آپارتمان‌های رهنی غیرقابل مصرف در بازار مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: با وجود تعداد پرشمار آپارتمان‌هایی که به‌صورت رهن کامل در بازار املاک اجاری عرضه شده‌اند، قیمت‌گذاری اغلب این واحدها بالاتر از ارزش واقعی اجاره ملک بوده و به همین خاطر، برخلاف رویه همیشگی بازار مسکن، آپارتمان‌های رهنی دست‌کم در فصل جاری گزینه مناسبی برای مستاجران محسوب نمی‌شوند.

بازار مسکن در هفته‌های سپری شده از شروع ایام کاری سال جدید میزبان فایل‌های رهن کامل بسیاری است، به طوری که جست‌وجو در نیازمندی‌های روزنامه‌ها، موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی و آپارتمان‌های موجود در بنگاه‌ها که به‌صورت سنتی فایل شده‌اند، متقاضیان را با انبوه آپارتمان‌هایی روبه‌رو می‌کند که به شکل رهن کامل عرضه شده‌اند. در عین حال از آنجا که ارزش املاک نوساز و تازه‌ساز در بازار اجاره نیز همچون بازار خرید و فروش مسکن، فاصله نسبتا زیادی از واحدهای کهنه‌ساز دارد، بیشتر فایل‌های رهن کامل بازار کنونی را همین واحدها با سن بنای تا ۵ سال تشکیل می‌دهند.

اما بررسی از نحوه قیمت‌گذاری مالکان املاک نوساز اجاری در فصل بهار نشان می‌دهد اغلب این آپارتمان‌ها گزینه مناسب و مطلوبی برای عموم مستاجران به شمار نمی‌آیند، چراکه بهای رهن کامل پیشنهادی اغلب این واحدها، از ارزش واقعی اجاره‌بهای ملک بیشتر است. به‌عنوان مثال آپارتمان ۱۵۰ مترمربعی نوساز و با امکانات کامل پارکینگ، انباری، آسانسور و بالکن در منطقه جنت‌آباد تهران، در حالی به بهای ۳۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل عرضه شده که میانگین اجاره آپارتمان در این منطقه برای یک واحد ملکی با متراژ مشابه ۲۲۰ میلیون تومان است. حتی اگر این واحد مسکونی از امکانات ممتازی برخوردار بوده یا موقعیت قرارگیری آن در بهترین زیرمحله‌های جنت‌آباد باشد، رهن هر مترمربع آپارتمان در این منطقه از تهران، کمتر از مترمربعی ۲ میلیون تومان است که در فایل مذکور پیشنهاد شده است. واحد مسکونی دیگری در خیابان گیشا، بالاتر از خیابان ۳۳ به مساحت ۱۰۰ مترمربع و برخورداری از امکانات کامل ۲۳۰ میلیون تومان برای رهن کامل فایل شده و این در حالی است که رهن یک آپارتمان با این متراژ و در این نقطه از تهران به‌طور متوسط ۱۷۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان است.

به این ترتیب مالک تنها به این بهانه که آپارتمان کلیدنخورده به مستاجر تحویل می‌دهد، بهای رهن کامل را ۴۰ میلیون تومان بالاتر از عرف پیشنهاد داده است. آپارتمان نوساز دیگری در منطقه تهرانپارس نیز با مساحت ۱۷۵ مترمربع و امکانات کامل متعارف با ودیعه ۳۵۰ میلیونی در بازار عرضه شده و به بیان دیگر، مالک هر مترمربع از ملک خود را به بهای ۲ میلیون تومان ودیعه سالانه، اجاره می‌دهد.

این در حالی است که بر اساس داده‌های آخرین قراردادهای اجاره منعقد شده در محدوده تهرانپارس، ارزش رهن کامل آپارتمان‌های با این متراژ ۲۳۰ تا حداکثر ۲۵۰ میلیون تومان است. حتی اگر ملک مذکور موقعیت ویژه‌ای داشته باشد هم بعید به نظر می‌رسد ارزش ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه بیشتر را داشته باشد. بر این اساس در بازار املاک اجاری بهار، بسیاری از فایل‌های رهن کامل تقریبا بی‌مصرف بوده و به کار مستاجران نمی‌آیند. این در حالی است که قیمت‌گذاری در بازار رهن و اجاره آپارتمان قدری معقول‌تر و به واقعیت ارزش املاک در هر منطقه نزدیک‌تر است.