مکان‌یابی، تامین مالی از مسیر استقراض از بانک مرکزی، کیفیت فنی و مهندسی اجرا و معضلات خلق سرمایه اجتماعی محلی و هویت انسانی - شد. ولی اشکالات محتمل در طراحی و اجرای این پروژه نمی‌تواند لزوما توجیه‌گر نفی اصل مداخله دولت در حوزه مسکن و خصوصا برای تامین سرپناه اقشار محروم باشد.

مسکن از معدود حوزه‌هایی است که تقریبا در همه کشورهای توسعه‌یافته‌، دولت‌ها به شکل‌های گسترده و متنوع (از قبیل یارانه وام‌های راهنی، معافیت‌های مالیاتی وسیع، بیمه بازار وام‌های رهنی، تثبیت اجاره‌، قرعه‌کشی منازل ارزان برای اقشار کم‌درآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحد‌ها به قیمت پایین و ...) در آن مداخله می‌کنند. چه استدلال‌هایی برای این مداخلات وجود دارد؟

استدلال اول است که مسکن واقعا یک کالای خصوصی صرف نیست و با شلوار و شکر فرق می‌کند. حق سرپناه مناسب درجه اول یک حق پایه انسانی است و این حق به خاطر ساختار ویژه اقتصاد شهری در دنیای مدرن از عده قابل توجهی از شهروندان دریغ می‌شود. بنابراین کاملا به جا است که از دولت‌ها انتظار داشته باشیم که برای برقرار این حق مداخله کنند.

به خاطر عرضه محدود زمین، نقش مقررات و قوانین در خلق و توزیع رانت و علاقه‌مندی جریان سرمایه به این حوزه، دینامیک قیمت زمین شهری وضعیت خاصی دارد که طبقات محروم در مقابل آن بی‌دفاع است. تلاطم قیمت در این حوزه می‌تواند خیلی بیش‌تر از تلاطم قیمت کالاهای دیگر باشد و اگر مداخله دولت نباشد بازنده‌ها و برنده‌ها فاصله خیلی زیادی خواهند داشت. متاسفانه این موضوع را در ایران زیاد دیده‌ایم.

برای روشن‌‌تر شدن قضیه به این مثال اخیر و داغ از مباحث سیاست‌گذاری شهری در کشورهای توسعه‌یافته دقت کنید: شهرهای زیادی در دنیا (مثل نیویورک و وین و ونکوور و لندن و الخ) هدف جریان سرمایه از کشورهایی مثل چین، روسیه، هنگ‌‌کنگ و جهان عرب است. این سرمایه‌ها به دنبال یک موضوع مطمئن و با ریسک کم در خارج از کشور خودشان هستند و مزایای حق اقامت و شهروندی هم به جذابیت‌های این موضوع اضافه می‌شوند.

در نتیجه «کشش قیمتی» این جریان سرمایه پایین است و حاضر است زمین و مسکن را به خاطر مزایای جانبی آن به قیمتی بالاتر از ارزش ذاتی و مصرفی آن خریداری کند. نتیجه این فرآیند افزایش قابل توجه قیمت زمین در بسیاری از شهرهای دنیای است. صاحبان قبلی زمین و مسکن در این فرآیند برنده ولی اجاره‌نشینان و جوانان بازندگان این فرآیند هستند. تبدیل زمین شهری به ابزار سرمایه‌گذاری عملا بخش مهمی از جامعه را از حق ابتدایی داشتن سرپناه محروم می‌کند.

در ادامه محور قبلی، برون‌داد‌های مثبت و منفی مهمی در جریان تامین مسکن اجتماعی وجود دارد. به خاطر این برون‌دادها حتی در کاپیتالیستی‌ترین اقتصادها مثل آمریکا شهرهایی مثل نیویورک برنامه گسترده مسکن اجتماعی دارند. به غیر از پروژه‌‌های عظیم شهرداری، در شهرهایی مثل نیویورک، هر سازنده بخش خصوصی باید درصد نسبتا قابل‌توجهی از واحدهای یک مجتمع را به مسکن اقشار کم‌درآمد تخصیص بدهید (در حاشیه: این روش شاید می‌توانست یکی از الگوی جایگزین برای مسکن مهر باشد).

سوال این است که چرا شهرداری نیویورک این کار را می‌کند؟ پاسخ آن از منظر اقتصاد کلان شهری روشن است: اگر مسکن اجتماعی تامین نشود، عرضه نیروی کار در مشاغل با دست‌مزد پایین (مثل مامور شهرداری، پلیس راهنمایی رانندگی، معلم ابتدایی، متصدی نظافت و امثال آن) در این شهرها زیر مقدار بهینه خواهد بود چون صاحبان این مشاغل با حقوق معمول و هزینه سرسام‌آور مسکن نمی‌توانند آن‌جا زندگی کنند.

در نتیجه تعادل تخصص‌ها و مهارت‌های مختلف در شهر به هم خواهد خورد و اقتصاد و کیفیت زندگی شهری مختل می‌شود. این تازه وضعیت آمریکای کاپیتالیست و بازار آزاد-محور است، تقریبا تمام کشورهای اروپایی حجم عظیمی از برنامه‌های مسکن اجتماعی و ارزان‌قمیت - توسط شهرداری‌ها یا دولت مرکزی - را به شهروندان ارایه می‌کنند.

جمع‌بندی:

در لزوم و توجیه مداخله دولت در بازار مسکن کم‌تر تردیدی وجود دارد. موضوعی که جای بحث و کار فراوان دارد شیوه بهینه پیاده‌سازی این مداخلات در عین حداقل کردن اختلالات در کارکرد بازارها و اتلاف منابع بخش عمومی است. مثلا این‌که آیا دولت خود باید راسا خانه‌سازی و خانه‌داری کند یا این‌که از طریق کاهش ریسک‌ها و هزینه تامین مالی مسکن وارد شود و یا از طریق مشارکت با سازندگان بخش خصوصی مسکن اجتماعی را تامین کند.