بازار مسکن پنج سال اخیر را چگونه سپری کرد؟

بر اساس آمار اعلامی بانک مرکزی،در آذرماه امسال، حدود ۱۷ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی معامله شد که نشان دهنده افزایش قابل ملاحظه تعداد معاملات مسکن در شهر تهران است.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، این تعداد معامله مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل (آذرماه ۹۵) ۵۰.۲ درصد رشد داشته است که می تواند سرآغاز دوره رونق بازار مسکن باشد؛ به خصوص که نشانه های خوبی از پایداری روند افزایشی تعداد مبایعه نامه ها تا پایان سال جاری و ادامه آن در سال آینده دیده می شود.

همچنین بر اساس آمار اعلامی وزارت راه و شهرسازی، بیشترین میزان معامله مسکن در سال جاری، مرداد ماه امسال بود که ۱۸ هزار و ۳۰۰ فقره معامله مسکن به ثبت رسید. با توجه به اینکه معمولا در فصل دوم سال، همواره با افزایش تعداد معاملات روبه رو هستیم، بالا بودن تعداد معاملات در مرداد ماه طبیعی است اما اینکه در آذرماه که معمولا به طور سنتی با کاهش خرید و فروش مسکن مواجه هستیم، تعداد معاملات تقریبا به میزان مبایعه نامه های ثبت شده در مردادماه رسیده، نشان دهنده خروج مسکن از رکود است.

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات مسکن در بازه اردیبهشت تا شهریور ۹۱ تقریبا ثابت و در حد فاصل ۱۳ تا ۱۵ هزار فقره معامله است اما در مهر و آبان ۹۱ به ترتیب به ۲۱ و ۲۲ هزار فقره می رسد. اما در ادامه در آذرماه ۹۱ تعداد معاملات به ۱۶ هزار فقره برمی گردد.

اوج معاملات مسکن در دهه ۹۰ به بهمن ماه ۹۱ با ۲۳ هزار و ۳۰۰ فقره معامله تعلق دارد. با این حال در اسفند ماه ۹۱ و سپس اردیبهشت ماه ۹۲ میزان معاملات به ترتیب ۱۴ و ۱۳ هزار فقره معامله است و سپس از این زمان روند نزولی خرید و فروش مسکن آغاز می شود که به گفته کارشناسان آغاز دوره رکود شمرده می شود.

اگرچه در این مدت زمان حدودا ۵ ساله، در برخی از ماه ها به صورت تکی و بدون داشتن روند ثابت در ماه های قبل و بعد آن هر از گاهی شاهد افزایش جهشی تعداد معاملات در یک ماه و سپس سقوط مجدد جهش وار خرید و فروش ها در ماه بعدی هستیم، اما روند کلی بازار مسکن نشان دهنده رکود بوده است.

از همین رو در خرداد ماه ۹۲ تعداد معاملات مسکن به ۱۰ هزار فقره می رسد و این روند در ماه های پس از آن ادامه یافته و حتی در مرداد ۹۲ به اندکی بیش از ۵ هزار فقره می رسد که پایین ترین میزان امضای مبایعه نامه در سال های اخیر محسوب می شود. با این حال همانگونه هر ساله انتظار می رود، در دو ماه پایانی سال ۹۲ شاهد افزایش میزان معاملات مسکن هستیم به گونه ای که در بهمن ۹۲ ۱۵ هزار فقره و در اسفند ۹۲ به ۱۶ هزار فقره می رسد.

همچنین این روند افزایشی مجددا ادامه می یابد و در اردیبهشت ۹۳ شاهد وقوع حدود ۲۲ هزار فقره معامله مسکن هستیم که می توانست ادامه آن، نویدبخش رونق یابی بخش مسکن باشد. اما در خرداد ۹۳ ۱۵ هزار و ۵۰۰ فقره معامله و در تیر ماه ۱۳ هزار و ۵۰۰ فقره معامله مسکن به ثبت رسید. این روند کاهشی با انجام تنها ۱۲ هزار فقره معامله مسکن در مرداد ماه همان سال تثبیت شد که در نهایت در شهریورماه با اندکی رشد، به کمتر از ۱۴ هزار فقره معامله مسکن منتهی شد.

مجددا در مهرماه همان سال به امضای ۱۲ هزار فقره معامله رسیدیم و آبان ماه ۹۳ کمتر از ۱۱ هزار فقره خرید و فروش مسکن را تجربه کرد. آذرماه نیز با نزدیک ۱۳ هزار فقره معامله ادامه روند نسبتا ثابت رکود بازار مسکن را حفظ کرد اما دی و بهمن و اسفند به ترتیب ۱۴، ۱۵ و ۱۳ هزار فقره معامله را به خود دید که نشان دهنده بازگشت گرمای نسبی به بازار در دو ماه پایانی هر سال حتی در سال های رکود بازار مسکن است.

اگرچه این گرمای نسبی بازار مسکن در دو ماه اردیبهشت و خرداد ۹۴ هم تجربه شد و شاهد وقوع ۱۵ هزار فقره معامله مسکن هستیم، اما باز هم در تابستان این سال رکود نسبی بازار را دربرگرفت و در سه ماهه تابستان ۹۴ به ترتیب ۱۱ هزار، ۱۲ هزار و ۱۲ هزار و ۵۰۰ فقره معامله مسکن به وقوع پیوست که نشانی از رونق در این بازار به چشم نمی خورد.

جالب اینکه این تعداد معامله به همین ترتیب در سه ماهه پاییز ۹۴ تکرار می شود که همچنان نمی توان رونقی در بازار مسکن دید.

اگرچه در دی و بهمن ۹۴ باز هم گرمایی هرچند کم رمق بازار مسکن را فرامی گیرد و به ترتیب ۱۵ هزار و ۱۵ هزار و ۲۰۰ فقره معامله در این دو ماه به ثبت می رسد اما در اسفند ماه همان سال به یک باره به ۱۲ هزار فقره کاهش می یابد.

سال ۹۵ نیز اتفاق چندان مهمی در تغییر میزان معاملات رخ نمی دهد به گونه ای که در بهار ۹۵ تنها ۳۴ هزار فقره معامله و در تابستان ۹۵ با اندکی بهبود فضای خرید و فروش مسکن، به ۴۶ هزار فقره معامله افزایش می یابد که به طور میانگین در هر ماه تنها ۱۵ هزار فقره معامله مسکن رخ داده است. اما هنوز با فضای رونق فاصله دارد.

پاییز همان سال (۹۵) تعداد معاملات به مجددا به ۳۳ هزار فقره (میانگین ۱۱ هزار معامله در هر ماه) شاهد تمدید رکود در این فصل هستیم اما با توجه به اینکه ۲ ماه پایانی هر سال، زمان اوج گرفتن معاملات مسکن است، میزان مبایعه نامه های امضا شده در زمستان ۹۵ به ۴۵ هزار فقره برمی گردد.

اردیبهشت و خرداد امسال نیز نسبت به ماه های مشابه سال های قبل از آن تغییر خاصی رخ نداد و مجددا رکود بازار مسکن ادامه یافت به گونه ای که در اردیبهشت ۹۶ تعداد معاملات مسکن ۱۶ هزار و ۷۰۰ فقره و خرداد ماه ۱۵ هزار و ۷۰۰ فقره بود.

اگرچه در تیرماه وضعیت از ماه قبل از آن هم بدتر شد و با ثبت تنها ۱۴ هزار و ۷۰۰ فقره معامله مسکن، نسبت به تیر ماه ۹۵ حدودا ۶ درصد و نسبت به خرداد ماه امسال ۲.۵ درصد کاهش تعداد معاملات را شاهد بودیم اما در مرداد ماه با ثبت ناگهانی ۱۸ هزار و ۳۰۰ فقره معامله مسکن، روند آغاز خروج بخش مسکن از رکود آغاز شد.

با توجه به اینکه در ماه های پیش رو که معمولا به طور سنتی شاهد افزایش معاملات مسکن هستیم و ممکن است به مرز ۲۰ هزار فقره معامله مسکن برسیم، بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن آذرماه امسال را نقطه عطف در بازار مسکن می دانند که می تواند نویدبخش حداحافظی با دوره رکود مسکن باشد.

به خصوص که با افزایش ۵۷ درصدی ثبت نام متقاضیان دریافت تسهیلات از محل صندوق مسکن یکم پیش بینی می شود که بخش عمده ای این این متقاضیان طی ماه های آینده وارد بازار شوند که این موضوع ادامه رونق و ثبات در گرمای بازار مسکن را نوید می دهد.

ضمن اینکه روند کاهشی قیمت اوراق تسهیلات مسکن به شرط پایدار ماندن این نرخ ها و حتی ورود به کانال کمتر از ۷۰ هزار تومانی به ازای هر برگه می تواند در گرم شدن این بازار مؤثر باشد.